Erben kann den Familienfrieden nachhaltig stören. Insbesondere dann, wenn der Nachlass an eine Erbengemeinschaft geht und eine Immobilie in der Erbmasse enthalten ist. Denn der Wert des Objekts ist oft strittig – und interessensgesteuert: Während Finanzamt und Makler ihn möglichst hoch ansetzen, rechnet die Bank ihn möglichst klein. Hier sind neun Wege, den Wert von Immobilien zu bestimmen.
Laut einer Erhebung der Deutschen Bank hat mehr als die Hälfte (54 Prozent) der Erben in Deutschland 2024 eine oder mehrere Immobilien geerbt – alleine oder als Erbengemeinschaft. 2018 waren es nur 40 Prozent. Das Kreditinstitut hat untersucht, ob sich die Struktur der Erbschaften in den vergangenen Jahren verändert hat. Und kommt zu dem Ergebnis: Zwar überwiegt mit 73 Prozent nach wie vor Geld bei den Erbschaften, jedoch nimmt der Anteil ab – 2018 waren es noch 75 Prozent. Aktuell planen 66 Prozent der Erblasser, ihren Nachkommen Geldvermögen zu hinterlassen.
Auf der anderen Seite gewinnen Immobilien, Wertpapiere und Gold an Bedeutung, wobei selbstgenutzte Immobilien besonders häufig vererbt wurden: 44 Prozent im Vergleich zu 33 Prozent im Jahr 2018. Bei Wertpapieren sind es aktuell 14 Prozent. 2018 waren es erst 12 Prozent. Der Anteil der Erblasser, die Gold vererben verdoppelte sich: acht Prozent Prozent aktuell gegenüber vier Prozent im Jahr 2018.
Streit in der Erbengemeinschaft
Oft geht das Erbe an eine Erbengemeinschaft. Und diese ist auf ihre Auflösung angelegt. Doch auf dem Weg dorthin gibt es viele Gründe für Streit. Der wichtigste: die gemeinsam geerbte Immobilie. 35 Prozent aller Streitigkeiten gehen auf sie zurück. Dies liegt beispielsweise daran, dass die künftige Nutzung strittig ist. Oft ist es auch der Wert der Immobilie, der unterschiedlich beurteilt wird. So das Ergebnis einer Studie unter 5.500 Kunden der Weilheimer Firma ErbTeilung in Kooperation mit dem Deutschen Institut für Altersvorsorge (DIA).
Erschwerend komme hinzu, dass sich viele Erbengemeinschaften "Zahlungsansprüchen von übergangenen oder enterbten nahen Angehörigen ausgesetzt" sehen, schreibt Marcus Creutz, der für die Weilheimer Firma ErbTeilung tätig ist, in einem Fachbeitrag für das DIA. Auch in diesem Fall sei der anzusetzende Wert der Immobilie für die Erben wichtig - und oftmals strittig.
Schwierig werde es auch, wenn die Immobilien bereits verkauft ist, aber der Pflichtteilsberechtigte noch nicht abgefunden ist. Denn dann streiten die Erben oft darum, "ob Wertgutachten des Sachverständigen bezogen auf den Zeitpunkt des Erbfalls oder der spätere Kaufpreis als Immobilienwert zugrunde zu legen ist", so der Autor.
Der Bundesgerichtshof (BGH) spricht bei einer Wertermittlung mit
Dazu hat sich der BGH inzwischen in einem Urteil geäußert: Relevant ist der Wert der Immobilie am Tag des Erbfalls. Nicht auf den Moment des Verkaufs. Und das gilt auch dann, wenn die Immobilie zu dem Zeitpunkt, in dem ein Pflichtteilsberechtigter eine Wertermittlung zur späteren Berechnung seines Abfindungsanspruchs beantragt, bereits verkauft ist (Az.: IV ZR 328/20).
Im obigen Fall hatte der Erblasser ein Grundstück an mehrere Erben vererbt. Für das Grundstück gab es verschiedene Wertgutachten, die zwischen 58.000 Euro und 245.000 Euro schwankten. Die Erben veräußerten das Grundstück schließlich für 65.000 Euro. Die Tochter des Erblassers bekam als Pflichtteil rund 33.400 Euro. Dennoch wollte die Frau unabhängig von der Veräußerung den Verkehrswert des Grundstückes zum Zeitpunkt des Erbfalles ermitteln lassen. Die Erben lehnten das ab - der BGH gab der Klägerin recht. Denn nur so könnten verschwenderische Erben beim Verkauf von Immobilien ausgebremst werden.
