Immobilien an Mitarbeiter vermieten: So sichern Sie sich Steuervorteile und binden Fachkräfte

Handwerksunternehmer können neue Steuervorteile nutzen, wenn sie Immobilien an Mitarbeiter vermieten – zu günstigen Konditionen. Das eröffnet Potenziale, zum Beispiel auch um Fachkräfte an den Betrieb zu binden. Welche fiskalischen Vorgaben zu erfüllen sind. Von Eva Neuthinger Tom Langmaack (links), Juniorchef des Café Wien in Westerland auf Sylt kennt sich aus in Sachen Immobilien an Mitarbeiter vermieten. Hier ist er mit Teammitgliedern zu sehen, die seine Werkswohnungen mieten. Ein-Zimmer-Appartement mit 27 Quadratmetern zur Warmmiete von 760 Euro monatlich, moderne Zwei-Zimmer-Wohnung mit 43 Quadratmetern für knapp 3.000 Euro im Monat: Das sind zwei aktuelle Angebote eines namhaften Immobilienportals auf Sylt. Die Insel ist bekannt für horrende Mieten. „Wir könnten keine neuen Mitarbeiter einstellen, wenn wir zum Job nicht noch die passende Wohnung anbieten würden“, sagt Tom Langmaack, Konditormeister und Juniorchef des Café Wien in Westerland. Seit rund 20 Jahren investiert der Familienbetrieb in Mietimmobilien, in denen die Mitarbeitenden leben können. „Vor allem in der Hochsaison bekommen unsere Leute auf dem freien Markt keine Wohnungen, nicht einmal mehr ein kleines Zimmer“, erklärt der 25-Jährige. Im Sommer beschäftigt die Konditorei bis zu 100 Voll- und Teilzeitkräfte, die aus ganz Deutschland auf die Insel ziehen. Rund 30 Beschäftigte mit ihren Familien kann das Unternehmen in den Werkswohnungen unterbringen. „Wir haben etwa zehn Objekte im eigenen Bestand. Etwa die gleiche Anzahl mieten wir selbst dauerhaft an, um sie an die Mitarbeitenden weiterzuvermieten“, so Langmaack. Das Angebot ist an den Arbeitsvertrag gekoppelt. Wer aus der Firma ausscheidet, muss ausziehen. „Das halten wir zwar kulant. Aber anders lässt sich dies nicht regeln. Wir brauchen die Wohnungen einfach für neue Mitarbeiter“, sagt Langmaack. Die Mietzahlungen werden direkt vom Gehalt einbehalten. Immobilien an Mitarbeiter vermieten – das Revival der Werkswohnung Steuerlich entsteht ein geldwerter Vorteil, wenn Mietobjekte vergünstigt zur Verfügung gestellt werden . Die Regeln dazu wurden zum Jahresanfang 2020 aber verbessert. Daher setzen jetzt zunehmend mehr Unternehmen auf Werkswohnungen. Eine Studie des Forschungsinstituts Regio Kontext in Kooperation mit diversen Verbänden titelte: „Der Kampf um die Köpfe geht übers Wohnen“. Genaue Zahlen wurden nicht erhoben. Die Forscher konnten aber deutlich mehr Firmen als zuvor ermitteln, die Werkswohnungen in ihrem Benefit-Programm haben. Auch die Bäckerei Rischart mit Sitz in der Münchener Innenstadt feierte bereits vor einiger Zeit den ersten Spatenstich für den Neubau von 100 Werkswohnungen. „Die Bereitstellung von Wohnungen für unsere Mitarbeiter war für uns von Beginn der ersten Planung von zentraler Bedeutung. Denn wie wir alle wissen, ist bezahlbarer Wohnraum in unserem schönen München leider knapp“, kommentiert die Unternehmensführung ihr Engagement. Steuervorteile für Werkswohnungen Inwieweit dann auf den Mietvorteil Steuern anfallen, hängt von der jeweiligen Wohnung und vom Vertrag ab. Grundlage bildet Paragraf 8 Absatz 2 Satz 12 des Einkommensteuergesetzes. Danach bleibt die verbilligte Wohnung unter zwei Voraussetzungen vom Zugriff des Fiskus verschont: Die Arbeitnehmer zahlen mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete inklusive Nebenkosten selbst. Und