Kapitalanlage Die Zinsen steigen: Was bedeutet das für den Immobilienmarkt?

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Bauen wird teurer. Rund 7,4 Prozent Inflation in Deutschland – das wird schon bald Folgen für die Zinsen haben. Noch liegen sie bei null Prozent. Doch spätestens für Herbst 2022 gilt die Leitzinsanhebung durch die Europäische Zentralbank (EZB) als sicher. Lieferengpässe, explodierende Energiepreise und der Fachkräftemangel sorgen zudem für massiv steigende Baukosten – und verzögerte Baufertigstellungen. Wer heute bauen möchte, sollte die kommende Entwicklung bereits berücksichtigen.

Bauen wird immer teurer. @studio harmony-stock.adobe.com – © @studio harmony-stock.adobe.com

Wer bauen möchte, muss künftig tiefer in die Tasche greifen. Das liegt einerseits an bereits steigenden Zinsen. Lagen sie für ein Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zu Beginn dieses Jahres noch bei einem Prozent, so waren es Mitte April, also nur dreieinhalb Monate später, bereits 2,3 Prozent. Noch bevor die Notenbanken überhaupt zum ersten Mal an der Zinsschraube gedreht haben. „Rund 0,3 Prozentpunkte dieses Anstiegs sind zwar auf die Europäische Zentralbank zurückzuführen. Sie hat den Risikopuffer für Banken bei Baudarlehen erhöht“, erklärt Ingo Schweitzer von der AnCeKa Vermögensbetreuungs AG in Kaufbeuren. Doch damit ist der Anstieg bei den Bauzinsen noch nicht vorüber. Denn spätestens zum Herbst erwarten Kapitalmarktexperten, wie die von Finanztip.de, die ersten Zinsanhebungen der EZB. Eine Zinserhöhung könnte „einige Zeit“ nach dem Auslaufen der Anleihekäufe im dritten Quartal 2021 erfolgen, sagte EZB-Präsidentin Christine Lagarde am 14. April während ihrer Pressekonferenz im Anschluss an die Ratssitzung der Zentralbank.

Materialengpässe werden schlimmer

Auch die Materialengpässe auf dem Bau sorgen für steigende Preise. Der Mangel an Material hat sich nochmals deutlich verschärft. Gleichzeitig haben sich die Erwartungen in der Branche dramatisch verschlechtert – so das Ergebnis einer aktuellen Umfrage des ifo-Instituts. Im Hochbau zeigten sich im April 54,2 Prozent der Betriebe von Lieferengpässen betroffen, nach 37,2 Prozent im März, beim Tiefbau 46,2 Prozent, nach noch 31,5 Prozent im Vormonat. „Das sind Höchststände seit Beginn der Zeitreihe 1991“, sagt ifo-Forscher Felix Leiss.

Enormer Anstieg der Inflation innerhalb eines Jahres. Quelle: SZ-Grafik und Statistisches Bundesamt

Zinswende in Europa kommt

Mehrere Mitglieder der EZB distanzieren sich allerdings von der Zurückhaltung Lagardes. Sie möchten die Preisstabilität wieder als oberste Maxime der EZB-Entscheidungen in den Fokus rücken. Sie rangiere vor der Konjunktur als Ziel der Zinsentscheidungen. Eine erste Zinserhöhung im Juli ist wahrscheinlich. Das Signal könnte im Juni mit der Aktualisierung der Inflationsprognosen für 2022-2024 kommen. „Die Zinsen könnte durchaus bis Mitte 2023 deutlich anziehen. Das heißt, die 10-Jahres-Zinsen für erstrangige Baudarlehen könnten von jetzt 2 auf 3,5 Prozent steigen“, sagt Uwe Eilers, Vorstand der FV Frankfurter Vermögen AG aus Bad Homburg.

