Geldanlage Immobilienmarkt: Die Stimmung wird ein bisschen heller – in Teilen

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Der Immobilienmarkt hat mit dem Deutsche Hypo Immobilienklima sein eigenes Messinstrument für die aktuellsten Trends. Und dieses zeigt nun auf eine steigende Stimmung im Markt. Gleichzeitig veröffentlicht der Immobilienfachverband RICS ein Umfrageergebnis, das auf ein stark eingetrübtes Stimmungsbild hinweist. Gleicher Markt, unterschiedliche Ergebnisse? Nicht ganz. Der Blick auf die einzelnen Segmente bringt Klärung und zeigt auf, was diese Trends für Immobilienkäufer bedeuten.

Bessere Stimmung am Immobilienmarkt.
Bessere Stimmung am Immobilienmarkt. – © BillionPhotos.com – stock.adobe.com

Der Immobilienfachverband RICS (Royal Institution of Chartered Surveyor) hat sich von Anfang Juni bis Anfang Juli 2022 bei Immobilienbesitzern umgehört und meldet: Die Stimmung ist stark eintrübt. Und das weltweit.

Besonders negativ schauen jedoch die Deutschen auf ihren Immobilienmarkt. Institutionelle Investoren hatten diese Entwicklung erwartet. Die Gründe: eine sich abschwächende Konjunktur und die rasant gestiegene Inflationsrate. Susanne Eickermann-Riepe, Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland: „Die makroökonomischen Rahmenbedingungen bringen die Dynamik im Immobilienmarkt praktisch zum Stillstand. Hohes Risiko, steigende Zinsen, weltweite Rezession, eingeschränkte Ressourcen und die Transformation der Wirtschaft sind in vollem Gange. Das hinterlässt deutliche Spuren auch auf dem Immobilienmarkt.“

Positive Tendenz erkennbar

Anders die Ergebnisse von Nordl/LB und dem Immobilienresearcher bulwiengesa AG. Ihr Deutsches Hypo Immobilienklima hatte sich seit dem Frühjahr abgekühlt. In der 176. Monatsbefragung im August war nun erstmals wieder eine positive Tendenz erkennbar. „Die Stimmung der rund 1.200 befragten Immobilienexpert*innen stieg um 2,6 % auf einen Wert von nun 82,3 Punkten. Vor allem das Investmentklima trug zu dieser Entwicklung bei. Nachdem dieses vor allem in den letzten drei Monaten deutliche Einbußen verzeichnete, stieg der Wert in der aktuellen Erhebung um 5,5 % auf 69,2 Punkte. Das Ertragsklima legte leicht um 0,4 % zu und steht jetzt bei 96,1 Punkten“, schreibt Ingo Martin von der Deutsche Hypo Nord/LB zu den Studienergebnissen. Die Studie sei ein seismografisches Instrument, das konjunkturelle Wendepunkte im Immobilienmarkt frühzeitig erkenne, wichtige Informationen für strategisches ökonomisches Handeln liefere und die Bewertung zukünftiger Marktentwicklungen ermögliche.

Investoren in Gewerbeimmobilien pessimistischer als Mieter

In der RICS-Studie fällt der Commercial Property Sentiment Index für Deutschland im zweiten Quartal von -1 auf -20. Allerdings ordnen immerhin noch 28 Prozent der Befragten die Bundesrepublik auf dem Höhepunkt des Zyklus ein. Im Vorquartal waren dies fast doppelt so viele (53 Prozent). Im Gegenzug sagten im ersten Quartal nur 27 Prozent der Befragten, das der Zyklus in einer Abschwungphase sei. Jetzt sind es bereits 71 Prozent. 

Die Stimmung in Zahlen: Im Mittel sehen die Investoren einen Wert von -26. Zum Vergleich: Im ersten Quartal lag die Stimmung noch bei +5. Seit dem ersten Quartal 2021 war die Stimmung immer positiv. Bemerkenswert: Erstmals seit dem zweiten Quartal 2014 ist die Investorenstimmung schlechter als die der Mieter (-14)

Die Nachfrage sinkt in allen Segmenten

Die Investorennachfrage sinkt laut RICS-Ergebnis auf ein Nettosaldo von -35 Prozent. Im Detail:

  • Büroimmobilien verzeichnen einen Wert von -42 Prozent (Q1: +23 Prozent)
  • Industrieimmobilien -1 Prozent (Q1: +44 Prozent)
  • Einzelhandelsimmobilien -61 Prozent (Q: -29 Prozent).  

Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort wird weiterhin als teuer (60 %) und sehr teuer (31 %) bewertet (Q4 2021: 55 % bzw. 28 %). Die verbleibenden neun Prozent sehen auf dem Markt faire Preise. Deutschland steht damit im europäischen Vergleich der Länder, die ihren Standort als teuer oder sehr teuer ansehen (91 %), auf Platz 1.