darüber hinaus beträgt der Preis pro Quadratmeter ohne Nebenkosten maximal 25 Euro. Wenn Chefs ihre Immobilien an Mitarbeiter vermieten, ist die Wohnungskategorie zu berücksichtigen „Dies bezieht sich aber nur auf Wohnungen, nicht allgemein auf eine Unterkunft“, grenzt Susanne Weber, Steuerberaterin der Kanzlei WTS Steuerberatungsgesellschaft mbH in München, ein. Man muss wissen: Der Fiskus definiert Wohnungen als in sich geschlossene Einheiten, mit Küche oder Kochgelegenheit und Toilette oder Bad. Ein-Zimmer-Appartements zählen schon als solche. Die Zimmer für Auszubildende oder Aushilfen aber, die Bad und Küche mit anderen gemeinsam nutzen, fallen dagegen unter die Kategorie der Unterkunft. Das macht fiskalisch einen Unterschied. Eine Unterkunft ist mit dem entsprechenden Sachbezugswert anzusetzen, der sich jährlich ändert. Stellt der Chef einem Arbeitnehmer (einem Erwachsenen, nicht einem Azubi) eine solche Unterkunft kostenlos zur Verfügung, unterliegen in 2026 monatlich 285 Euro, oder 9,50 Euro täglich der Abgabenpflicht (2025: 282 Euro, 9,40 Euro täglich). Wird hier nur verbilligt überlassen, ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Sachbezugswert und dem vom Arbeitnehmer gezahlten Betrag. Hinweis: Der Wert der Unterkunft mindert sich für Jugendliche und Auszubildende um 15 Prozent, ebenso bei Gemeinschaftsunterkunft oder wenn der Chef den Mitarbeitenden in seinem Haushalt mit aufnimmt. Eine Gemeinschaftsunterkunft hat den Charakter eines Wohnheims. Wie das Finanzamt mit dem geldwerten Vorteil umgeht Vergünstigte Werkswohnungen sind steuerpflichtig – so der Grundsatz. Aber: Bei Werkswohnungen profitieren die Mieter von einem Bewertungsabschlag. So kommen Unternehmer zum richtigen Ergebnis: Angenommen, der Handwerksunternehmer hat eine Wohnung für seinen Meister in der Nähe des Betriebes angemietet. Sie ist 100 Quadratmeter groß, der Quadratmeterpreis liegt bei 12 Euro – die Firma zahlt dafür 1.200 Euro im Monat plus 300 Euro umlagefähige Kosten. PositionBetragMiete monatlich1.200 €Umlagefähige Nebenkosten300 €Leistung insgesamt1.500 €Bewertungsabschlag von 1/3 500 € Fazit: Zahlt der Mitarbeiter für s eine Wohnung jeden Monat 1.000 € – also zwei Drittel der ortsüblichen Miete –, so ist für die Wohnung keine Lohnsteuer abzuführen. Angenommen, der Handwerksunternehmer stellt ein möbliertes Zimmer – also eine Unterkunft – zur Verfügung. Das hat er für 250 Euro angemietet, er übernimmt 30 Euro Heizung (ortsüblich) und 10 Euro Beleuchtung (ortsüblich). Dann wird einfach der Sachbezugswert von 282 Euro (2025) bzw. 285 Euro (2026) im Monat steuerpflichtig. Dem Finanzamt ist die tatsächliche Höhe der Miete egal, auch die Nebenkosten sind hier inbegriffen. Gemeinsame Zimmer-Nutzung: Finanzamt nimmt Abschlag vor Wenn sich mehrere Beschäftigte ein Zimmer teilen, gibt es einen Abschlag von bis zu 60 Prozent. Beispiel: Sind Jugendliche zusammen untergebracht, gehen 65 Prozent runter – 15 Prozent aufgrund des Alters von unter 18 Jahren, 50 Prozent wegen der Mehrfachbelegung. Das addiert sich. Demgegenüber bleiben Werkswohnungen eben nur steuerfrei, wenn der Mitarbeitende mindestens zwei Drittel der Vergleichsmiete inklusive Nebenkosten aus eigener Tasche übernimmt und die 25-Euro-Grenze pro Quadratmeter nicht überschritten wird. „Wohnungen im Luxussegment sollen nicht begünstigt sein“, kommentiert Weber die Regel. Vermutlich werden aber ohnehin die wenigsten Handwerkschefs ein solches Objekt