Steigende Preise im teuren Immobilienmarkt

Die steigenden Zinsen treffen auf einen Immobilienmarkt, auf dem die Preise bereits hoch sind. So kommt die Bundesbank zu dem Ergebnis, dass die Immobilienpreise in deutschen Städten im vergangenen Jahr zwischen 15 und 40 Prozent überteuert waren. Überteuerte bedeutet, dass ihr Preis um die oben genannte Prozentzahl nicht durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren zu rechtfertigen war. Im Jahr 2020 hatte die Überbewertung noch maximal 30 Prozent betragen. „Der starke Preisanstieg der vergangenen Jahre ist eine Folge der immer weiter gesunkenen Zinsen“, sagt Schweitzer. Damit haben Immobilieninvestoren immer niedrigere Mietrenditen akzeptiert.

Uwe Eilers ergänzt: „Die Mietrenditen in Deutschland sind höchst unterschiedlich. Je besser die Lage und die Ausstattung, desto niedriger ist im Regelfall die Mietrendite. Diese kann somit zwischen 1,5 Prozent und 7 Prozent liege.“ Schlecht vermietbare Lagen und Wohnungen mit einem sozial schwachem Mieterbestand könnten leicht (vermeintliche) Renditen von 6 – 7 Prozent erreichen. Real würden diese Renditen aber selten erreicht, da es immer mal Leerstände oder Mieter, die zahlungsunwillig oder zahlungsunfähig seien. „Auch nötige Renovierungen und Sanierungen schmälern die Mietrenditen oft beträchtlich“, sagt er.

Wertentwicklung: Trend kehrt sich womöglich um

Werden Zinserhöhungen in so einem Umfeld Realität, könnte sich die Marktsituation umdrehen: „Ein Investor muss bei einem Zinsanstieg von einem Prozentpunkt seine Mietrendite entsprechend erhöhen, um seine Immobilie nach einem bestimmten Zeitraum schuldenfrei zu haben“, erklärt Schweitzer. Und ganz konkret: „Wenn Sie also statt einer Mietrendite von drei Prozent nun vier Prozent brauchen, entspricht das einer Mieterhöhung von 33 Prozent.“ Bei gleicher Miete sinkt damit der Immobilienwert um 25 Prozent.

Gleichzeitig geht bei steigenden Zinsen die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern zurück, da die Finanzierung teurer wird. „Bei gleich bleibenden Mieten, die aktuell kaum noch weiter hochzuschrauben sind, wird die Nachfrage auf dem aktuellen Preisniveau erheblich fallen“, fasst Eilers zusammen. Doch es gibt eine kurzfristige Gegenbewegung: Die derzeitige Flüchtlingswelle werde kurzzeitig die Nachfrage nach Mietwohnungen deutlich erhöhen, so dass die Mieten weiter stabil bis leicht steigend sein werden. „Auch wird dies die demografischen Einbußen auf absehbare Zeit mehr als ausgleichen und damit Nachfragerückgänge entsprechend ausgleichen“, so Eilers.

Jetzt noch Immobilien kaufen?

Wer heute Immobilien kaufen möchte, „sollte sehr genau kalkulieren und lieber nicht als zu teuer kaufen“, so der Rat von Eilers. Schließlich sollten die Zins- und Tilgungszahlungen auch nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch zu tragen sein. „Bei den derzeit noch relativ niedrigen Zinsen sollte man mindestens 2 – 3 Prozent Tilgung im Jahr leisten, um die Risiken für die Anschlussfinanzierung gering genug zu halten“, sagt er. Alternativ könne auch ein höherer Eigenkapitaleinsatz hilfreich sein. Allerdings rät er eher dazu, soviel wie möglich mit Fremdkapital zu finanzieren. „Je weiter der Zins unterhalb der Inflationsrate liegt, desto lohnender ist es, da die Schulden quasi weg inflationiert werden.“

Risiko: Schon größer als gedacht?

Wer heute Geld in Immobilien investieren möchte, muss sich also die Frage stellen, ob sie dieses Investment noch rechnet. Ingo Schweitzer hat da Zweifel: „Ich würde derzeit, wenn überhaupt, dann nur noch für den Eigenbedarf dieses Risiko eingehen“, sagt er. Eilers ist da optimistischer gestimmt. Er meint: „Investoren, die Angst vor hohen Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung haben, sollten eine hohe laufende Tilgung zwischen 3 und 5 Prozent pro Jahr vereinbaren. Aufgrund der dann niedrigen Restschulden ist das Risiko einer zu hohen Zinsbelastung sehr überschaubar.“