Bundesmodell oder Flächenmodell? Grundsteuerreform 2022: Diese Vorbereitungen müssen Chefs treffen

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Die Grundsteuerreform ist gesetzt. Ab Sommer 2022 müssen Handwerksunternehmer für gewerbliche, aber auch für ihre privaten Immobilien eine Erklärung beim Finanzamt einreichen. Welche Vorbereitungen Chefs jetzt je nach Bundesland treffen sollten.

Gerhard Feldmeier
Gerhard Feldmeier, Inhaber des gleichnamigen Landmaschinenbetriebs im bayerischen Nördlingen. – © Stephan Minx

Die Landeshandwerksvertretung Handwerk.NRW spricht von einem echten Bürokratiemonster, das da auf alle Eigentümer zukommt. Schornsteinfegermeister Andreas Ehlert ist Präsident der Kammer Düsseldorf und Präsident von Handwerk.NRW. Er appelliert an seine Landesregierung, sich für ein einfacheres und transparenteres Modell bei der Grundsteuer zu entscheiden. „Das Thema gehört auf die Agenda der nächsten Koali­tionsverhandlungen nach der Landtagswahl“, meint Ehlert. Nordrhein-West­falen wählt im Mai. Bis dahin will Handwerk.NRW im Gespräch mit den Landespolitikern bleiben – um zu einer für Unternehmer und Steuerzahler weniger aufwendigen Lösung zu kommen.

Hintergrund der Diskussion ist die große Reform, die in diesem Jahr startet. Das Bundesverfassungsgericht hatte deutschlandweit auf eine neue Lösung gedrängt, weil die bekannten Einheitswerte veraltet sind. Die bisherige Grundsteuerberechnung stuften die obersten Richter als nicht mehr mit dem Grundgesetz vereinbar ein. Bürger würden ungleich behandelt, weil die Einheitswerte über Jahrzehnte nicht angepasst wurden. Deshalb musste die Bundesregierung handeln – und bis Ende 2019 Neuregelungen auf den Tisch bringen. In den einzelnen Bundesländern werden die Vorgaben jetzt umgesetzt – wenn auch unterschiedlich, weshalb auch nicht alle Kammern so unwirsch reagieren wie jene in NRW.

Was jeden Eigentümer betrifft: Die neue Grundsteuer ist ab 2025 zu zahlen. Im ersten Schritt müssen aber erst einmal die Grundstücke und die Immobilien vollständig neu bewertet werden. Das betrifft rund 36 Millionen Objekte in Deutschland. Alle Eigentümer von Grundstücken und Gebäuden sind daher ab Anfang Juli 2022 aufgefordert, eine sogenannte Grundsteuerfeststellungserklärung abzugeben. Was Sie dafür tun müssen, hängt von Ihrem Bundesland ab. Der ZDH stellt auf seiner Homepage eine Linkliste zu den einzelnen Regelungen zur Verfügung.

Das aufwendige Bundesmodell

Für Firmenchefs etwa in Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt oder Berlin und den meisten anderen Ländern wird die Sache komplex. Sie haben sich für das vom Bund vorgeschlagene Modell entschieden. Grundlage der Besteuerung ist hier der Wert der Immobilie – womit sich künftige Preissteigerungen bei den für alle sieben Jahre vorgesehenen Nachfeststellungen auswirken werden. Bei unbebauten Grundstücken setzen die Gemeinden den Bodenrichtwert an. Bei Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern zählt die durchschnittliche Nettokaltmiete. Gewerbeimmobilien durchlaufen ein kompliziertes Sachwertverfahren. Vor allem aber: Die Gemeinden können eine neue Grundsteuer C – die sogenannte Baulandsteuer – erheben. Diese kommt dann zusätzlich zur bisherigen Grundsteuer B für Grundstücke und Gebäude obendrauf und betrifft unbebaute Grundstücke. Diese Steuer soll dazu dienen, Spekulationsgeschäfte mit Grundstücken zu vermeiden. Problem: Handwerksunternehmer halten die Grund­stücke in der Regel, um weiter expandieren zu können, etwa weitere Werkshallen oder Büroflächen zu bauen und neue Arbeitsplätze zu schaffen. Sie haben gar nicht vor, später gewinn­orientiert zu verkaufen. Die Grundsteuer C fällt dennoch an. Betrieben droht eine erhöhte Grundsteuerlast.