Bessere Stimmung bei Büro-, Hotel- und Handelsimmobilien

Die Studienergebnisse des Deutsche Hypo Immobilienklima weichen davon ab. Hier wird eine Stimmungsaufhellung für Büro, Hotel und Handel erfasst.

  • Das Klima für Büroimmobilien stieg um beachtliche 9,3 Prozent
  • Das Klima für Hotelimmobilien stieg um 7,2 Prozent
  • Das Klima für Handelsimmobilien stieg um 4,1 Prozent.

Negativ entwickelte sich jedoch das Klima für Wohnimmobilien: es verlor rund 10,4 Prozent. Und auch Logistikimmobilien verzeichneten einen Rückgang um 1,5 Prozent. Dennoch sind letztere immer noch an der Spitze aller Immobilieninvestments angesiedelt.

Werte und Veränderungen der Indizes

Juli 2022August 2022∆ (%)
Immobilienklima80,382,3+2,6
Investmentklima65,669,2+5,5
Ertragsklima95,796,1+0,4
Büroklima76,383,4+9,3
Handelsklima53,956,1+4,1
Wohnklima109,297,9-10,4
Logistikklima122,3120,6-1,5
Hotelklima76,381,8+7,2

Quelle: bulwiengesa AG

Erfolgreiche Immobilieninvestments

Tomasz Dukala, Board Member bei EPH European Property Holdings, erklärt, wie institutionelle Anleger trotz steigender Zinsen an den Immobilienmärkten mit diesen Investments Geld verdienen können. Was für die großen Investoren gilt, hat in weiten Teilen auch für kleinere Anlagesummen seine Gültigkeit.

Eigentlich müssten die Zinsen steigen – und damit die Finanzierung von Immobilienprojekten teurer werden. Tatsächlich bleibt Geld aber nominal weiterhin „günstig“, solange die Inflation schneller als der Leitzins steigt, schreibt Dukala in einem Beitrag für „Institutional Money„. Zwar sei der Leitzins von null auf 0,5 Prozent gestiegen, doch der Realzins sei derzeit so niedrig wie nie zuvor. Das Geldleihen lohne sich quasi, solange die Inflation (aktuell knapp 8 Prozent) deutlich höher sei als die nominalen Zinsen. Denn Kreditnehmer müssen weniger zurückzahlen, als sie erhalten haben, wenn man den Kaufkraftverlust durch die Inflation berücksichtigt, merkt Dukala an.

Qualitätsimmobilien und Indexmiete sind gefragt

Ertrag und Wertentwicklung einer Immobilien müssen langfristig über dem Wert der Inflation liegen. Dies gelänge am einfachsten an starken Standorten, wo die höheren Kosten an die Mieter weitergegeben werden können. Denn mit steigender Inflation würden auch die Kosten für den Unterhalt der Immobilie steigen. Investoren sollten also Immobilien kaufen, die von globalen Trends profitieren, wie zentral gelegene Büros, die mit voll indexierten Mieten ausgestattet sind und die Mieter haben, die eine regelmäßige Mieterhöhung durch Anpassung an die Inflationsrate verkraften können. „Deshalb sollten sich Immobilienbesitzer auch mit den Geschäftsmodellen und Perspektiven der Mieter auskennen und mit ihnen regelmäßig kommunizieren, um auf Veränderungen zeitnah zu reagieren, schreibt Dukala. 

Bei Bauprojekten sollten Investoren jedoch darauf achten, dass die Baukosten stark gestiegen sind, da die hohen Energie- und Rohstoffpreise sowie Baukredite auf die Rendite drücken. Gestörte Lieferketten, der Fachkräftemangel und fehlende Baukapazitäten seien ebenfalls große Herausforderungen. „Die Wiederbeschaffungskosten für neue Projekte sind insgesamt erheblich gestiegen, was sich auch auf die Bewertung des vorhandenen Bestands auswirkt“, ist Dukala überzeugt. Eine Investmentchance sieht der Immobilienmarktexperte in dieser Entwicklung jedoch auch: Verzögerungen und Projektstopps sorgen für eine Unterversorgung mit neuen, modernen Flächen in erstklassigen Lagen. Und steigende Bau- und Finanzierungskosten können wiederum einen positiven Effekt auf den Marktwert von bestehenden Projekten beziehungsweise Immobilien haben, wenn die Fundamentaldaten stimmen.

Weitere Wertsteigerungen erwartet

Dukala hält es für wahrscheinlich, dass weiterhin viel Geld in den Immobilienmarkt fließt. Denn unverändert seien Immobilien eine inflationssichere Kapitalanlage für Investoren. Da eine hohe Nachfrage die Immobilienpreise steigen lässt, dürften Immobilienbesitzer von dieser Entwicklung profitieren.