Wohnungsbautag 2022 Bauoffensive: Umbau als größtes Potenzial für klimaneutrales Wohnen

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BIM, Digitalisierung, Energieeffizienz, Gewerbebau, Nachhaltigkeit und Zukunftsperspektiven im Handwerk

Durch den Umbau von Büro- und Gewerbegebäuden kann viel Raum für energieeffiziente Wohngebäude entstehen – so stellt es eine aktuelle Studie des Bauforschungsinstituts ARGE für zeitgemäßes Wohnen in Aussicht. Damit sich das bei der Bauoffensive für klimaneutrales Wohnen wirklich realisieren lässt, müssen sich Kosten und Nutzen allerdings die Waage halten.

Energieeffizient und altersgerecht soll das Wohnen der Zukunft. sein.
Energieeffizient und altersgerecht soll das Wohnen der Zukunft sein. – © 1599685sv – stock.adobe.com

Berlins Bürgermeisterin Franziska Giffey sieht sich gerne als Frau der Tat. Dass die Leistungen der Handwerker noch nicht hinreichend gewürdigt werden, ist ihr bewusst – und sie will es ändern. Noch in diesem Jahr will die Politikerin, die selbst aus einer Handwerker-Familie stammt, Betriebe aus der Hauptstadt einladen, um sie auf der politischen Bühne zu ehren. Die Leute sollen staunen und sagen: „Donnerwetter, was haben wir für tolle Handwerker“, kündigte sie auf der Konferenz zum 13. Wohnungsbautag an. Dort besprach sie mit Vertretern aus Politik und Bau- und Immobilienwirtschaft, wie das Bauen in Deutschland am besten zu gestalten ist. Ohne Handwerksbetriebe geht das nicht, das stand schnell fest.

Um genug Raum fürs Wohnen bereitzustellen und diesen dabei zugleich klimaneutral zu gestalten, ist viel Arbeit vonnöten. Natürlich benötigt es auch die Mittel: Auf dem Wohnungsbautag war die Rede von Investitionen in Billionenhöhe. Um die enormen Beträge richtig zu verteilen, hat der Konferenzveranstalter Verbändebündnis Wohnungsbau alle Fakten auf den Tisch gelegt:

  • In diesem und in den kommenden drei Jahren sollen laut Ampel-Regierung 400.000 neue Wohnungen geschaffen werden, davon 100.000 Sozialwohnungen.
  • Beim Wohnungsbau der Zukunft sollen Klimawandel und demographische Entwicklung berücksichtigt werden. Daher geht es darum, neue und bestehende Bauten klimaneutral und altersgerecht zu entwickeln. Bei letzterem ist das zum Beispiel ein barrierefreies Badezimmer.
  • Die knappe Ressource Bauland soll dabei optimal ausgeschöpft werden, etwa über Nachverdichtung.
  • Die Digitalisierung und moderne Technologien und Ansätze wie Building Information Modeling (BIM) sowie die modulare Bauweise sollen dabei helfen den Wohnungsbau sowohl kosten- und energieeffizient zu gestalten.
  • Der Staat ist gefordert, zusätzliche Steueranreize zum klimaneutralen Bauen und Sanieren zu schaffen, die KfW-Programme anzupassen sowie neue Förderungen auf den Weg zu bringen.

Vom Ist zum Soll

Wichtige Eckdaten, um diese Herausforderungen zu meistern, liefert eine aktuelle Studie des Bauforschungsinstituts ARGE für zeitgemäßes Wohnen. Die Wissenschaftler empfehlen darin einen Mix aus Neubau und Umbau im Gebäudebestand. Der Titel der Studie „Die Zukunft des Bestandes“ zeigt bereits, wieviel Potenzial die Studienmacher im Umbau erkennen: „Aus der vorhandenen Gebäudesubstanz kann erstaunlich viel herausgeholt werden“, betont ARGE-Institutsleiter Dietmar Walberg und übersetzt den Umbau bestehender Gebäude in rund 4,3 Millionen neue Wohnungen. Diese hohe Anzahl an Wohnungen benötigt noch nicht einmal neuen Baugrund, da die Bauten ja schon bereitstehen, führt Walberg aus. Dem Vorhaben der Bundesregierung gibt er damit grünes Licht: In Kombination mit dem Bau komplett neuer Wohnhäuser lässt sich das Ziel der Bundesregierung erreichen.

Beim Umbau verweist der ARGE-Chef vor allem auf Büros, die seit Corona zur Verfügung stehen, weil viele Mitarbeiter auch weiterhin vom Homeoffice aus tätig sind. Nach seinen Berechnungen könnten damit rund 1,9 Millionen neue Wohnungen entstehen. Ein weiterer Vorteil: Der Umbau ist vergleichsweise kostengünstig. Während beim Neubau mehr als 3.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche anfallen, kostet der Umbau von Büros pro Quadratmeter knapp 1.300 Euro, rechnet Walberg vor.

