Offene Immobilienfonds (OIF) galten lange Jahre als konservative Investments – durchaus geeignet für die Altersvorsorge. Auch handwerk magazin empfahl sie. Rund 125 Milliarden Euro Anlegergeld stecken in diesen Fonds. Die Initiative Finanzwende e.V. hat den Markt vom unabhängigen Analysten Stefan Loipfinger untersuchen lassen. Er spricht von einer Sicherheitsillusion. Warum den Offenen Immobilienfonds ein Dominoeffekt droht und was Anleger jetzt tun sollten.
"Attraktive Renditen bei geringem Risiko" – so werden Offene Immobilienfonds meist (OIF) beworben. Banken und Sparkassen verkaufen die OIF als Sachwertanlage, bei der Kursschwankungen zwar möglich, aber gering seien.
Diese Fonds investieren das Geld der Anleger überwiegend in Gewerbeimmobilien wie Büros, Einkaufszentren, Hotels oder Logistikzentren. Doch es gibt auch OIF, deren Anlageschwerpunkt Wohngebäude sind. Mindestens 51 Prozent des eingesammelten Kapitals müssen die Fonds in Immobilien angelegen, also in bebaute oder unbebaute Grundstücke.
Negative Entwicklung der OIF
Seit gut einem Jahr hagelt es schlechte Nachrichten aus der Branche. "Einzelne Fonds haben seit Ende 2023 dramatisch abgewertet. Der Volksbanken-Fonds 'UniImmo: Wohnen ZBI' verlor im Sommer 2024 auf einen Schlag fast 17 Prozent an Wert", informiert Finanzwende e.V. Noch härter traf es die Anleger des "Leading Cities Invest" vom Fondsanbieter KanAm: Der Wertverlust ihrer Anteile betrug in den 13 Monaten bis Dezember 2024 ganze 24 Prozent.
Die Verunsicherung der Anlegerinnen und Anleger ist wohl entsprechend groß. "Doch die Branche zeigt sich bislang unbeeindruckt und bewirbt offene Immobilienfonds weiterhin eifrig als Sicherheitsbaustein. Zu Unrecht, wie Finanzwende meint. Denn diese Versprechen sind häufig vor allem eins: eine Sicherheitsillusion", so Finanzwende.
Fehler im System der OIF
In einem Gutachten im Auftrag von Finanzwende hat Stefan Loipfinger von investmentcheck.de analysiert, wie es bei einer vermeintlich grundsoliden Anlageform zu derart hohen Abwertungen kommen konnte.
Dabei hat er die zehn größten Offenen Immobilienfonds untersucht, die an der Börse gehandelt werden und auch für Kleinanleger erhältlich sind. Sie repräsentieren gut 80 Prozent des Marktvolumens – und werden vor allem von Sparkassen, Volksbanken, der Commerzbank und der Deutschen Bank verkauft.
"Die Ergebnisse gelten also für einen Großteil der Branche – und sie sind verheerend: Denn der Fehler liegt bei offenen Immobilienfonds offenbar im System. Das zeigt unsere Analyse auf Basis der Rechenschaftsberichte der Unternehmen sowie der Börsenkurse", so Finanzwende.
Warum der Wert eines Anteils an einem OIF schwierig zu ermitteln ist
Wer Aktienkurse oder die Kurse von Aktienfonds oder ETF verfolgt, kann sich sicher sein, dass die ausgewiesenen Werte auf zeitnahen Marktpreisen beruhen. Anders ausgedrückt: Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. Das ist bei OIF anders. Denn die ausgewiesenen Kurs sind zeitverzögerte Schätzpreise. Dies liegt daran, dass Immobilien selten gehandelt werden, ein Marktpreis also nicht verfügbar ist. Zudem erfolgt die Preisveröffentlichung nur vierteljährlich. "Das hat weitreichende Konsequenzen, insbesondere für die Risikoeinstufung", so Finanzwende.
"So wirken die Kursverläufe von offenen Immobilienfonds tendenziell stabil – und scheinen zuweilen wie mit dem Lineal gezogen", warnt Finanzwende. Im geltenden System werden solche geringen Schwankungen mit niedrigen Risikoziffern belohnt. Die Anbieter der OIF dürfen ihre Fonds also mit der Risikoklasse 1 oder 2 ausweisen – das Risiko potenzieller Verluste ist nach ihrer Einschätzung also "sehr niedrig" oder "niedrig". Damit wirken die OIF für Anleger als beinahe ebenso sicher wie Staatsanleihen.
Warum die OIF riskant sind
"In den von uns untersuchten Fonds schlummern wohl erhebliche Risiken", fasst Finanzwende die Ergebnisse ihrer Untersuchung zusammen.
- Das größte Risiko sei, dass Fonds für ihre Immobilien nur Verkaufspreise erzielen, die weit unterhalb der erwarteten Buchwerte liegen. Das drückt den Wert der Fondsanteile. Den Verlust tragen die Anleger, wie etwa beim abgewerteten "UniImmo: Wohnen ZBI".
