Immobilien und Rechtstrends
Die Berechnung der Grundsteuer ist unzulässig. Das entschied das Bundesverfassungsgericht im April 2018. Mehr als ein Jahr später, am 17. Juni 2019, einigte sich die Bundesregierung nach zähem Ringen auf eine Reform. Welche Änderungen auf Vermieter und Mieter zukommen, lesen Sie hier.
Die Berechnung der Grundsteuer ist unzulässig. Das entschied das Bundesverfassungsgericht im April 2018. Vorausgegangen war die Prüfung, ob die Einheitsbewertung des Grundbesitzes als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer mit dem Grundgesetz vereinbar ist.
Die Karlsruher Richter verwarfen damit die Ermittlung der seit 1964 unverändert gebliebenen Einheitswerte für Gebäude und Grundstücke, auf deren Grundlage die Steuer bislang berechnet wurde. Wäre alles so geblieben wie bisher, wäre der Verlust von Steuereinnahmen für die Kommunen von rund 14 Milliarden Euro die Folge gewesen. Um das zu vermeiden, mussten die Koalitionspartner CDU/CSU und SPD sich zusammenraufen – und sich auf eine Reform einigen. Folgende wesentlichen Änderungen kommen auf Eigentümer und Mieter zu:
Das ändert sich für Eigentümer:
Das von der Bundesregierung beschlossene Steuermodell berechnet die fällige Grundsteuer für eine Immobilie nach dem Plan von Bundesfinanzminister Olaf Scholz nach anderen Parametern als vor dem 17. Juni 2019. Welche genau das sein werden, ist aber noch nicht bekannt. Mit den neuen Berechnungsgrundlagen soll erreicht werden, dass eine 120-Quadratmeterwohnung in München mit unverbaubarem Blick auf die Isar stärker belastet wird als eine gleichgroße Wohnung in Brandenburg.
Scholz musste allerdings einen Kompromiss eingehen und der heißt „Öffnungsklausel“. Die ermöglicht es, dass jedes Bundesland seinen Kommunen unterschiedliche Parameter zur Steuerermittlung vorgeben kann. Es droht ein bundesweiter Flickenteppich. Das ist aber nicht neu: Jede Gemeinde konnte auch bislang schon den Steuerhebesatz autonom festlegen. Darum werden auch aktuell schon sehr unterschiedliche Steuersätze für sehr ähnliche Immobilien erhoben. Wirklich viel ändert sich laut Einschätzung von Experten der ARAG-Versicherung also nicht. Die Festlegung der Grundsteuer wird allerdings etwas komplizierter und damit auch bürokratischer.
Das ändert sich für Mieter:
Ob die Reform der Grundsteuer diese nun gerechter macht oder nicht, liegt also nach wie vor am Wohnort. Dumm nur, dass ein Vermieter seine Immobilie nicht einfach ein paar Kilometer weiter tragen kann, um eine günstigere Grundsteuer zu zahlen. Dem Vermieter kann das jedoch relativ egal sein. Denn am Ende wird auch die Grundsteuer an die Mieter weitergegeben. Denn die Rechtslage ist in dieser Hinsicht klar: Ist im Mietvertrag vereinbart, dass die Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind, kann laut Experten der ARAG-Versicherung in der Nebenkostenabrechnung die Grundsteuer als Posten aufgeführt werden.
Im Nachgang zum Urteil des Bundesverfassungsgerichts spekulierten Experten bereits, welche Parameter als Berechnungsgrundlage für die neue Grundsteuer herangezogen werden können. Hier drei Modelle, wie es jetzt weitergehen könnte:
Drei denkbare Modelle für die Berechnung der "neuen" Grundsteuer:
- Kostenwertmodell: 35 Millionen Grundstücke und Immobilien müssten in Deutschland für das Kostenwertmodell neu bewertet werden. Mit schwerwiegenden Folgen für die Eigentümer: Blieben die Steuermesszahlen und Hebesätze unverändert, würde das Modell im Durchschnitt zu einer "Verzehnfachung der Grundsteuer" führen, kritisiert der Immobilienverband ZIA. Noch deutlicher wurde der ehemalige Hamburger Finanzsenator und jetzige erste Bürgermeister Peter Teschentscher gegenüber der Tageszeitung "Welt": "Legt man die heutigen Bodenwerte und das bestehende System von Messzahlen und Hebesätzen zugrunde, würde sich die Grundsteuer in bestimmten Lagen um das 40-Fache erhöhen." Wohnen könnte dann in städtischen Ballungsräumen wie München, Frankfurt am Main oder Hamburg unbezahlbar werden.
- Südländer-Modell: Als Alternative zum Kostenwertmodell schlugen die drei "Südländer" Bayern, Baden-Württemberg und Hessen vor, die Grundsteuer nach der Größe des Grundstücks und der Nutzfläche zu bemessen. Der finanzielle Wert würde dann keine Rolle spielen – eine automatische Erhöhung der Grundsteuer wäre somit nicht zwangsläufig die Folge.
- Bodenwertsteuer: Eine Bodenwertsteuer würde das Verhältnis von Steuerlast durch die Grundsteuer und kommunaler Gegenleistung abbilden. Als Bemessungsgrundlage würden die aktuellen Bodenrichtwerte dienen, die schon heute bundesweit alle zwei Jahre von Gutachterausschüssen ermittelt werden. Das würde dazu führen, dass das Wohnen auf dem Land wesentlich günstiger werden würde, als das Wohnen in der Stadt. Grund: Die Verwaltungen der teuren Großstädte bieten mehr Dienstleistungen in Sachen Sicherheit, Infrastruktur und Kultur als das kleine Gemeinden stemmen können.
Alte Berechnungsmethode der Grundsteuer gilt bis zum 31. Dezember 2024
Trotz der festgestellten Verfassungswidrigkeit gilt die aktuelle Rechtslage bis zum 31. Dezember 2024 fort – und endet erst, wenn die beschlossene Reform in ein Gesetz gegossen ist. Die Bundessteuerberaterkammer (BStBK) weißt daher darauf hin, dass dass Grundsteuerbescheide, die mit einem Vorläufigkeitsvermerk versehen sind, weiterhin Bestand haben. "Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts hat keine Auswirkungen auf bereits ergangene Grundlagenbescheide zur Grundsteuer. Für die betroffenen Steuerpflichtigen besteht also auch kein Handlungsbedarf, denn an dem bislang festgesetzten Steuerbetrag ändert sich nichts", so Raoul Riedlinger, Präsident der Bundessteuerberaterkammer.
Grundsteueraufkommen steigt kontinuierlich
Seit 1991 ist das Grundsteueraufkommen der Grundsteuer B (bebaute oder bebaubare Grundstücke) laut Statistischem Bundesamt von 4,76 Milliarden Euro auf 13,26 Milliarden Euro im Jahr 2016 gestiegen. Der Hebesatz stieg im gleichen Zeitraum von 309 Prozent auf 464 Prozent:
| Jahr | Grundsteuer | Hebesatz |
| 2016 | 13,26 Milliarden Euro | 464 % |
| 2011 | 11,31 Milliarden Euro | 418 % |
| 2006 | 10,04 Milliarden Euro | 394 % |
| 2001 | 8,74 Milliarden Euro | 368 % |
| 1996 | 7,19 Milliarden Euro | 357 % |
| 1991 | 4,76 Milliarden Euro | 309 % |