Mehr Wohnungen durch Dachaufstockung im Bestand

Wachstumschancen erkennt die Studie auch in der Nachverdichtung von Bestandsgebäuden. So kann bei Wohnhäusern, die in der Nachkriegszeit bis zum Ende der 90er-Jahre gebaut wurden, mehr Raum durch eine Dachaufstockung entstehen. Die Studie beziffert das Potenzial auf rund 1,5 Millionen neue Wohnungen, die durch On-Top-Etagen gebaut werden. Die Kosten dafür liegen bei weniger als 2.500 Euro pro Quadratmeter.

Das gleiche gilt für Verwaltungs- und Bürogebäude. Wenn diese um weitere Etagen aufgestockt werden, kommen noch einmal rund 560.000 Wohnungen hinzu. Bei On-Top-Etagen auf Supermärkten, Discountern, Einkaufspassagen und Parkhäusern sind es weitere rund 420.000 neue Wohnungen, die dann sogar häufig in begehrten Stadtzentren liegen.

Kosten und Nutzen müssen sich die Waage halten

Wie das klimaneutrale Wohnen von morgen aussehen kann, gelingt laut Wohnungsbau-Studie über Energiespar-Sanierungen bei den knapp 19,3 Millionen Wohngebäuden in Deutschland. Je schneller, desto besser: Rein rechnerisch sollte künftig jeder 55. Altbau pro Jahr energetisch komplett modernisiert werden. Bislang ist es nur jedes hundertste Wohnhaus. Die jährliche Sanierungsrate würde somit von derzeit einem auf dann 1,8 Prozent steigen.

Bei der Klimaschutz-Modernisierung rät die ARGE-Studie, Kosten und Nutzen gründlich abzuwägen, um das Wohnen nicht unverhältnismäßig teuer zu machen. Bei energetischen Sanierungen von Gebäuden legen sie daher das Effizienzhaus 115 als Standard zugrunde: Ein voll sanierter Altbau würde beim Energieverbrauch danach bis auf 15 Prozent an einen Neubau mit seinen Standards heranreichen, so wie sie heute im Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgeschriebenen sind.

Beim Neubau empfiehlt die Studie das Effizienzhaus 70 – und nicht den derzeit energieeffizientesten Standard KfW 40. Als Grund gibt die Studie an, dass es beim Neubau genauso wie beim Modernisieren darum geht, die Ressourcen im Blick zu haben. Dazu zählen auch Fachkräfte, wie zum Beispiel aus dem Handwerk, und staatliches Fördergeld, die derzeit beide knapp sind. Die Conclusio der ARGE lautet daher: Die Effizienzstufen 115 für die Altbau-Sanierung und 70 für den Neubau sind ein „machbarer Mittelweg“.

Grüne Energie für Heizung und Strom

Die Kosten für die Energiespar-Sanierungen beziffert die Studie auf bis zu 150 Milliarden Euro pro Jahr. Das entspricht 3,6 Billionen Euro bis zum Jahr 2045, an dem Deutschland klimaneutral wohnen soll. Ohne zusätzliche grüne Energie fürs Heizen und für Strom wird das allerdings nicht gehen, so die Berechnungen der ARGE. Um die Energiespar-Offensive bei Altbauwohnungen anzustoßen, ist der Staat gefragt, Anreize für die Modernisierung zu setzen: Die Studie empfiehlt mindestens 30 Milliarden Euro pro Jahr an Förderungen.

Mehr zu investieren ist der Studie zufolge wirtschaftlich nicht zu stemmen. Eine Beispielsrechnung belegt das: Um ein bestehendes Ein- oder Zweifamilienhaus auf das Niveau des KfW-Effizienzhauses 115 zu bringen, nennt die Studie Kosten zwischen 660 und 1.070 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dagegen kostet das Effizienzhaus 40 mindestens 50 Prozent mehr, was in der Spitze sogar knapp 1.600 Euro pro Quadratmeter entspricht. Walberg spricht hier vom „falsch investierten Euro“. Grundsätzlich gilt: Im Neubau sind höhere Standards leichter zu erreichen als bei Altbauten.

Viel zu tun gibt es beim altersgerechten Wohnen

Auch beim altersgerechten Umbau fördert die Studie einen erheblichen Nachholbedarf zutage: Nur jeder zwölfte Senioren-Haushalt lebt danach in einer Wohnung mit keinen oder nur wenigen Barrieren. Um mehr Wohnhäuser altersgerecht zu modernisieren, ermittelt die Analyse eine Förderung von drei Milliarden Euro jährlich.

Die „Wohngebäude-Inventur“ der ARGE hat noch ein weiteres Ergebnis gebracht: Wenn mehr Klimaschutz und Seniorenwohnen kommen müssen, dann wird es auch mehr Häuser geben, bei denen es sich technisch oder wirtschaftlich nicht mehr lohnt, sie zu modernisieren. Nahezu jeder zehnte Altbau – überwiegend Häuser der Nachkriegszeit – müsste abgerissen und an gleicher Stelle durch einen Neubau ersetzt werden, so die Wissenschaftler. Allein beim Ersatzbau seien pro Jahr Investitionen von bis zu 40 Milliarden Euro notwendig.