Jeder Verkauf einer Immobilie aus dem Fondsbestand ist deshalb auch immer ein Realitäts-Check: Stimmen die Werte in den Büchern der Fondsgesellschaften mit den am Markt erzielbaren Verkaufspreisen überein? Denn aus den Buchwerten schätzen Gutachter den Anteilspreis, den Anleger für ihren OIF erhalten. "Das ist anders auch kaum zu machen. Wer kann schon wissen, was ein Büroturm aktuell wert ist?", bringt es Finanzwende auf den Punkt. - Ein weiteres Risiko sein ein potenzieller Interessenskonflikt. Er ergibt sich daraus, dass den Auftrag zur gutachterlichen Bewertung die Fondsanbieter erteilen. "Zwar unterliegen die Gutachter und Gutachterinnen einer ganzen Reihe von Vorschriften, denen zufolge die Bewertungen marktgerecht sein sollen. Dennoch haben sie ein natürliches Interesse an Folgeaufträgen – und die Fondsanbieter wünschen sich Bewertungen, die ihnen zupasskommen."
Ausgewiesene Anlageerfolge der OIF – trotz sinkender Preise am Markt
Eigentlich müssten die Bewertungen der Fondsimmobilien sich an den Entwicklungen am Immobilienmarkt orientieren. Doch die Analyse von Loipfinger zeigt: Bei den zehn größten Fonds ist das oft nicht der Fall. "Im Gegenteil: Die Anbieter konnten ihre jährlichen Anlageerfolge mithilfe der Bewertungsergebnisse der Gutachter substanziell schönen", so das Ergebnis nach Analyse der Rechenschaftsberichte der OIF.
"Die zehn untersuchten Fonds verbuchten zwischen Oktober 2021 und März 2024 laut Rechenschaftsberichten insgesamt einen Wertanstieg um 1,6 Milliarden Euro. Nur: Im gleichen Zeitraum sanken die Immobilienpreise am Markt stark. Das belegen die Statistiken der Bundesbank und der Europäischen Zentralbank", schreibt Finanzwende.
Loipfinger hat sich auch die langfristige Entwicklung angeschaut und kommt zu dem Ergebnis: Die Bewertungen der Gutachter passen oft nicht recht zur Marktentwicklung. Das gilt etwa für die Phase von Zinssenkungen zwischen 2008 und 2015. In dieser Zeit gingen die Immobilienpreise durch die Decke. Die untersuchten Fonds verbuchten im Durchschnitt zeitgleich Wertverluste. Klar ist: Bewertungen, die tendenziell sinken, passen nicht zu Marktpreisen, die zeitgleich stark steigen.
Warum Fondsanbieter steigende Immobilienpreise nicht in ihre Anteilswertberechnung aufnehmen
Finanzwende wollte wissen, warum die Fondsgesellschaften ihre Anleger nicht an den steigen Immobilienpreisen teilhaben ließen. Die Antwort von Stefan Loipinger: Die Fondsanbieter möchten vor allem möglichst stabil wirkende Wertentwicklungen. Das suggeriert den Anlegern Sicherheit und führt automatisch zu einer niedrigen Risiko-Kennzahl. Aus Sicht der Anbieter könne es – falls nach einer Finanzkrise Risiken im Portfolio schlummern – möglicherweise guttun, durch sachte Abwertungen ihre Kursverläufe stabil zu halten.
Die Hälfte der zehn untersuchten Fonds konnte denn auch mit der niedrigsten Risiko-Kennzahl 1 aufwarten, vier weitere schaffen eine niedrige Kennzahl 2.
"Gemessen an den Marktpreisen für Immobilien können Anbieter ihre oft konservative Kundschaft mit niedrigen Risikokennzahlen jedoch in falscher Sicherheit wiegen – und Vertriebsleuten ein gutes Verkaufsargument liefern. Die Sicherheitsillusion ist perfekt."
Vom Aufschwung nichts gehabt, beim Abschwung voll in der Haftung
Für Anleger ist das Ergebnis dieser Geschäftspolitik wie ein Schlag ins Gesicht. "Wer nach der Finanzkrise auf steigende Immobilienpreise setzte, profitierte oftmals nicht", so Loipfinger. Und auch wer über die Bank Anteile an einem offenen Immobilienfonds kaufte – und dieser Weg ist der von den Banken empfohlene –, zahlte häufig mehr als er/sie muss. Der Grund: An den Börsen lagen die Kaufpreise für Fondsanteile in den vergangenen Jahren zumeist deutlich unter denen, die in Bankfilialen verlangt wurden. In der Spitze ließ sich mit einem Kauf über die Börse mehr als ein Viertel des Preises einsparen. Der übliche Ausgabeaufschlag der Fondsgesellschaften ist hier noch nicht einmal mit eingerechnet.
"Dennoch vertrieben Banken und Sparkassen die Anlagen im großen Stil. Allein von den untersuchten zehn größten Fonds verkauften sie zwischen Oktober 2021 und März 2024 Anteile im Wert von 11,4 Milliarden Euro - trotz höherer Preise als an der Börse. Das bedeutet aber auch: Es ging vor allem um den Verkauf. Welcher Kunde würde bei sonst gleichwertigen Alternativen nicht die kostengünstigste wählen?
