Schneller und kostengünstiger Wohnraum ist häufig schon da: Reiner Nagel, Vorstandsvorsitzender der Bundesstiftung Baukultur, erklärt im Interview mit handwerk magazin, was Umnutzung und Umbauten von bereits existierenden Gebäuden fürs Handwerk so spannend macht.
Welche Potenziale liegen in der Umnutzung von gewerblichen und anderen Gebäuden in Wohnungen?
Reiner Nagel: Das wichtigste Potential ist die schnelle und kostengünstige Schaffung von Wohnraum, da wo er zum Teil dringend gebraucht wird. Daneben sind natürlich die ökologischen Argumente wichtig. Schließlich werden durch den Bestandserhalt bereits verwendete Ressourcen bewahrt, klimaschädliche CO₂-Emissionen der Bauphase reduziert und keine zusätzlichen Flächen in Anspruch genommen. Außerdem können Leerstand abgebaut und reine Büro- und Gewerbestandorte durchmischt und damit belebt werden. Häufig wird übersehen, welchen Nutzen Umbauprojekte aus dem baukulturellen Wert des Bestands ziehen können. Das Bauwerk selbst hat oft aus seiner Zeit heraus Besonderheiten, die Impulse für eine spannende, zeitgenössische Gestaltsprache geben können.
Mit welchen Kosten muss gerechnet werden?
Nicht zuletzt lassen sich durch einen gut geplanten Umbau auch Kosten sparen. Bürogebäude können wegen ihrer passenden Gebäudetiefe und Deckenhöhe einfach zu Wohnungen umgebaut werden, zu gegenüber einem vergleichbaren Neubau um bis zu 60 Prozent geringeren Kosten. Umbauten erfordern in jedem Fall individuelle und handwerkliche Lösungen. Das ist für die Betriebe also eine spannende und lukrative Aufgabe.
Was sind die Hürden, die es bei einer Umnutzung zu meistern gilt?
Planungs- und Baurecht stehen einer Umnutzung häufig im Weg. Bürogebäude liegen meist in Gewerbe- oder Kerngebieten. Die Baunutzungsverordnung erlaubt dort zwar Tankstellen und Großgaragen, aber nur ausnahmsweise Wohnungen. Das ist nicht mehr zeitgemäß. Auch beim Wärme- und Schallschutz oder der Barrierefreiheit genießt der Bestand häufig nicht den erforderlichen Bestandsschutz. Stattdessen steigen die Anforderungen an neubaugleiche Sanierungen immer weiter. Hier brauchen wir mehr Realitätsbezug. Ein Bürogebäude, das seit Jahrzehnten seinen Dienst tut, braucht das als Wohngebäude nicht nochmal beweisen, schon gar nicht zu den aktuellen DIN-Normen.
Was müssen Bauherren vor der Antragstellung beachten?
Wichtig ist, nicht am falschen Ende zu sparen. Ein Umbau bedarf einer sorgfältigen Planungsphase. Gründliche Bestandsaufnahmen und Substanzuntersuchungen sind essentiell für den Projekterfolg. Und es gilt, im Einklang mit dem Bestand zu planen, statt gegen ihn zu arbeiten. Weniger stark in das Gebäude einzugreifen hilft da häufig mehr. Das erfordert manchmal Flexibilität in den Nutzungsansprüchen, ermöglicht aber kürzere Bauzeiten, geringere Kosten und häufig spannendere Architekturen – als sie der standardisierte Neubau bietet.
Was müssen Handwerker berücksichtigen?
Der bauliche Charakter und die spezielle Atmosphäre eines Ortes sollten bei einer Umbaumaßnahme immer im Vordergrund stehen. Es geht um gute Materialien, typologische Besonderheiten, handwerkliche Qualitäten und die gelebte Geschichte des Bauwerks: Was war dieses Gebäude einmal, wofür wurde es genutzt, wie wurde es umgebaut? Für eine gelungene Weiterentwicklung ist eine wertschätzende Haltung dem Bestand gegenüber unabdingbar.
Welche wegweisenden Projekte gibt es in Sachen Umnutzung aber auch Sanieren/Aufstockung/Erweiterung?
Erfreulicherweise haben sich Vorteile einer Umbaukultur rumgesprochen und in jüngster Zeit zu einer Vielzahl herausragender Projekte geführt. Gelungene Bauvorhaben, wie der Umbau des Thyssen Trade Center zum „Living Circle“ in Düsseldorf stechen besonders hervor. Oder Projekte, bei denen Wohnflächen durch Aufstockungen geschaffen wurden. In Karlsruhe beispielsweise dienten zwei Telekommunikationsgebäude als Baugrundstück für eine viergeschossige Aufstockung. Die Möglichkeiten sind vielfältig und laut einer Studie der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts beläuft sich das Potenzial für zusätzlichen Wohnraum allein durch Dachaufstockungen auf deutschlandweit circa 2,4 Mio. Wohneinheiten – ein großes Feld für zukünftige Bauprojekte.
