Umnutzung: So erobern Handwerksbetriebe den neuen Markt

Weil neue Bauflächen in Deutschland knapp sind, rücken leer stehende Altgebäude als Alternative in den Fokus. Seitdem sich Bauvorhaben unkomplizierter genehmigen lassen, wird Umnutzung auch für Handwerksbetriebe als Geschäftsfeld immer attraktiver. Das Spektrum ist groß – und reicht von alten Stallungen bis hin zu leer stehenden Krankenhausarealen. Die ehemalige Stallung auf einem Vierkanthof in Nordrhein-Westfalen dient dank der Umnutzung als altersgerechter Wohnraum. Für die energetische Sanierung verwendeten die Bauherren Dämmplatten im Inneren des Gebäudes: Diese nehmen Feuchtigkeit auf und sorgen für ein angenehmes Raumklima. In der Steigstraße in der Meersburger Altstadt reihen sich historische Weinkeller und mittelalterliche Winzerstuben. Hier, am Ufer des Bodensees, locken liebevoll sanierte Tavernen wie das „Drachenfeuer“ von 1584 die Besucher. Nur wenige Schritte weiter findet sich unter der Hausnummer 29 ein Barockhaus von 1753, das lange Zeit leer stand – bis ein mutiger Zimmermeister die Ärmel hochkrempelte. Dank Umnutzung ist in ein Barockhaus von 1753 wieder Leben eingekehrt. „Als wir das Haus 2022 kauften, stand es kurz vor dem Verfall“, berichtet Sebastian Schmäh, Inhaber von Holzbau Schmäh. Innerhalb von zwei Jahren setzten er und sein Team unter der Leitung von Zimmergeselle Nick Blickle das Gebäude wieder instand und sanierten es energetisch. Unter dem Dach des ehemaligen Einfamilienhauses, das auf einem nur 56 Quadratmeter großen Grundstück steht, gibt es heute vier Wohnungen mit insgesamt 145 Quadratmetern für Dauermieter. In die einst marode Immobilie ist wieder Leben eingekehrt. Umnutzung gegen die Krise am Wohnungsmarkt Das Barockhaus ist ein Musterbeispiel, wie durch Umnutzung im Bestand der Krise am Wohnungsmarkt begegnet werden kann. Auf jedes einzelne Angebot für eine Zwei-Zimmer-Wohnung bewerben sich durchschnittlich täglich 22 Menschen im Bundesgebiet, so zeigt es eine aktuelle Erhebung von Immoscout24. Zimmermeister und Restaurator Schmäh kennt diese Jagd auf die kleineren Wohnungen aus seiner Region nur zu gut. „Wir haben einen riesigen Bedarf“, sagt er. Singles, kinderlose Paare und junge Familien, die dann eher vier Zimmer suchen, wollen in der begehrten Bodenseeregion ihren Platz finden. Hinzu kommen viele ortsansässige Paare, deren Kinder aus dem Haus gezogen sind, wie der Handwerkschef beschreibt: „Nun möchten sie sich wieder verkleinern und ihr Einfamilienhaus oder ihre große Wohnung in eine kleinere umtauschen.“ Umnutzung: Was spricht dafür – was dagegen? Wo Bausubstanz und Materialien schon vorhanden sind, muss weniger Energie aufgewendet werden. Das macht den Bestand im Vergleich zum Neubau zu einem nachhaltigen Wohnobjekt. Andererseits gibt es jedoch auch einige Nachteile. Vorteile Ressourcenschonend und klimafreundlich: Bestandsgebäude verursachen weniger Abfall von Materialien und erhalten die Bausubstanz. Gute Lagen:Bestandsgebäude befinden sich meist an attraktiven Orten und verfügen dabei häufig über eine oft schon vorhandene Infrastruktur. Finanzspritzen möglich:Für die Sanierung im Bestand gibt es einige Förderprogramme und steuerliche Abschreibungen. Individualität:Viele Häuser im Bestand sind architektonisch besondere Wohnungen. Nachteile Hohe Sanierungskosten:Schadstoffe oder statische Probleme machen den Umbau oft teurer als erwartet. Lärm und wenig Grünflächen:Manche ungenutzte Büroflächen in Gewerbegebieten sind nicht immer wohngeeignet. Strenge Vorschriften:Bei der Sanierung erschweren Vorgaben für Brandschutz, Barrierefreiheit und Denkmalschutz die Bauvorhaben. Feste Struktur:Durch den bestehenden Bau sind Baugewerke in der Grundrissgestaltung eingeschränkt. Neubau allein reicht nicht Der Neubau allein kann den Bedarf nicht decken. „Mit knapp 252.000 