Banken, Baufinanzierung, Eigenkapital, Fördermittel, Immobilien, Kapitalmarkt, KfW und Liquiditätsmanagement
Der Mangel an verfügbarem Wohnraum treibt Mieten in die Höhe und Wohnungssuchende in die Verzweiflung. Jetzt müsste intensiv gebaut werden, doch tatsächlich werden vermehrt Projekte abgesagt – von Projektentwicklern aber auch von privaten Bauherren, die sich von ihren Traum vom Eigenheim verabschieden. Der Grund: die Zeiten sind unsicher und die Finanzierung ist teuer. Wer trotz der schwierigen Lage baut, greift vermehrt zu Förderdarlehen, so das Ergebnis des Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung (DTB). Denn die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Zinsen, die unter dem Marktniveau liegen. Was auf der Finanzierungsseite sonst noch los ist, berichtet Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG.
In der Niedrigzinsphase hatten die KfW-Förderdarlehen kaum Konjunktur. Die Zinsen, die Banken und andere Finanzierer anboten, waren mindestens genauso gut. Doch das hat sich mit Aufkommen der Inflation und den steigenden Zinsen geändert. "In kleinen Schritten, aber dafür beständig, steigert sich der Anteil der KfW-Darlehen am gesamten Baufinanzierungsvolumen", berichtet der Baufinanzierer Dr. Klein. Bereits zum sechsten Mal in Folge lege die Finanzierung mithilfe der Förderkredite zu. "10,08 Prozent betrug der Anteil im August – das sind knapp 7,5 Prozentpunkte mehr als im Vorjahresmonat. Der Grund: Wer eine KfW-Förderung in seine Immobilienfinanzierung integriert, "kann den Gesamtzins und folglich auch seine Monatsrate senken", so steht es im Trendindikator Baufinanzierung (DTB) von Dr. Klein.
Raten rauf, Tilgung runter
Laut Erhebung des Baufinanzierers kennt die Standardrate momentan nur eine Richtung: aufwärts. "Damit sind Bauherren und Immobilienkäufern die eigenen Wände nicht nur lieb, sondern vor allem teuer", schreibt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG. Wie teuer genau, wird in der Studie für den August mit einer monatlichen Rate von 1.538 Euro angegeben – erneut ein Jahresrekord. Zum Vergleich: Im August des Vorjahres lag die Rate noch bei 1.275 Euro. Das sind 263 Euro weniger als heute. Berechnet wurde die Standardrate auf eine Kreditsumme von 300.000 Euro, bei zwei Prozent Tilgung, zehn Jahren Zinsbindung und 80 Prozent Beleihungsauslauf. Als Beleihungsauslauf bezeichnet die Branche den fremdfinanzierten Anteil des von der Bank festgesetzten Immobilienwerts. Ihr Anstieg "lässt sich maßgeblich auf die gestiegenen Baufinanzierungszinsen zurückführen", so Neumann.
Wer jeden Monat netto 1.538 Euro in seine Immobilienfinanzierung steckt, muss heute oftmals die Tilgungsrate verkleinern und den Zinsanteil erhöhen. Derzeit erreicht sie mit im Schnitt 1,79 Prozent im August ein neues Jahrestief – "und ist damit so niedrig wie zuletzt im Sommer 2011".
Konstante Darlehenshöhe, kürzere Zinsbindung
Unverändert hoch ist hingegen die Darlehenshöhe, die Immobilienkäufer zur Traumverwirklichung im Schnitt benötigen: Im August lag sie mit 288.000 Euro nur minimal über dem Vormonat (287.000 Euro). Zum Vergleich: Im August 2022 lag sie noch bei 299.000 Euro. "Auch wenn die durchschnittliche Kreditsumme damit den vierten Monat in Folge nicht mehr gesunken ist, hat die Investitionsbereitschaft im Vergleich zum Vorjahresmonat deutlich nachgelassen", schreibt Neumann.
Auch die Zinsbindung ist rückläufig: "11 Jahre und 9 Monate legen sich Kreditnehmer derzeit fest – im Vorjahresmonat betrug der Wert gut ein Jahr mehr", so Neumann. Dennoch schlussfolgert er, dass sich Immobilienkäufer nach wie vor Zeit für die Tilgung ihres Darlehens nehmen – und damit auf Planungssicherheit setzen.
Beleihungsauslauf steigt
Der Beleihungsauslauf (der Fremdkapitalanteil am Immobilienwert) lag im August bei 85,45 Prozent "und ist somit im Vergleich zum Vormonat um rund 1,7 Prozentpunkte gestiegen", erklärt der Finanzierungsexperte. Grundsätzlich gelte: "Je niedriger der Beleihungsauslauf ist, desto geringer ist das Finanzierungsrisiko für die Bank – und desto besser sind die angebotenen Finanzierungskonditionen". Er rät, den Eigenkapitalanteil so hoch wie möglich zu halten, damit das Risiko für die Bank sinkt und sie bessere Konditionen anbietet.
Über Dr. Klein und den Trendindikator Baufinanzierung (DTB)
Der DTB zeigt die monatliche Entwicklung der wichtigsten Parameter einer Baufinanzierung. Dazu zählt neben der Darlehenshöhe, dem Tilgungssatz und dem Beleihungsauslauf auch die Verteilung der Darlehensarten. Die Standardrate gibt zudem an, wie viel ein durchschnittliches Darlehen von 300.000 EUR an monatlicher Rate kostet. Anders als oft schwer vergleichbare durchschnittliche Zinssätze ermöglicht die Standardrate dem Privatkunden, die tatsächlichen Kosten für die Finanzierung einer Immobilie zu vergleichen. Die Ergebnisse des DTB werden monatlich aus Daten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der einzige unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Der DTB basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von knapp 8 Mrd. Euro pro Monat.
Die Dr. Klein Privatkunden AG ist einer der größten Finanzdienstleister Deutschlands und bereits seit 1954 am Markt etabliert. Mit mehr als 700 Beraterinnen und Beratern in deutschlandweit über 250 Büros hat das Unternehmen die meisten Standorte der Branche. Die Spezialisten von Dr. Klein beraten in den Bereichen Baufinanzierung, Versicherung und Ratenkredit. Dr. Klein arbeitet mit über 600 Kredit- und Versicherungsinstituten zusammen und berät umfassend, anbieterneutral und kostenfrei. So erhalten die Kunden maßgeschneiderte Finanzierungen und günstige Konditionen. Dafür wird das Unternehmen immer wieder ausgezeichnet, zuletzt zum neunten Mal in Folge mit dem „Deutschen Fairness-Preis“. Dr. Klein ist eine 100%ige Tochter des an der Frankfurter Börse im SDAX gelisteten technologiebasierten Finanzdienstleisters Hypoport SE.