Und: Seit 2022 schreibt die EU-Regulierung vor, dass Anbieter bei der Ausführung von Orderwünschen das bestmögliche Ergebnis für ihre Kunden erzielen und die Kunden dabei umfassend informieren sollen.
Schlechte bis falsche Beratung beim Kauf eines OIF
Insgesamt zahlten Anleger zwischen Oktober 2021 und März 2024 schätzungsweise 1,2 Milliarden Euro zu viel. Das zeigen Berechnungen auf Basis von Ausgabepreisen und Börsenpreisen in dem Zeitraum. "Für Kleinanleger ist das ein enormer Schaden", so Loipfinger. Laut Gutachten beziffert sich der Verlust durch die Vertriebsaktivitäten der Sparkassen und Volksbanken zusammengerechnet auf etwas mehr als eine Milliarde Euro. "Für Kundinnen der Genossenschaftsbanken sind es unserem Gutachten zufolge 516 Millionen Euro, bei den Sparkassen immerhin 493 Millionen Euro", so der Analyst.
Die Kosten eines OIF sind enorm – sie fressen die Rendite
"Zu allem Überfluss lohnen sich viele Fonds aufgrund hoher Kosten aus Anlegersicht ohnehin kaum", urteilt Loipfinger. Eine Analyse der Kostenangaben aus den Produktinformationen zeigt: Rund drei Viertel der erwarteten Erträge – gut 77 Prozent – gehen durchschnittlich für Kosten drauf. Es bleibt oft wenig übrig.
Im Verhältnis zum Fondsanbieter seien Chancen und Risiken der Kunden unfair verteilt. Loipfingers Untersuchung zeigt: Nach Prognosen der Anbieter erhalten Anleger durchschnittlich nur 23 Prozent der Chancen, tragen aber 100 Prozent der Risiken.
Bei derart hohen Produktkosten können aber auch schon kleine Renditeeinbußen dazu führen, dass bei den Anlegern gar kein Geld mehr ankommt. Bei drei der untersuchten Fonds machten Anleger vergangenen Jahr sogar Verluste.
Laut Union Investment legen konservative Anleger „größten Wert auf den Erhalt des investierten Kapitals und auch kleinste Verluste machen Sie bereits nervös.“ Fondsanalyst Loipfinger zufolge hätten sehr vorsichtige Anleger mit ausgeprägter Risikoaversion niemals einen offenen Immobilienfonds als Produktempfehlung erhalten dürfen.
Was Anleger jetzt tun sollten
Wer einen OIF besitzt, stellt sich nun die Frage: Was tun? Die Anteile am jeweiligen offenen Immobilienfonds verkaufen oder die Entwicklung aussitzen? Wobei der Verkauf der Anteile – zurück an die Fondsgesellschaft – erschwert wurde. Denn wer erst nach dem 21. Juli 2013 gekauft hat, muss die Anteile mindestens 24 Monate halten und unterliegt auch danach einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Das Problem: Wer heute kündigt, weiß nicht, wie viel seine Anteile am Verkaufstag – in exakt einem Jahr – tatsächlich wert sind. Da Immobilienexperten mit weiter sinkenden Verkaufspreisen bei Gewerbeobjekten, vor allem Büros, rechnen, kann sich also ein Verkaufspreis ergeben, der bis dahin weiter gefallen ist.
Möglich ist meist der Verkauf der Anteile über die Börse. Aber: Ein Kursabschlag von zehn Prozent ist nicht unüblich. Diese Variante ist also teuer. Es ist die Wahl zwischen Pest oder Cholera: Halten, und hoffen, dass sich die Märkte erholen. Oder verkaufen und mögliche Verluste realisieren.
Die BaFin warnt leise
Auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) warnt zwar mittlerweile leise vor möglichen Verlusten. Das hindert die Fondsanbieter aber nicht, ihre Produkte als Sicherheitsbaustein im Depot weiterhin an den Mann und die Frau zu bringen.
Finanzwende meint: "Anleger müssen die Sicherheit von offenen Immobilienfonds anhand der Risikokennziffern besser einschätzen können. Hier wie anderswo gilt: Wo sicher draufsteht, muss auch sicher drin sein. Auf die Risikoeinstufungen in den offiziellen Beipackzetteln müssen Interessenten sich verlassen können."
"Finanzwende" fordert:
- Schau hin, BaFin: Die Finanzaufsicht BaFin sollte dafür sorgen, dass die Risikoeinstufungen von offenen Immobilienfonds die tatsächliche Risikolage darstellen. Dazu könnte sie beispielsweise strengere Vorgaben zu den Daten durchsetzen, die in die Risikoberechnung fließen.
- Konfliktfreie Bewertungen: Gutachterinnen und Gutachter sollten von unabhängigen Dritten wie etwa der Finanzaufsicht ausgewählt werden, um mögliche Interessenkonflikte von vornherein zu vermeiden.
