Immobilien, Mietrecht und Steuerstrategien
Eigentümer können ihr Haus oder ihre Wohnung steuerfrei verkaufen, wenn sie ihre Immobilie selbst nutzen. Vermieter unterliegen dagegen in der Regel der Spekulationsfrist von zehn Jahren. Doch die Unterscheidung ist nicht immer ganz klar, wie neue Urteile der Finanzgerichte zeigen.
Die Immobilienpreise sinken momentan zwar Anfang 2024 tendenziell, aber dennoch erzielen viele Eigentümer noch einen Gewinn bei einem Verkauf. Vor allem wer vor Jahren sein Objekt gebaut oder erworben hat, realisiert aufgrund der Wertsteigerungen in der langen Phase der Niedrigzinsen häufig noch ein Plus. Dann kann in Höhe des Gewinns jeweils mit dem individuellen Steuersatz Spekulationssteuer anfallen.
Ausnahme "selbst genutztes Wohneigentum"
Und zwar dann, wenn die Immobilie vermietet war und der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre beträgt. „Eine Ausnahme bildet aber selbst genutztes Wohneigentum“, sagt Steuerberater Wolfgang Dill mit eigener Kanzlei in Limburg.
Im Einkommensteuergesetz steht, wann das grundsätzlich der Fall ist. „Das Objekt muss entweder im kompletten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Veräußerungsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Das muss nicht durchgängig sein. Es reicht beispielsweise aus, wenn das Objekt im Jahr des Verkaufs mindestens einen Tag selbst genutzt wurde, im Vorjahr durchgängig und im Jahr davor wieder mindestens ein Tag“, so Steuerberater Dill.
Mietfreies Wohnen für die Eltern
Neue Urteile der Finanzgerichte spezifizieren diese Regel. So entschied zum Beispiel das Finanzgericht Düsseldorf (Aktenzeichen: 14 K 1525/19 E,F) in einem besonderen Fall: Das Ehepaar kaufte sich eine Eigentumswohnung. Sie lebten nicht selbst darin, sondern nur die Mutter der Frau. Die Dame zahlte keine Miete. Nach nur sieben Jahren veräußerte das Paar das Objekt mit ordentlichem Gewinn. Das Finanzamt wollte profitieren und berechnete Spekulationssteuer. Die Kläger argumentierten dagegen: Zum einen sei die Eigentümerin häufig in der Wohnung bei ihrer Mutter zu Besuch gewesen. Zum anderen aber bliebe der Gewinn schließlich auch steuerfrei, wenn unterhaltsberechtigte Kinder allein im Haus oder in der Wohnung lebten. Auch Eltern gehörten gegebenenfalls zum Kreis unterhaltsberechtigter Personen. Daher seien beide Varianten analog zu behandeln. Die Finanzrichter verneinten, unter anderem, weil die Ehefrau die Mutter eben nur besuchte.
Einzelne Tage-Vermietung steuerpflichtig
Auch in einem anderen Verfahren vor dem Bundesfinanzhof (Aktenzeichen: IX R 20/21) ging es für die Kläger schlecht aus. Ein Ehepaar kaufte ein Reihenhaus im Jahr 2011. Sie lebten mit ihren Kindern darin. Aber zwei Zimmer im Dachgeschoss vermieteten die Eheleute für zwölf bis 25 Tage im Jahr an Messegäste. Als sie das Haus 2017 wieder verkauften, forderte das Finanzamt Spekulationssteuer. Die obersten Finanzrichter bestätigten diese Einschätzung. Die Vermietung der Zimmer schloss eine Selbstnutzung aus. Der Anteil des Gewinns, der auf die vermieteten Räume entfiel, war zu versteuern.
„Unschädlich ist hingegen die Überlassung von Bad und Flur zur Mitnutzung durch die Mieter. Denn dies schließt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht aus“, erklärt André Rosenberger, Vorstand des Lohnsteuerhilfevereins Fuldatal. Das Urteil ist für Rosenberger vor allem auch für jene Immobilieneigentümer von Bedeutung, die ihr Objekt tageweise vermieten – zum Beispiel im Rahmen von airbnb.
Achtung bei Scheidung
Vorsichtig sollten ebenso Eheleute sein, die sich trennen. Vor dem Bundesfinanzhof (Aktenzeichen: IX R 11/21) ging es um diesen Fall: Ein Paar kaufte im Jahr 2008 ein Einfamilienhaus. Die beiden lebten dort mit ihrem Kind. Der Ehemann zog aus, weil die Verbindung nicht mehr gut lief. Die Ehefrau blieb mit dem Nachwuchs in der Immobilie. Es kam zur Scheidung und bei dieser Gelegenheit auch zum Streit über das Haus. Nachdem die Ehefrau eine Versteigerung angedroht hatte, veräußerte der Ehemann 2017 seinen hälftigen Miteigentumsanteil an sie. Die Mutter nutzte die Immobilie weiterhin mit dem gemeinsamen Kind zu eigenen Wohnzwecken. Das Finanzamt wollte den Gewinn aus dem Verkauf des Miteigentums versteuern.
Der Bundesfinanzhof sagt: „Ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren angeschafft und wieder veräußert wird.“ Das beziehe sich auch auf den Mitunternehmeranteil nach einer Scheidung. Wenn ein Partner auszieht, dann nutzt er seine Immobilie nicht mehr selbst – egal, ob der Rest der Familie darin weiter wohnt.