Grundsteuer-Rechenmodelle: Grundsteuerreform 2022: Flächenmodell sowie Ertrags- und Sachwertverfahren im Überblick

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Wie viel Grundsteuer ab 2025 zu zahlen ist, hängt von der Gemeinde wie auch vom Bundesland ab. Die Bayern etwa haben sich für ein einfaches Modell entschieden, während andere Bundesländer die Grundsteuer mit dem komplizierten Ertragswert- und Sachwertverfahren regeln. Die Bundesländer werden bis Sommer 2022 über Einzelheiten informieren, Bremen gab bereits jetzt Details bekannt. Für eine erste grobe Orientierung finden Sie hier die jeweiligen Rechenmodelle.

Rechenmodell Grundsteuer
Wie viel Grundsteuer ab 2025 zu zahlen ist, hängt von der Gemeinde wie auch vom Bundesland ab. – © zaschnaus – stock.adobe.com

Das Flächenmodell

Bayern und Baden-Württemberg haben sich für einfache Modelle für die Berechnung der Grundsteuer entschieden – Bayern etwa für das Flächenmodell. Die Höhe der Grundsteuer hängt nur von der Größe des Grundstücks bzw. des Gebäudes ab und nicht zuletzt auch vom Wohnort. Hier wird nicht unterschieden, ob es sich um ein Betriebsgebäude oder um ein Wohnhaus handelt. Das so genannte Flächenmodell ist vergleichsweise einfach in der Umsetzung:

  1. Die Berechnung startet mit dem so genannten Grundsteuermessbetrag. Der setzt sich aus der Fläche des Grundstücks multipliziert mit 0,04 Cent pro Quadratmeter sowie aus der Fläche der Immobilie multipliziert mit 50 Cent pro Quadratmeter zusammen.

  2. Bei Wohngebäuden kommt dann ein Abschlag auf diesen Grundsteuermessbetrag von 30 Prozent zum Tragen. Sonderregeln gelten für denkmalgeschützte Häuser oder für Sozialwohnungen. Hier gibt es einen zusätzlichen Abschlag von 25 Prozent.

  3. Der so errechnete Grundsteuermessbetrag wird anschließend mit dem Hebesatz der Stadt oder Gemeinde multipliziert. Beispiele: Der Hebesatz in München liegt momentan bei 535 Prozent, in Augsburg bei 555 Prozent und in Passau bei 390 Prozent. Die Kommunen bestimmen ihre jeweiligen Hebesätze selbst, daran ändert die Reform nichts.

Die Berechnung am Beispiel: Angenommen eine Familie bewohnt ein Haus mit 120 Quadratmetern in München mit einer Grundfläche von 400 Quadratmetern.

Fläche des Grundstücks x 0,04 Euro pro Quadratmeter, also
400 qm x 0,04 Euro
16 Euro
+ Fläche des Hauses x 0,50 Euro, also
120 qm x 0,50 Euro
60 Euro
Der volle Betrag des Grundstücks wird zum Messbetrag des Hauses mit einem Abschlag von 30 Prozent addiert.
16 Euro + 60 Euro x 0,70 Prozent
42 Euro
Grundsteuermessbetrag (Summe)58 Euro
Dieser wird mit dem Hebesatz multipliziert, 58 x 535 Prozent => Grundsteuer310 Euro

Das Ertragswertverfahren für Wohnflächen im Bundesmodell

Die meisten Bundesländer haben sich für das Bundesmodell entschieden. Dabei gilt: Für unbebaute Grundstücke setzen die Gemeinden den Bodenrichtwert an. Während Gewerbeimmobilien ein kompliziertes Sachwertverfahren durchlaufen (siehe unten), wird für Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser die durchschnittliche Nettokaltmiete herangezogen und ein Ertragswertverfahren angewendet:

Jährlicher Rohertrag
Abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten
= jährlicher Reinertrag
x Vervielfältiger= Barwert Reinertrag
+ abgezinster Bodenwert= Grundsteuerwert

Man muss wissen:

  • Der jährliche Rohertrag berechnet sich aus der monatlichen Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Wie viel am Ende herauskommt, lässt sich nicht pauschal sagen. Das hängt von Bundesland und Wohnsitz ab.
  • Noch komplizierter wird es beim Vervielfältiger, für den man die Restnutzungsdauer des Gebäudes und den Liegenschaftszins kennen muss.
  • Die Bodenrichtwerte variieren jeweils abhängig vom Standort. Die Gemeinden haben dazu aktuelle Zahlen. Welcher Wert individuell gilt, bestimmt sich auch nach der Art des Gebäudes.

Das Sachwertverfahren, angewandt im Bundesmodell

Das Sachwertverfahren des Bundesmodells kommt in der Regel bei gemischter Nutzung oder bei Geschäftsgrundstücken zum Einsatz.

Herstellungskosten des Gebäudes
x Baupreisindex x Brutto-Grundfläche abzüglich Altersminderung
= Gebäudesachwert
+ Bodensachwert= Sachwert
x Wertzahl= Grundsteuerwert

Man muss wissen:

  • Die Altersminderung ergibt sich aus dem Alter des Hauses durch die wirtschaftliche Nutzungsdauer insgesamt.
  • Die Wertzahl dient dazu, den Sachwert dem jeweiligen Wert des Gebäudes am Markt anzupassen.