Immobilien renovieren: Die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist entscheidend

Modernisierung und Erhalt einer Immobilie gehen schwer ins Geld. Unternehmer und Vermieter machen Aufwendungen steuerlich geltend, wenn sie Immobilien renovieren. Sie erzielen einen Vorteil, wenn sie schnell oder über mehrere Jahre abschreiben. Das Finanzamt aber setzt Grenzen. Unternehmerfrau Claudia Nowack führt mit ihrem Mann Rainer und ihrem Sohn Daniel das Unternehmen Nowack Metallbau im oberbayerischen Kirchberg. Sie geht in Sachen Immobilien renovieren Schritt für Schritt vor. Die Firma Nowack Metallbau im oberbayerischen Kirchberg ist ein traditionsreiches Familienunternehmen, das seit der Gründung im Jahr 1928 am ursprünglichen Standort tätig ist. „Ein Umzug stand für uns nie zur Debatte, auch wenn unser Firmengebäude inzwischen in die Jahre gekommen ist“, erzählt Claudia Nowack, die das Unternehmen gemeinsam mit ihrem Mann Rainer und ihrem Sohn Daniel führt. „Seit wir den Betrieb vor rund 25 Jahren von meinem Vater übernommen haben, passen wir ihn schrittweise an – immer dann, wenn es notwendig ist.“ Die Modernisierungsmaßnahmen in der Vergangenheit zogen sich über mehr als ein Jahrzehnt hin und erfolgten in mehreren Etappen. So wurde beispielsweise 2010 die eine Hälfte des Dachs erneuert, zwölf Jahre später folgte die zweite Hälfte. „Das war für uns der passende Anlass, eine Photovoltaikanlage zu installieren, die uns heute zuverlässig mit Strom versorgt“, berichtet Nowack. Nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten entscheiden Im Laufe der Jahre wurden Tore, Böden und Fassade saniert – stets mit dem Ziel, die Betriebsimmobilie in einem gepflegten, zeitgemäßen Zustand zu halten. „Wenn etwas erneuert werden muss, kümmern wir uns darum – wir lassen nichts verfallen“, betont sie. Ein weiteres Projekt stemmte das Unternehmen vor rund zehn Jahren: den Bau einer neuen Halle. Diese entspricht den aktuellen energetischen Standards und ist unter anderem mit einer Fußbodenheizung ausgestattet. „Vom Bauantrag bis zur Fertigstellung vergingen vier Jahre – vor allem wegen der behördlichen Genehmigungsverfahren und des bürokratischen Aufwands“, erinnert sich Nowack. Entscheidungen über Renovierungen oder Neubauten trifft die Familie nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten – mit klarem Blick in die Zukunft des Betriebs. Immobilien renovieren: Bei Bedarf investieren Das ist die richtige Einstellung. Denn wann was beim Immobilien renovieren erneuert werden sollte, hängt von der Nutzung ab – und eben nicht davon, was das Finanzamt vom Eigentümer erwartet. Michael Krumwiede, Steuerberater und Partner der Kanzlei Theopark in Nürnberg, erklärt dazu: „Es macht keinen Sinn, sich bei der Planung einer Renovierung von steuerlichen Belangen leiten zu lassen. Vielmehr wird es darum gehen, Maßnahmen dann einzuleiten, wenn sie notwendig sind“, so der Experte. Bei der Renovierung und bei der Sanierung einer Immobilie geht es in der Regel um den Bedarf, „fiskalische Überlegungen spielen zumeist keine Rolle“, betont auch Roland Stoerring, Steuerberater der Kanzlei Wessler und Söhngen im westfälischen Schwelm. Dennoch werden Vermieter und Unternehmer die Aufwendungen möglichst clever absetzen wollen. Grundsätzlich lassen sich alle Kosten rund um die Erneuerung einer Immobilie geltend machen, soweit es sich entweder um ein Objekt im Betriebsvermögen handelt oder um vermietete Räumlichkeiten im Privatvermögen. „Wer sein Haus oder seine Wohnung selbst bewohnt, kann in der Regel nichts geltend machen“, sagt Krumwiede. Immobilien renovieren: Ist es Erhaltung oder Herstellung? Der Knackpunkt ist, welche Maßnahmen oder welcher Kostenanteil wie schnell abgeschrieben werden darf. Die meisten Immobilieneigentümer bevorzugen es, gleich im Jahr der Fertigstellung oder mit der Bezahlung den Steuervorteil einzustreichen. Das funktioniert aber nicht immer. Das Finanzamt hat einige Regeln zur Unterscheidung direkt abzugsfähiger Erhaltungsaufwendungen von Herstellungskosten, die über viele Jahre abzuschreiben sind, aufgestellt. Genau