Das einfache Flächenmodell

Besser als Unternehmer in NRW und anderen Bundesländern mit dem Bundesmodell haben es Firmenchefs etwa in Bayern oder Baden-Württemberg. Hier treten individuelle Regeln in Kraft. Das neue System in Bayern zum Beispiel ist extra darauf angelegt, für alle simpel und transparent zu sein. Vor allem verzichtet es auf die Grundsteuer C. „Mit unserer bayerischen Einfachgrundsteuer bewahren wir Bayerns Bürgerinnen und Bürger vor ständig steigenden Steuern und vor riesiger Bürokratie“, sagt Finanz- und Heimatminister Albert Füracker (CSU). Bayern entschied sich für das „Flächenmodell“. Die Grundsteuer hängt künftig allein davon ab, welche Fläche Grundstück und Immobilie haben sowie wie der Grund und Boden genutzt wird. Dabei differenziert das Modell zwischen landwirtschaftlicher Verwendung und allgemein gewerblichem wie privatem Einsatz. Handwerksmeister werden für betrieblichen Grund und Boden sowie Gebäude genauso besteuert wie für private Häuser oder Vermietungsobjekte. Relevant sind jeweils nur die Quadratmeter.

Ungleichbehandlung in der Kritik

Experten sehen allerdings ein Problem: Steuerlich macht es mit dem Flächen­modell keinen Unterschied, ob es sich um ein Grundstück oder eine Immobilie in bestem Zustand, exquisiter Ausstattung in einer präferierten Lage handelt oder um eine Bruchbude in einem strukturschwachen Randgebiet. Damit könnte wieder eine Ungleichbehandlung vorliegen, was nicht verfassungskonform wäre. Die Handwerkskammern zeigen sich aber unisono mit der bayerischen Lösung zufrieden. „Wir haben erfolgreich Druck gemacht und finden das neue Grundsteuergesetz nach dem Flächenmodell in Bayern gut, auch weil es auf die teure Grundsteuer C verzichtet“, meint Ulrich Wagner, Hauptgeschäftsführer der Handwerkskammer für Schwaben.

Handwerksunternehmer Gerhard Feldmeier führt im bayerischen Nördlingen einen Landmaschinenbetrieb mit fünf Mitarbeitern. Seine gesamte Geschäftsfläche – Grundstück plus neuer Werkstatt – beläuft sich auf rund 10.000 Quadratmeter. „Wir haben vor einigen Jahren eine Halle in einer Größe von 1.000 Quadratmetern gebaut, in der wir die Landmaschinen reparieren. Die Genehmigung zu bekommen war schwierig und langwierig. Wir brauchen viel Platz für die großen Landmaschinen“, erläutert Feldmeier. Deshalb zahlt er relativ mehr Grundsteuer als Firmen, die weniger Fläche benötigen. „Ich bin aber froh über das einfache Modell in Bayern und über die unbürokratische Datenerhebung“, sagt Feldmeier. Er braucht für die anstehende Grundsteuerfeststellungserklärung, die als Grundlage für die Immobilien- und Grundstücksbewertung dient, nur die Größe seines Grundstücks und seiner Gebäude durchzugeben.