neuen Wohnungen im Jahr 2024 blieb der Wohnungsbau deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf und der Vorgabe der Ampel-Regierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, zurück“, bestätigt Andreas Geyer. Der Hauptabteilungsleiter Wirtschaft beim Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) verweist auf höhere Zinsen und Baukosten, die zu weniger privaten Bauaufträgen führen. Als eine gute Lösung wertet Geyer daher Förderprogramme wie „Gewerbe zu Wohnen“, das die Bundesregierung dieses Jahr an den Start bringen will, um leer stehende Gewerbe zu Wohnraum umzuwandeln. „Im Umbau und in der Sanierung gibt es viel Potenzial“, urteilt Geyer. Die Bauarbeiten im Bestand sorgen außerdem dafür, dass Handwerksbetriebe der Bau- und Ausbaugewerke trotz des stockenden Wohnungsneubaus gut mit Aufträgen versorgt und ausgelastet sind. Schmäh sieht eine Win-win-Situation für verwaiste Gebäude und die Wohnungssuchenden. In seiner Region am Bodensee gibt es einige denkmalgeschützte Häuser, die sich für eine Umnutzung in Wohnraum eignen. „Wenn sie leer stehen, verkümmern sie schließlich immer mehr“, erklärt der Zimmermeister. Das erkennt auch die Politik: Über das 2023 reformierte Baulandmobilisierungsgesetz gelingt es leichter als zuvor, grünes Licht und Fördergelder zu erhalten, um ungenutzte Bestandsgebäude jedweder Art in Wohnhäuser zu verwandeln. Den Anstoß dazu gab vor allem die Pandemie mit dem Corona-Homeoffice, das einst benötigte Büroflächen merklich zurückgedrängt hat. Das brachte einiges ins Rollen, stellt Schmäh fest: „Die frühere Blockadehaltung der Behörden hat sich merklich gelockert.“ Förderprogramme für den Umbau von Büro- und Altgebäuden zu Wohnraum Wer heute neue Wohnungen aus dem Bestand formen möchte, dem stehen zahlreiche Möglichkeiten zur Verfügung, Finanzierungen von Banken zu erhalten. Bei vielen Vorhaben gibt es Bezuschussungen oder auch Kredite, manchmal beides zusammen. Eine Auswahl: ProgrammnameFörderkennzifferWas wird gefördert?Förderhöhe/KonditionenKlimafreundlicher Neubau – WohngebäudeKfW 297/298Neubau oder Umnutzung zu Neubau-StandardKredit bis 150.000 Euro pro Wohneinheit, Tilgungszuschuss bis 20 ProzentWohngebäude –KomplettsanierungKfW 261/262Sanierung von Altgebäuden inklusive Umnutzung zu EffizienzhausKredit bis 150.000 Euro pro Wohneinheit, Tilgungszuschuss 5 bis 25 ProzentBundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)BAFADämmung, Fenster, Heizung, LüftungZuschuss 15 bis 30 Prozent, ggf. Bonus für Heizungstausch oder Worst-Performance-BuildingsAltersgerecht UmbauenKfW 159Schaffung von Barrierefreiheit im Zuge des UmbauKredit bis 50.000 Euro pro WohneinheitLandeswohnraumförder-programmevariiertZuschüsse oder Darlehen für Schaffung neuen Wohnraums durch UmbauOft bis 40 Prozent ZuschussStädtebauförderung –Bund/Land/KommunevariiertRevitalisierung von Brachflächen, Umbau ungenutzter ImmobilienZuschüsse bis 60 Prozent der KostenWohneigentumsprogramm „Jung kauft Alt“KfW 308Erwerb von sanierungsbedürftigen Bestandsgebäuden durch junge FamilienZinsvergünstigter KfW-Kredit mit Laufzeiten von sieben bis 35 Jahren und Zinsbindung über zehn oder 20 JahreFörderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“variiertFörderung der Umnutzung leer stehender Gewerbe- oder Bürogebäude zu WohnraumJe nach Bundesland Zuschüsse oder Darlehen,oft 20 bis 40 Prozent, teils Kombination mit KfW/BAFA Umnutzung ist die Balance zwischen alt und neu Weil er sich auf die Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude spezialisiert hat, trägt der Handwerkschef dazu bei, dass der Leerstand in seiner Region am Bodensee allmählich abnimmt. Bei seinem „Juwel von 1753“, wie er es nennt, hat er Haustür, Fenster und Fensterläden allesamt denkmalkonform restauriert, der gelb-grüne Farbanstrich entspricht dem historischen