Veräußerungserlös und Verkehrswert sollten nach beieinander sein. „Das Urteil ist aus Sicht der Praktiker zu begrüßen, denn es muss bei einem frühen Verkauf zum Beispiel gewährleistet sein, dass die Immobilie nicht weit unter Wert verramscht wurde“, sagt Betriebswirt Manfred Gabler. "Würde man dem Pflichtteilsberechtigten keinen Wertermittlungsanspruch zugestehen, so der Geschäftsführer von ErbTeilung weiter, hätte es die Erbengemeinschaft in der Hand, über einen geringen Verkaufserlös die Höhe von Pflichtteilsansprüchen zu regulieren. Der Pflichtteilsberechtigte tue deshalb gut daran, zunächst einmal über das Grundbuchamt Akteneinsicht zu nehmen und dort die Verkaufsurkunden durchzulesen.
Erbengemeinschaft. Neun verschieden Perspektiven auf den Wert einer Immobilie
Doch welchen Wert die Erbengemeinschaft ansetzen sollte, ist nicht leicht zu definieren. Zumal es neun verschiedene Ansätze gibt, den Preis zu bestimmen. Die Fa. ErbTeilung hat die unterschiedlichen Immobilienbewertungsquellen am Beispiel eines Einfamilienhauses in Bayern zusammengestellt. Erkenntnis: Je nach Interessenlage des Schätzers, kommen sehr unterschiedliche Werte dabei heraus.
- Das Nachlassgericht. Dieses lässt sich eine Vermögensaufstellung von den Erben geben, die u. a. auch die Immobilie beinhalten wird. Es ermittelt also nicht selbst den Wert, sondern übernimmt ihn laut den Angaben von einzelnen Erben. Zeitpunkt: Wenige Wochen nach dem Erbfall. Wertschätzung: 800.000 €
- Das Finanzamt. Auf Basis eigener Bewertungsmethoden (z. B. meist Ertragswertverfahren, Einheitswert des Finanzamtes) ermittelt es den Wert und plausibilisiert damit die Angaben aus der Steuererklärung. Zeitpunkt: Nachdem die Erbschaftssteuererklärung gemacht wurde. Falls der Wert aus der Steuererklärung stark abweicht, setzt das Finanzamt seinen Wert fest. Ist der zu hoch, muss der Steuerpflichtige dagegen vor dem Finanzgericht klagen. Wertschätzung: 837.000 €.
- Der Erbe. Der Erbe hat einen Wert im Kopf, der sich oft beim Surfen durch Vergleichswerte von ähnlichen Immobilien auf entsprechenden Portalen entwickelt hat. Zeitpunkt: Von Anfang an surft der Erbe durch entsprechende Internetangebote und nutzt auch deren Immobilienwertrechner. Wertschätzung: 950.000 €.
- Der Steuerberater. Er stellt den Wert der Immobilie steueroptimiert für den Erben dar und nutzt die für Erben vorteilhafteste Bewertungsmethode. Zeitpunkt: wenige Monate nach dem Erbfall bzw. nach Aufforderung des Finanzamtes. Wertschätzung: 780.000 Euro.
- Die Hausbank. Sie bewertet die Immobilie eigentlich nur, wenn sie einen Auftrag zur Vermarktung durch ihre eigene Immobilien-/Maklerabteilung wittert. Eine Bewertung zum Zwecke der Beleihung zum Beispiel für ein Darlehen findet speziell bei Erbengemeinschaften überhaupt nicht statt. Die Bank wird eine Immobilie in einer Erbengemeinschaft nicht als Sicherheit akzeptieren und damit kein Darlehen für einen Erbanteil ausgeben. Wertschätzung: 0 €.
- Der Makler. Er will in erster Linie den Auftrag an Land ziehen und suggeriert dem potenziellen Kunden Höchstpreise, die dann im Laufe der Vermarktung nach unten korrigiert werden müssen, weil sich keine Käufer für diesen Preis finden. Zeitpunkt: Start wenige Wochen nach dem Erbfall, Vermarktungshorizont mindestens exklusiv sechs Monate, danach Verlängerung nochmals um sechs Monate. Wertschätzung: 1.049.000 €, dann 999.000 €, dann 949.000 €.