Daten jetzt zusammenstellen

Unabhängig vom Bundesland müssen Unternehmer in den kommenden Wochen und Monaten die steuerrelevanten Daten und Fakten rund um die eigenen Geschäfts- und Privatimmobilien für den Bewertungsstichtag 1. Januar 2022 sammeln. Diese brauchen sie zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022, um dann ihre Grundsteuererklärung abgeben zu können. „Das Zeitfenster ist recht knapp. Deshalb raten wir jedem Eigentümer, sich zeitnah damit zu beschäftigen. Das betrifft insbesondere jene, für die das Bundesmodell gilt“, sagt Gero Hagemeister, Steuerberater sowie Wirtschaftsprüfer und Partner der Kanzlei BDO AG in Bonn und Präsident des Steuerberater-Verbandes Köln. So braucht man nicht nur genaue Angaben zur Grundstücksgröße, sondern auch zur Bruttogrundfläche gewerblicher Immobilien und zur Wohnfläche privater Gebäude. Wichtig ist in der Regel ebenfalls das Baujahr der Immobilie. In den nächsten Monaten wollen die Bundesländer die Details dazu veröffentlichen. Sie haben sich noch nicht klar geäußert, auf welchem Wege das passieren soll. Womöglich wird Information Holpflicht sein – etwa über die Internetseiten von Finanzämtern oder Tageszeitungen.

Nach der Grundsteuerfeststellungserklärung kommt dann vom Finanzamt ein Bescheid über die Neubewertung. Auf dieser Grundlage berechnet sich ab 2025 die zu zahlende Grundsteuer. Die soll aufkommensneutral ausfallen. Das bedeutet: Die Kommunen sollen in der Summe nicht mehr einnehmen als bis­her – was aber nicht heißt, dass der einzelne Eigentümer keinesfalls draufzahlt.

Daten: So gelingen Bewertung, Messung und Meldung

Handwerksunternehmer mit Immobilien oder Grundstücken im Geschäfts- oder Privat-vermögen nehmen sich Zeit für die Datenerhebung. Etwa müssen für das Flächenmodell Messungen durchgeführt oder Anfragen an das Grundbuchamt gestellt werden.

  1. Bewertung:
    Das Bundesmodell sieht ein Sachwertverfahren vor, um die Bemessungs­grundlage festzulegen. Grundstücke und Gebäude werden separat bewertet. Bei Gebäuden rechnet man mit gesetzlich festgelegten sogenannten Normalherstellungswerten, die sich nach Baujahr und Gebäudeart unterscheiden. Hinzu kommen Anpassungen via Baupreisindizes des Statistischen Bundesamtes. Auch das Alter wird berücksichtigt.

    Gewerblich genutzte unbebaute Grundstücke orientieren sich am Bodenrichtwert.

    Für Wohnimmobilien greift das typisierte Ertragswertverfahren. Dieses rechnet mit einer fiktiven Nettokaltmiete und einem abgezinsten Bodenwert. Chefs sollten die Daten sehr akribisch erfassen, denn die Festsetzung bleibt grundsätzlich sieben Jahre lang bestehen. Erst dann wird neu bewertet. Höhere Bodenrichtwerte etwa könnten für Preissteigerungen sorgen.

  2. Flächenmodell:
    In Bayern oder Baden-Württemberg, in Niedersachsen, Hamburg und Hessen gelten länderspezifische Regeln, bei denen die Bewertung über die Flächen läuft. Falls keine Pläne mehr existieren, liegen sie beim Grundbuchamt vor, oder es ist selbst zu messen. Auch Bauanträge, Baugenehmigungen, Immobilien-Exposés oder Unterlagen zur Gebäudeversicherung enthalten valide Flächenangaben.

  3. Meldung:
    Sie erfolgt über das Portal elster.de an das Finanzamt. Das Verfahren startet am 1.Juli 2022, endet mit dem 31. Oktober 2022. Bei Fristversäumnis drohen Verspätungszuschläge.