Bestand. Auch das Marienbild aus dem 19. Jahrhundert erstrahlt wieder in leuchtenden Farben an der Wand. Die historische Dacheindeckung blieb ebenfalls erhalten: Bauleiter Blickle verwendete die noch gut erhaltenen Bestandsziegel und die nach Vorbild der damaligen Zeit neu gefertigten Biberschwanzziegel „Bodenseebunt“. Im Inneren des Gebäudes verlegte er Dielenböden aus Tanne, die aus den umliegenden Wäldern stammen, sowie Echtholz-Eichenparkett. Die Wände sind mit Lehmputz verkleidet. Darunter verlaufen Wandheizungen, die über eine Luft-Wärmepumpe betrieben werden. Die Fachwerkwände gestaltete man aufwendig: mit Klinkern, geschichteten Mönch-Nonne-Ziegeln oder mit wiederverwerteten Wackersteinen aus dem Außenbereich. Die neu eingebrachte Holzfaserdämmung schützt künftig vor Winterkälte, aber auch vor Sommerhitze. Bei Holzbau Schmäh folgte man dabei dem Firmencredo: „So viel Originalsubstanz wie möglich bewahren und parallel modernsten Wohnkomfort schaffen.“ "Umbaukultur" hat Vorbild in der vorindustriellen Zeit Bei aller Euphorie fürs Sanieren – eine derart aufwendige Restaurierung wie beim „Juwel von 1753“ ist nahezu ebenso kostspielig wie ein Neubau. „Der Rückbau von Materialien, deren fachgerechte Entsorgung sowie die anschließende Restaurierung mit handwerklichen Gewerken verursachen hohe Kosten“, erläutert der Handwerkschef. Vor diesen schreckten Banken oft zurück, so Schmäh, obwohl die Möglichkeit bestehe, das Objekt steuerlich abzuschreiben. „Förderbanken sind häufig Verhinderungsbanken“, ärgert er sich. Für die Zukunft wünscht er sich einen besseren Austausch zwischen Banken, Bauherr und Handwerk. „Damit vor allem auch ältere Menschen, die sich baulich verändern möchten, Finanzierungen erhalten“, erklärt er: „Bauherren über 50 unterstellen die Banken oft, ihre Kredite nicht mehr abtragen zu können.“ Der neue Trend zum Umnutzen alter Gebäude ist so neu eigentlich nicht. Städteplaner wie Reiner Nagel, Vorstandsvorsitzender der Bundesstiftung Baukultur, verweisen schon lange auf das Vorbild der vorindustriellen Zeit: „Damals wurde in erster Linie um- und weitergebaut. Häuser wurden gepflegt, repariert und zu gegebener Zeit den veränderten klimatischen, politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Bedingungen angepasst.“ Nagel spricht daher von einer neuen „Umbaukultur“, die nötig sei, um für 94,4 Millionen Menschen, die laut Statistischem Bundesamt (Destatis) bis 2070 in Deutschland leben werden, den nötigen Wohnraum zu schaffen. Barrierefreies Wohnen mitdenken Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf älteren Menschen als einer stark wachsenden Bevölkerungsgruppe. Bis 2070 sollen laut Destatis mit 26 Prozent annähernd ein Drittel der Menschen in Deutschland mit über 67 Jahren im rentenfähigen Alter sein. Zum Vergleich: 2024 waren es 20 Prozent. Die Anzahl der jungen Menschen unter 20 Jahren stagniert dagegen bei 17 Prozent. Auf die sich ändernde Alterspyramide sollte sich die Bauwirtschaft schon heute einstellen und die altersgerechte Ausstattung beim Neubau direkt mitdenken. Im Bestand lässt sich ebenfalls vieles umrüsten. In manchen Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen, Hamburg oder Bayern gibt es für bestimmte geförderte Bauvorhaben außerdem Auflagen zur Barrierefreiheit. Das Augenmerk liegt dabei darauf, Barrieren wie Schwellen abzubauen, Räume durch Rampen oder Lifte zugänglich zu machen, Bäder und Küchen auch für Rollstühle zu erweitern und Haltegriffe zu installieren. Das erfordert zusätzlichen Raum. Sanierung mit viel Aufwand Der ist aber nicht in jedem Gebäude vorhanden. Nicht einmal auf einem großen Vierkanthof, wie Bauern- oder Gutshöfe mit einer bestimmten Form genannt werden. Mit wie viel Aufwand dabei saniert werden muss, zeigt das Beispiel eines jungen Bauherrenpaares aus Nordrhein-Westfalen. Die