Erbschafts- und Schenkungssteuer Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung: Ab 2023 drohen deutlich höhere Vermögenswerte

Zugehörige Themenseiten:
Erbrecht, Erbschaftsteuer, Immobilien, Nachfolge und Steuerstrategien

Das Finanzamt bewertet Immobilien ab dem kommenden Jahr anders als bisher. Das kann zu deutlich höheren Vermögenswerten führen. Geplante Übertragungen sollten bei teuren Objekten bis Silvester 2022 kurzfristig erfolgen, um Erbschaft- und Schenkungssteuer zu sparen.

Viele Handwerksunternehmer halten Immobilien in ihrem privaten Vermögen.
Viele Handwerksunternehmer halten Immobilien in ihrem privaten Vermögen. Wer vor Silvester 2022 Eigentum überträgt, spart Erbschafts- und Schenkungssteuer. - © beeboys - stock.adobe.com

Viele Handwerksunternehmer halten Immobilien in ihrem privaten Vermögen. Für sie könnte eine Neuerung von Bedeutung sein, die im Jahressteuergesetz 2022 vorgesehen ist. Das Gesetz ist noch nicht durch den Bundesrat, bis Weihnachten soll das passiert sein. Ab dem kommenden Jahr bewertet das Finanzamt die Gebäude nach einem veränderten Verfahren.  Das kann teure Folgen haben. „Die Änderungen wirken sich erheblich auf die erbschaft- und schenkungsteuerliche Wertermittlung aus. Nach überschlägigen Berechnungen sind im Einzelfall bis zu 50 Prozent Wertsteigerung möglich“, erklärt Christopher Gampert, Steuerberater der Kanzlei Ecovis in Bayreuth.

Damit stehen viele Immobilieneigentümer vor dem Problem, dass bei Schenkungen oder im Fall einer Erbschaft höhere Steuern anfallen können. „Wir raten daher dazu, noch vor dem Jahresende bereits geplante Übertragungen umzusetzen“, rät Gampert. Nur: Leider ist die Zeit knapp. Steuerberater und Notare haben volle Terminkalender. Es kann schwer werden, noch einen Termin für die Übertragung zu bekommen.

Was Sie wissen müssen:

Eltern können ihren Kindern Vermögen im Wert von bis zu 400.000 Euro vererben oder verschenken, ohne dass Abgaben anfallen. Alle zehn Jahre können sie in dieser Höhe steuerfrei Vermögen übergeben. Das Finanzamt wendet zur Bewertung von Immobilien drei Verfahren an, abhängig von der Art des Gebäudes. Das steht so im Gesetz.

Beim so genannten Vergleichswertverfahren entspricht die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer am Ende in etwa dem Verkehrswert, „also dem am Markt erzielbaren Verkaufspreis“, so Gampert. Dann gibt es noch das Sachwertverfahren, bei dem das Alter des Gebäudes mit einem entsprechenden Abschlag berücksichtigt wird. „Der Sachwert fällt meist etwas niedriger als der Verkehrswert aus“, erklärt Gampert. Und beim Ertragswertverfahren geht es um den nachhaltig erzielbaren Ertrag.

An den Verfahren an sich ändert sich nichts. Aber einzelne Berechnungsfaktoren passt der Gesetzgeber an. „Und das führt eben zu den höheren Werten“, erklärt Gampert.

Teilweise deutlich höhere Werte

Deshalb kann es interessant sein, jetzt noch schnell die Immobilie zu übertragen. Betroffen sind vor allem Handwerkschefs, die teure Immobilien oder Mietobjekte im privaten Bestand haben. Aus wenigen tausend Euro Schenkungsteuer können ab dem kommenden Jahr aufgrund der fiskalischen Wertsteigerung schnell hohe fünfstellige Beträge werden. Die Süddeutsche Zeitung hat gemeinsam mit der Steuerkanzlei Peters, Schönberger & Partner nachgerechnet, was das im Einzelfall bedeuten kann. Die Musterrechnung bezieht sich auf ein fiktives freistehendes Einfamilienhaus, das nach aktueller Regelung mit knapp 490.000 Euro vom Fiskus angesetzt wird – künftig beträgt der Wert möglicherweise fast 200.000 Euro mehr. Am Ende zahlt ein Kind als Beschenkter oder als Erbe statt bisher rund 10.000 Euro demnächst rund 58.000 Euro Schenkungsteuer. Wie viel es genau wird, hängt von der exakten gesetzlichen Regelung ab. Da der Bundesrat das Gesetz noch absegnen muss, kann es zu kleineren Änderungen der bisherigen Fassung kommen. Das Problem aber bleibt.

„Allein aus fiskalischen Gründen sollte aber niemand seinen Kindern ein Haus oder eine Wohnung schenken“, warnt Gambert. Die neuen Eigentümer dürfen frei über ihr Vermögen verfügen. Ein Zurück gibt es hier nicht mehr. Eltern können sich aber ein Wohn- oder ein Nießbrauchsrecht sichern. Diese Rechte mindern auch den Wert der Immobilie gegenüber dem Finanzamt, sodass bei Schenkungen weniger Steuern anfallen können.

Im Zweifel den niedrigeren Wert nachweisen

Immobilieneigentümer brauchen wegen der Neuregelung auch aus anderen Gründen nicht nervös zu werden.  Laut Bundesfinanzministerium sind die Neuregelungen nur eine Reaktion auf die Rechtsprechung. „Es handelt sich nicht um eine steuererhöhende Maßnahme. Vielmehr geht es um die Anpassung von Werten. Niedrigere Werte können unverändert nachgewiesen werden“, so das Bundesfinanzministerium. Das funktioniert weiterhin per Gutachten, was allerdings zunächst Kosten verursacht.

Selbst bewohnen spart Steuern

Das Bundesfinanzministerium stellt auch abschließend klar: Im Erbfall haben Kinder immer die Möglichkeit, das Haus oder die Wohnung weiter selbst zu bewohnen – dann fallen auch keine Steuern an. Voraussetzung ist, dass die verstorbenen Eltern die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Überdies darf die Wohnfläche höchstens 200 Quadratmeter betragen.