- Der Miterbe. Er bewertet die Immobilie ausschließlich nach seiner eigenen individuellen Zielstellung. Will er die Immobilie selbst günstig erwerben, dann wird er sie „schlecht reden“. Beispiel: 500.000.- € . Will er die Immobile nicht selbst für sich, dann soll sie so viel wie möglich bringen. Dann klammert sich der Miterbe gern an die Mondpreise der Makler und rückt davon auch nicht ab, auch wenn der Preis völlig unrealistisch ist. Wertschätzung: 1.049.000 €.
- Der Gutachter. Er geht nur nach klassischen Bewertungsmethoden (Ertragswert-, Sachwert-, Vergleichswertverfahren) vor. Der Gutachter berechnet jedoch auch nur den Wert als Momentaufnahme/Stichtagsbetrachtung. Morgen oder in zwei Monaten ist dieser Wert nicht mehr repräsentativ. Wertschätzung: 805.300 €.
- Der Pflichtteilsberechtigte. Er hat einen Geldanspruch gegen die Erbengemeinschaft, der vom Wert der Immobilie abhängt. Weichen Wertgutachten stark voneinander ab, kommt es zum Streit um die Abfindungshöhe. Wertschätzung : Zwischen 400.000 € und 805.300 €.
Wie Erbengemeinschaften bei der Bewertung von Immobilien einen Kompromiss finden
Manfred Gabler warnt die Mitglieder der Erbengemeinschaften davor, sich angesichts der unterschiedlichen Beträge ins Boxhorn jagen zu lassen. „Immobilienbewertungen sind immer eine Momentaufnahme. Der Markt verändert sich fortlaufend und damit auch der Immobilienwert. Wenn die Erben das nicht akzeptieren, entsteht schnell Streit in den Erbengemeinschaften. Dann heißt es: Du hast doch gesagt, dass der Wert soundso hoch ist. Jetzt soll er gleich 200.000 Euro niedriger sein? Dann mach ich nicht mehr mit.“
Gabler empfiehlt jedem Erben, sich beim Immobilienwert nicht vorschnell festzulegen. Mit einem schweren Preisanker im Kopf machen sich viele Erben das Leben schwer. „Das gelingt dadurch, dass man sich in die Rolle der verschiedenen Immobilienbewerter vom Makler über den Sachverständigen bis hin zum Finanzamt hineinversetzt und dann aus der jeweiligen Perspektive fragt, was einem die eigene Immobilie jeweils wert ist. Das schafft gedankliche Flexibilität und hilft, in der Erbengemeinschaft und mit einem Käufer einen Kompromiss zu finden. Betonköpfe müssen dagegen nachsitzen und brauchen oft Jahre, bis die Erbengemeinschaft aufgelöst ist“, stellt Gabler in seiner Beratungspraxis immer wieder fest.
Wie das Finanzamt den Wert von Immobilien bemisst
Übrigens: Die Finanzbehörden stellen in der Praxis bei der Festsetzung der Erbschaftsteuer nur dann auf einen erzielten Kaufpreiserlös ab, wenn dieser innerhalb eines Jahres nach dem Tod des Erblassers erzielt wurde. Hier nehmen die Behörden Bezug auf § 198 Absatz 3 des Bewertungsgesetzes. Dort heißt es: „Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über das zu bewertende Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Bewertungsstichtag unverändert sind.“
„Werterhöhend kann es sich dann innerhalb der Jahresfrist auswirken, wenn die Immobilie nach dem Tod des Erblassers saniert, entrümpelt oder instandgesetzt wurde. Auch gestiegene Bodenrichtwerte können einen höheren Kaufpreis bewirken“, stellt Manfred Gabler klar. Diese dürften dann aber nach dem Bewertungsgesetz nicht bei der Wertermittlung zugrunde gelegt werden, weil sich die maßgeblichen Verhältnisse eben verändert haben. Deshalb dürfe die Stichtagsregelung nicht durch eine zeitliche Streckung der Verkaufsphase aufgeweicht werden. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu dieser Frage ist aber noch nicht erfolgt.