Was nach der Bewertung kommt

Außerdem könnten sich manche Stadtkämmerer nicht daran halten, da die Kommunen bei der Festsetzung der Hebesätze unabhängig sind. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft EY Ernst & Young hat in Studien zur Finanzsituation der Kommunen festgestellt, dass die Städte und Gemeinden vor allem in Westdeutschland weiter steigende Schulden erwarten. „Die Reaktionen auf die Finanznot sind seit Jahren ähnlich: Leistungen werden gestrichen und Steuern erhöht“, beobachtet Matthias Schneider, Partner bei EY und Leiter des Bereichs Government & Public Sector in Deutschland. Etwa jede dritte Kommune plant danach eben doch, die Grundsteuer zu erhöhen. Schließlich ist sie eine ihrer Haupteinnahmequellen. Die Hebesätze sind laut einer weiteren Erhebung von EY schon in den vergangenen Jahren sukzessive gestiegen. Zuletzt haben insbesondere die Gemeinden und Städte in Hessen und im Saarland zugeschlagen. Spitzenreiter bleibt Nordrhein-Westfalen, wo der Durchschnittssatz bei 547 Prozent liegt. In Bayern sind es nur 348 Prozent.

Feststellungserklärung: Keine trivialen Anforderungen

Unternehmer sollten Unterlagen für die Grundsteuerfeststellungserklärung jetzt korrekt zusammentragen, um nicht zu viel Steuer zu bezahlen. Hilfe der Behörden ist nicht zu erwarten. Gero Hagemeister, u. a. Präsident des Steuerberaterverbands Köln, im Interview:

Wie sollten Chefs mit ihrer Grundsteuerfeststellungserklärung umgehen?

Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass ein erhöhter bürokratischer Aufwand damit verbunden sein kann. Insbesondere bei gewerblichem Vermögen, bei Vermietungsobjekten oder – wie es im Handwerk häufiger vorkommt – bei gemischt genutzten Gebäuden wird es kompliziert. Auch besteht für Unternehmer eine Verpflichtung bei eventuellen inländischen Ferienimmobilien, die sie im Privatvermögen halten. Wir raten, die Aufgabe nicht zu schieben.

Wie detailliert sollte man hier vorgehen?

Die Daten müssen vollständig und richtig sein, da sich hieraus die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ergibt. Und dies ist nicht trivial. Wir Steuerberater arbeiten mit ausführlichen Erläuterungen. Man muss etwa wissen, dass der nicht ausgebaute Keller oder das Dach­geschoss bei einem Wohn- oder Mietshaus für die Bemessungsgrundlage nicht zählen und auch Garagen typisiert mitgewertet werden. Bei Geschäftsgebäuden ist die Brutto-Grundfläche maßgeblich, die sich vom Begriff der Wohn-/Nutzfläche der Wohngebäude unterscheidet. Dies wird beispielsweise dadurch deutlich, dass nicht ausgebaute Dachböden und Keller zur Bruttogeschossfläche, nicht aber zur Wohnfläche gehören. Ansonsten gibt es sehr spezielle Anpassungen: Kellerschächte und Außentreppen, Balkone, Spitzböden zählen beispielsweise nicht dazu. Hier kann es schnell kompliziert werden.

Wie kann der Steuerberater unterstützen?

Unternehmer können das gesamte Verfahren ausgliedern. Die Kanzleien erheben die notwendigen Daten für sie, reichen die Grundsteuererklärung beim Finanzamt ein. Sie überprüfen später auch, ob die Grundsteuerwerte richtig übernommen wurden und ob die Bescheide stimmig sind. Dazu nutzen sie häufig IT-Anwendungen, mit denen sich die Daten auch für Folgefeststellungen dokumentieren und fortschreiben lassen. Denn wenn hier Fehler passieren, zahlt man vielleicht jahrelang zu viel Steuern. Der Grundsteuerwert lässt sich – wie bei Steuerbescheiden gesetzlich vorgegeben – bei Bestandskraft nicht ohne Weiteres ändern. Das gilt selbst dann, wenn er zu Ungunsten des Steuerpflichtigen falsch ist.