Immobilienfinanzierung Bausparvertrag: Jetzt noch günstige Zinsen sichern!

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Steht ein Immobilienkredit in einigen Jahren zur Verlängerung an, kann das teuer werden: Sind die Zinsen bis dahin gestiegen, hilft nur ein heute abgeschlossener Bausparvertrag vor (zu) hoher Zinsbelastung. Und wer plant, in einigen Jahren eine Immobilie zu erwerben, kann sich ebenfalls mit einem Bausparvertrag die derzeitigen – noch immer guten – Konditionen sichern.

Immobilienfinanzierungen werden teurer – Bausparverträge können die Zinsbelastung begrenzen.
Immobilienfinanzierungen werden teurer – Bausparverträge können die Zinsbelastung begrenzen. – © fotomek – stock.adobe.com

Der Blick in die Glaskugel scheint bezüglich der kommenden Zinsentwicklung nicht schwierig: Die Inflation ist da und die Notenbanken in Europa und den USA reagieren mit steigenden Zinsen. Dass sich dieser Trend in den nächsten zwei Jahren fortsetzt, erwarten die meisten Finanzexperten. Wer in Zukunft ein Haus bauen und dies finanzieren möchte oder einen Immobilienkredit verlängern muss, wird wohl höhere Zinsen dafür zahlen müssen.

Kleiner Anstieg, große Wirkung

Wie teuer auch nur um einen Prozentpunkt steigende Zinsen für eine Immobilienfinanzierung sind, zeigt das folgende Beispiel: Ein Kredit über 300.000 Euro kostet bei einem Festzins von zwei Prozent und gut 20 Jahren Laufzeit eine monatliche Rate von 1.500 Euro. In dieser Zeit werden etwas über 65.000 Euro an Zinsen fällig. Steigt der Zins nun auf drei Prozent und bleibt die Rate bei 1.500 Euro, heißt das für den Kreditnehmer: 23 Jahre Laufzeit und über 116.000 Euro Zinsen. Er zahlt also drei Jahre länger ab und muss insgesamt 50.000 Euro mehr aufbringen. „Dieser Effekt trifft Baufinanzierer besonders, wenn die Zinsbindung ihres Dar­lehens ausläuft und sie – zu einem höheren Zinssatz – eine Anschlussfinanzierung benötigen, die deutlich teurer ist als der auslaufende Kredit“, fasst Dominik ­Müller, Abteilungsleiter der LBS Bayerische Landesbausparkasse zusammen.

So geht Bausparen

Das klassisches Bausparen besteht aus einer Ansparphase von mehreren Jahren. In dieser Zeit wird monatlich Geld in den Bausparvertrag eingezahlt. Hat der Sparer zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme geleistet, wird der Vertrag meist zuteilungsreif. „Das heißt: Der Bausparer erhält sein eingezahltes Geld und die Restsumme als Kredit zu festgelegten Konditionen“, erklärt Müller. Die angesparte Summe wird allerdings nicht oder nur minimal verzinst. Neben Zinsen zahlen Bausparer eine Abschlussgebühr von einem bis zwei Prozent der Bausparsumme. Sie muss sofort gezahlt werden. Manche Anbieter erheben zudem ein jährliches Entgelt von rund 20 Euro.

„Der Charme der Bausparverträge ist, dass sich Sparer das jetzige Zinsniveau langfristig sichern“, erklärt Müller den wesentlichen Vorteil der Bausparver­träge. Kreditnehmer sichern sich günstige Konditionen und Kalkulationsklarheit bis zur letzten Rate in bis zu 30 Jahren.

Die LBS weist derzeit einen effektiven Jahreszins von 1,46 Prozent aus, andere Anbieter, wie etwa Wüstenrot, werben mit einem Effektivzins von knapp über einem Prozent. Zum Vergleich: Ein zehnjähriges Annuitätendarlehen kostet gut drei Prozent. „Jede Bausparkasse hat eigene Bauspartarife. Ein Vergleich lohnt sich“, meinen die Experten von Finanztip. Sie empfehlen, auch einen Kreditvermittler zu befragen, wie etwa Interhyp, Dr. Klein und Planethome.

Kontingente fürs Gewerbe

Aber: Bei gewerblichen Immobilien gibt es eine Einschränkung. Laut Sparkassengesetz gibt es für sie Kontingente – und die sind bei der Bayern-LBS derzeit ausgeschöpft. Unternehmer sollten bei ihrer Bausparkasse, Bank oder ihrem Kreditvermittler nachfragen, ob sie diese Ver­träge noch an Gewerbekunden vergeben können – falls ja: dann schnell handeln.

Fragen & Antworten rund um den Bausparvertrag

Dominik Müller, Abteilungsleiter der LBS Bayerische Landesbausparkasse, beantwortet die häufigsten Fragen, die angehende Bausparer stellen.

Was ist die Zuteilungsreife?

Bei Vertragsabschluss werden eine Mindesteinzahlungssumme und eine Mindesteinzahlungszeit vereinbart sowie ein voraussichtlicher Zuteilungstermin avisiert. Die tatsächliche Zuteilungsreife wird mittels einer Bewertungszahl berechnet. Dafür hat jede Bausparkasse ihre eigene Formel, die sich jedoch meist aus der Höhe des Bausparguthabens, erhaltenen Zinsen, bisheriger Vertragslaufzeit und Höhe der liquiden Mittel der Bausparkasse zusammensetzt.

Was passiert mit dem Bausparvertrag, wenn die Zinsen nicht steigen?

Bleiben die Zinsen mittelfristig auf dem aktuellen Niveau, ist ein Bausparvertrag solange vorteilhaft, wie die Bausparzinsen unter dem Marktniveau für Annuitätendarlehen liegen. Das ist derzeit der Fall. Für sinkende Zinsen gibt es aktuell keine Indikatoren: Solange die Inflation hoch ist wären Zinssenkungen durch die Notenbanken kontraproduktiv.

Was ist, wenn der Bausparvertrag nicht benötigt wird?

Das angesparte Guthaben muss nicht zur Finanzierung eines Immobilienvorhabens verwendet werden. Ausnahme: Wer für seinen Bausparvertrag staatliche Förderung in Anspruch nimmt, ist an entsprechende Bedingungen gebunden – wie etwa die wohnwirtschaftliche Verwendung der Bausparsumme.

Das Geld wird benötigt, aber der Bausparvertrag ist noch nicht zuteilungsreif?

Wer schon bald einen Kredit verlängern muss, kann eine Zwischenfinanzierung vereinbaren. Dafür schließt der Kreditnehmer jetzt einen Bausparvertrag ab und gleichzeitig, über dieselbe Summe, eine Vorfinanzierung. Die Raten zur Tilgung der Vorfinanzierung fließen in den Bausparvertrag. Wenn dieser zuteilungsreif ist, löst der Bausparvertrag die Zwischenfinanzierung auf einen Schlag ab. Im Anschluss muss der Kreditnehmer seinen Bausparvertrag abzahlen.