hier liegt das Problem: „Wie so häufig, kommt es am Ende auf den Einzelfall an“, sagt Stoerring. Die Abgrenzung sei schwierig – selbst für erfahrene Steuerberater. Immer wieder gibt es unterschiedliche Auffassungen zwischen dem Finanzamt und den Steuerpflichtigen oder deren Beratern. Betroffene müssten dann darlegen, wie sie die Renovierung geplant haben und wie sich der Zustand des Objektes verändert hat. Die Unterscheidung ist häufiger ein Streitpunkt, beobachtet Stoerring: „Und ob die Aufwendungen als Erhaltungsaufwendungen auf einen Schlag abgeschrieben werden dürfen oder ob das Finanzamt sie als Herstellungskosten anerkennt, womit sie über viele Jahre steuerlich geltend gemacht werden, wird in der Regel im Nachhinein entschieden. Das ist dann schon sehr relevant, da Baumaßnahmen fünf- bis sechsstellige Kosten verursachen“, erklärt Stoerring. Das Finanzamt gibt an: Der Gebäudestandard entscheidet Ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums (Aktenzeichen IV C 3 - S 2211 - 94/03) klärt die Details. Relevant ist in der Regel die Frage, ob die Immobilie nach der Modernisierung eine deutlich bessere Ausstattung aufweist. In diesem Fall handelt es sich um Herstellungskosten. Der Bundesfinanzhof klärte in einem Verfahren (Aktenzeichen IX R 52/02), dass sich der Standard in der Regel erhöht, soweit Elektro-, Heizungs- oder Sanitärinstallationen vorgenommen oder die Fenster erneuert werden. Wenn mindestens drei der genannten Bereiche wesentlich verändert werden, ist man in der Regel in der Sphäre der Herstellungskosten. „Führt ein Bündel von Baumaßnahmen bei mindestens drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchswertes, hebt sich der Standard eines Gebäudes“, so sagt es das BMF-Schreiben. Im Zweifel kann im Nachhinein ein schon bestandskräftiger Steuerbescheid geändert werden, wenn der Eigentümer und Unternehmer mehrere Maßnahmen nacheinander realisiert. Wer sein Dach von innen dämmt und bei der Gelegenheit neue Wohnfläche schafft, muss die Aufwendungen langfristig abschreiben. Die jährliche Abschreibung für Abnutzung (AfA) beträgt in der Regel zwei Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren (gilt für Wohnhäuser und Wohnungen mit Baujahr nach 1924 und bis 2022, davor 2,5 Prozent, danach drei Prozent). Erhaltungsaufwand: Eigentümer sollten die Grenze kennen Aber: Einfache Modernisierungen, die sich zum Beispiel nur auf den Austausch der defekten Heizung beziehen, bleiben Erhaltungsaufwendungen. In dem BMF-Schreiben finden sich verschiedene Beispiele. Wer die Fassade streicht oder neu dämmt, schreibt die Aufwendungen gleich ab. Wer die Fenster verbessert oder messtechnische Anlagen einbaut, profitiert ebenfalls von der schnellen Abschreibung. Man darf Gauben einbauen, soweit sich die Wohnfläche nicht vergrößert. „Wenn über einen Zeitraum von fünf Jahren mehrere Renovierungen erfolgen, kann es auch bei aufwendigen Maßnahmen noch beim Erhaltungsaufwand bleiben“, so Krumwiede. Grundsätzlich ist von Erhaltungsaufwendungen auszugehen, soweit sich der Charakter des Gebäudes nicht wesentlich ändert. Die Modernisierung ist notwendig, weil der Zustand des Hauses erhalten bleiben soll. Sie wird in der Regel regelmäßig wieder erforderlich sein. Die Kosten bleiben in etwa konstant, man greift nicht in den Standard ein. „Falls eine Maßnahme maximal 4.000 Euro kostet, geht das Finanzamt von Erhaltungsaufwand aus. Der Betrag ist dann zu gering, um eine langfristige Abschreibung zu fordern“, so Krumwiede. Vorsicht: Unternehmer und Vermieter, die kurz nach der Anschaffung modernisieren, müssen sich allerdings mit dem Problem des sogenannten anschaffungsnahen Aufwands beschäftigen. Die Nettoaufwendungen für die Modernisierung dürfen maximal 15 Prozent der Anschaffungskosten betragen. Wird es teurer, erfolgt die Abschreibung langfristig. Man sollte rechnen, denn das Finanzamt prüft, ob die Grenze eingehalten wird. „Falls ja, können bereits bestandskräftige Bescheide im Nachhinein geändert werden – und zwar nicht nur, wenn anschaffungsnaher Aufwand vorliegt, sondern eben auch, wenn in der Gesamtbetrachtung aus den ursprünglichen Erhaltungsaufwendungen Herstellungskosten werden“, so Stoerring. Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand: So sieht es das Finanzamt Wer seine Immobilien renovieren möchte und Modernisierungen sowie Erweiterungen an der Firmenimmobilie plant oder mit der vermieteten Immobilie im Privatvermögen Steuern sparen möchte, sollte die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten kennen. Erhaltungsaufwand mindert die Steuerlast sofort, Herstellungsaufwand schrittweise über mehrere Jahre. Erhaltungsaufwand Schönheitsreparaturen aller Art sind in der Regel. Erhaltungsaufwand. Konkret zum Beispiel handelt es sich um diese Maßnahmen: Streicharbeiten etwa der Wände, der Heizkörper, Rohre, Türrahmen und Co. Tapezieren der Wände Neuer Fußboden: Laminat statt Teppich, neue Fliesen im BadEbenso fällt unter die Kategorie der Erhaltungsaufwendungen: Vorhandene Fenster aus Holz durch Alu oder Einfach- durch Doppelverglasung ersetzen Reparatur des Daches, Dämmung des Dachbodens Wärmeschutz an den Wänden Schallschutz Kabelanschluss oder Wlan-Kabel verlegen Trockenbauarbeiten wie Abriss von Wänden oder neue Wände setzen, soweit keine Nutzungsverbesserung oder Erweiterung damit erzielt wird Neue Badewanne, neue Dusche, neues Waschbecken – ohne umfassende BadsanierungHinweis: Wie kompliziert die Unterscheidung sein kann, zeigt dieses Beispiel. Sollen Klinker die Hauswand des Firmengebäudes verschönern und werden diese an der Fassade angebracht , ist das Erhaltungsaufwand. Mauern Handwerker die Klinker an die Hauswand mit Hinterlüftung, handelt es sich um Herstellungskosten. Herstellungsaufwand Hier geht das Finanzamt von echten Verbesserungen und Erweiterungen aus, daher sollen die entstehenden Kosten über die Abschreibung für Abnutzung, die sogenannte Afa, auf mehrere Jahre verteilt werden: Mehr Fläche durch Dachausbau. Wichtig: Mit einer Flächenerweiterung kommt es zu Arbeiten wie Streichen oder Tapezieren, die unter die Kategorie der Schönheitsreparaturen fallen. In diesem Fall handelt es sich dann jedoch um Herstellungskosten. Neuer Balkon Terrasse über die gesamte Breite, wenn sie vorher kleiner war Satteldach statt Flachdach, wenn Ausbaufläche entsteht Wesentliche Verbesserung des Gebrauchswerts des Gebäudes. Entscheidend ist, dass mindestens drei von vier Merkmalen verändert werden: Elektro, Heizung, Sanitär und Fenster. Einbau einer Markise oder neuer Rollläden Einbau einer Alarmanlage Immobilien renovieren: Neues BMF-Schreiben erwartet Daran wird sich so schnell auch nichts ändern, obwohl das Bundesfinanzministerium aktuell ein neues BMF-Schreiben in der Pipeline hat – es wird gerade mit den obersten Behörden der Länder erörtert und abgestimmt. Einen Termin für eine Veröffentlichung nennt das Bundesfinanzministerium nicht. „Große Veränderungen wird es voraussichtlich nicht bringen“, sagt Stoerring. Aber einige Anpassungen dürften für Unternehmer und Vermieter interessant sein. Instandsetzungen und Modernisierungen in den Bereichen Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster bleiben für den Standard eines Objektes relevant. Es ist aber für das Finanzamt nicht weiter von Belang, wenn die Fassade gedämmt wird. Wer ausschließlich die alte Gasheizung durch eine moderne Wärmepumpe ersetzt, kann die Kosten als Erhaltungsaufwendungen in einem Jahr abschreiben. Was noch wichtig sein dürfte: „Die Sanierung auf Raten verkürzt sich auf drei Jahre“, so Stoerring. Bisher umfasst der Zeitraum fünf Jahre. Fazit: Wer renoviert, sollte drei Regeln im Kopf haben. Zum einen ist die 15-Prozent-Grenze einzuhalten, um anschaffungsnahen Aufwand zu vermeiden. Sobald Chefs die Immobilie erweitern, können sie von Herstellungskosten ausgehen. Zudem sollte das Objekt über einen längeren Zeitraum in kleineren Schritten verbessert oder laufend auf dem aktuellen Stand gehalten werden, um die zeitkritische Standardanhebung zu vermeiden.

Steuervorteile sichern Immobilien renovieren: Die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist entscheidend

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