als Werkswohnung anbieten wollen. Neue Regeln für Verträge mit Angehörigen Das könnte höchstens infrage kommen, falls es um Mietobjekte für Angehörige geht. Diese Immobilien halten Handwerksunternehmer im Privatvermögen. In diesen Fällen gelten steuerlich wiederum ganz andere Vorgaben, wobei der Gesetzgeber zum Jahresanfang 2021 auch hier einiges verbessert hat. Oberstes Gebot: Die Verträge müssen dem sogenannten Fremdvergleich entsprechen. Der Fiskus will verhindern, dass der Vermieter eine extrem niedrige Miete ansetzt und darüber hinaus mit dem vollen Werbungskostenabzug sein steuerpflichtiges Plus komplett minimiert. Vermieten in der Familie: So schätzen Sie Ihre Erträge Vermietung macht nur Spaß, wenn sich die Werbungskosten voll und ganz absetzen lassen – und nicht nur die Erträge versteuert werden. Im Falle einer Angehörigenvermietung wird bei der halben marktüblichen Miete eine positive Überschussprognose fällig. Angenommen ein Handwerkschef vermietet seiner studierenden Tochter privat eine Wohnung inklusive Nebenkosten für 600 Euro, die am Markt im Monat 1.200 Euro kosten würde. Die Werbungskosten belaufen sich auf schätzungsweise 5.000 Euro im Jahr, was sich aus Abschreibung, Darlehenszinsen, Versicherungsprämien oder Reparaturen zusammensetzt. PositionBetragMieteinnahmen 12 x 600 Euro = 7.200 €Plus Zuschlag von 10 Prozent 720 €Gesamte Einnahmen p.a. = 7.920 € x 30 Jahre ergibt 237:600 €Abzüglich Werbungskosten 5:000 €abzüglich 10 % Abschlag = 4.500 € x 30 Jahre = 35:000 € Es würde sich hier ein Überschuss ergeben, womit die Werbungskosten vollumfänglich akzeptabel sind. Werbungskostenabzug sichern: Vergleichsmiete ansetzen Vermieter sind bei einer Miethöhe von mindestens 66 Prozent des Üblichen in der Regel immer noch auf der sicheren Seite. Es können aber 50 Prozent des Vergleichswertes ausreichen, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern. Wenn mindestens 50 Prozent und bis zu 65,99 Prozent der Vergleichsmiete fließen, braucht das Finanzamt aber eine Ertragsprognose, nach der sich ein Totalüberschuss ergibt. „Mit einer Prognoserechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren wird geprüft, ob insgesamt positive Einkünfte zu erwarten sind“, erklärt Erich Nöll, Geschäftsführer des Bundesverbands der Lohnsteuerhilfevereine (BVL). Dabei wird auf die durchschnittlich in der Vergangenheit erzielten Einnahmen sowie die Werbungskosten abgestellt und es werden pauschale Größen verwendet. Grundsteuer zählt als Umlage-Kosten, wenn Sie Immobilien an Mitarbeiter vermieten Das bezieht sich alles auf die gezahlte Kaltmiete plus Umlagen. Zu Letzteren gehören zum Beispiel die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr oder Gartenpflege, Schornsteinreinigung bis hin zu den Sachversicherungen fürs Objekt. Am Ende wird die Warmmiete verglichen (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen: IX R 44/15). Einen Totalüberschuss legen Vermieter dar, indem sie die künftigen Einnahmen und Ausgaben schätzen. Bei den Einnahmen veranschlagen sie einen Sicherheitszuschlag von zehn Prozent, bei den Ausgaben einen Sicherheitsabschlag in gleicher Höhe. Soweit diese Kalkulation am Ende zu einem Plus – einem Totalüberschuss – führt, kann der Vermieter die Werbungskosten in voller Höhe realisieren. Falls nicht, wird er seine Aufwendungen nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Marktmiete abziehen können.

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