beiden hielten Ausschau nach einem Alterswohnsitz für die Eltern und entschieden sich für die ehemalige Stallung auf dem Hof in Familienbesitz. Dieser ist ebenerdig, hat eine hohe Decke mit über 3,50 Meter sowie romantische Bogenfenster mit viel Licht. Bei der Sanierung ließen die Bauherren zunächst die zum Innenhof liegende Außentreppe abreißen. Dann bauten sie eine Bodenplatte samt Stahlstützenfundament ein sowie auch eine abgehängte Decke im zukünftigen Küchenbereich. Um die Stallungen in Wohnraum zu verwandeln, wurden zusätzlich einige Zwischenwände eingezogen. Besonderes Augenmerk galt schließlich der energetischen Sanierung des Bestandsgebäudes: Weil die Optik der Außenwände wegen des Denkmalschutzes nicht verändert werden durfte, kamen nur die Innenwände infrage. Bei Erfurt & Sohn in Wuppertal, einem Anbieter für moderne Wandgestaltung, wurden sie fündig und wählten das System KlimaTec für die Innendämmung. Innen angebracht, entkoppeln die Platten die Außenwände thermisch und sorgen somit für schnelle Raumaufheizung. Auch die Feuchtigkeit wird über die Platten aufgenommen und hält die Luft auf gleichmäßigem Niveau. Ein wichtiges Extra für Bauunternehmer und Bauherren: „Aufgrund der bemessenen Produkteigenschaften wird für unsere Platten kein Tauwassernachweis entsprechend der DIN 4108-3 benötigt“, sagt Stefan Hunke, Leiter der bautechnischen Produkte bei Erfurt & Sohn. Bestand völlig neu denken Auch wenn denkmalgeschützte Gebäude natürlich nicht an die Energieeffizienz von Neubauten mit dem verbindlichen Standard EH 55 heranreichen, werden durch die Dämmplatten Hunke zufolge hohe energetische Einsparpotenziale erzielt. Nicht nur das zahlt aufs Nachhaltigkeitskonto bei Bestandssanierungen positiv ein: „Wiederbelebte Gebäude benötigen viel weniger neue Materialien, da vieles wieder genutzt werden kann, und sie verursachen weniger graue Energie, also CO2. Noch dazu befinden sie sich häufig in attraktiven Lagen“, zählt Hunke auf. Die Palette der Gebäude, die umgenutzt werden können, reicht dabei von Einzelhäusern bis hin zu ganzen Arealen. Große Komplexe wie ehemalige Kaufhäuser, Fabriken oder Gewerbegebiete, die nach dem Leerstand eine neue Bestimmung bekommen, bieten viel Wohnraum. Gerade wenn häufig keine Flächen für neuen Baugrund zur Verfügung stehen, wäre es oft eine kluge Lösung, den Bestand neu zu denken. Die baden-württembergische Kreisstadt Sindelfingen zeigt, dass der Fantasie nahezu keine Grenzen gesetzt sind, neuen Wohnraum zu erschließen. Weil das ehemalige Krankenhaus Sindelfingen-Böblingen in diesem Jahr ins neu errichtete Flugfeldklinikum umzieht, steht ein dicht gebauter Gebäudekomplex auf rund acht Hektar abgelegener Waldrandfläche leer. Gemeinde und Bürger haben sich dafür entschieden, das Krankenhausareal aus den 1960er-Jahren zu erhalten und zu einem durchmischten Quartier mit Gewerbe- und Wohnhäusern sowie Parks mit viel Grün umzubauen, das 1.500 Menschen neuen Lebensraum schenkt. Eine Machbarkeitsstudie gab vorab grünes Licht, dass sich die Gebäude energieeffizient modernisieren und umweltschonend erweitern lassen. Gearbeitet wird auch an Mobilitätskonzepten, um das Viertel an die Innenstadt anzubinden. Geplanter Termin für den Einzug: 2027. Checkliste: So werden Bestandsgebäude zu Wohnraum Um Gebäude aus vergangenen Zeiten sowie leer stehende Bürobauten in modernen Wohnraum zu verwandeln, müssen Bauherren und Bauhandwerker einiges im Vorfeld klären. Die sechs wichtigsten Punkte: Rechtliche Klärung: Nutzungsänderung beantragen, Bebauungsplan prüfen, Landesbauordnung beachten. Bestandsaufnahme: Tragwerk, Brandschutz, Feuchteschutz und Schadstoffe überprüfen (Gutachten einholen). Planung und Genehmigung: Bau- und Ausstattungsplanung erstellen, Fördermöglichkeiten prüfen, Kosten kalkulieren. Technische und energetische Modernisierung: Strom- und Sanitärinstallationen erneuern, Dämmung und Heizung anpassen, Schallschutz verbessern. Ausbau und Umbau: Barrierefreiheit umsetzen, Innenausbau nach Wohnstandards, Lüftungssystem einbauen. Abnahme und Übergabe: Endabnahme durch Behörden, Dokumentation anfertigen, Übergabe an Nutzer. Ex-Büros nach Umnutzung wieder energieeffizient Dank der Umnutzung modern sanierte Wohnungen bietet die ehemalige Siemens-Niederlassung in Saarbrücken. Die neuen Wohnungen in der ehemaligen Siemens-Niederlassung in Saarbrücken sind bereits seit 2017 bezugsfertig. Als Siemens 2010 auszog, war das 1965 erbaute und denkmalgeschützte Bürogebäude lange ungenutzt, weil es als heillose „Energieschleuder“ galt. Bis 2014 die Saarlouiser Immobiliengesellschaft Bauwerk ein Haus-im-Haus-System erfand: Die unter Denkmalschutz stehende Außenfassade ummantelt die eigentliche Fassade, die drei Meter dahinter verläuft. Damit gelang es, den altgedienten Kubus zum modernen KfW-55-Energiesparhaus zu ertüchtigen. Heute gibt es dort Wohnungen mit Loggia, einige sogar mit Garten, die mitten in der Innenstadt liegen. Nach solch neuem Wohnen in alten Mauern sehnen sich zusehends mehr Menschen. Das beobachtet Tobias Kempf für seine Region im Schwarzwald. Zusammen mit seinem Bruder Sebastian und Prokurist Ruben Kaltenbach führt er den SHK-Betrieb, der ebenfalls Klempnertechnik und Rohrleitungsbau an den Standorten Hornberg, Schonach und Schiltach anbietet, in fünfter Generation. „Viele Backhäuser, Kornspeicher, alte Höfe und komplette Wohnhäuser stehen bei uns im Schwarzwald leer und sind vom Verfall bedroht“, sagt er. Die steigende Nachfrage auch von Großstädtern, die es aufs idyllische Land zieht, kann also häufig auch bedient werden. Bei einigen dieser Objekte hat er gemeinsam mit einem befreundeten Zimmermann und seinem 50-köpfigen Team schon Hand angelegt. Die Herausforderung sieht er vor allem darin, dass vieles sehr individuell aufs Haus zuzuschneiden ist. Energieautark im Einzelgehöft Ein Beispiel ist der „Gründlehof“, ein schwarzwaldtypisches Einzelgehöft mit 250 Quadratmetern Wohnfläche zwischen Wald, Weiden und Streuobstwiesen aus dem Jahr 1683, das er innerhalb von zwei Jahren als Einfamilienhaus saniert hat. Vorab wurde eine Machbarkeitsstudie durchgeführt, der neue Grundriss geplant, die Umbaugenehmigungen eingeholt und die Finanzierung geklärt. Heraus kam ein Wohnhaus mit dem regional und historisch vorgegebenen Primärmaterial Holz, ergänzt um weitere ökologische Baustoffe wie Lehm, Kalk und Naturstein. Bei der energetischen und technischen Sanierung verfolgte Kempf einen integralen Planungsansatz, um die historische Bausubstanz mit modernem und umweltverträglichem Komfort zu verbinden. Ein zentraler Bestandteil dabei ist die Hackschnitzelheizung für eine CO2-neutrale Wärmeerzeugung. Im Sommer wohnt es sich in der Liegenschaft durch eine Photovoltaikanlage nahezu energieautark: Der erzeugte Strom wird entweder direkt im Gebäude genutzt oder in einem Batteriespeicher zwischengespeichert. Mit all diesen einzelnen Maßnahmen gelang Kempf sogar eine Sanierung für den Energiestandard KfW 100 beim Denkmal. Für künftige Bauvorhaben kommen für den Handwerkschef ebenfalls beschleunigte und vereinfachte Regelungen der Bauordnung zupass. Denn er rechnet damit, dass noch mehr Menschen aus den Städten aufs Land umziehen, wo Baugrund noch günstiger und Platz noch vorhanden ist – und auch die Mieten noch erschwinglich sind. Trotzdem werde es ohne den Neubau nicht gehen, urteilt Andreas Geyer vom ZDB. „Insbesondere in den Städten reichen Erweiterungen, Aufstockungen und Nachverdichtungen im Bestand oder Umnutzungen von Bürogebäuden nicht aus, um ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.“ Doch oft ist es ein Anfang wie in Meersburg am Bodensee: Das einstige Einfamilienhaus an der Steigstraße 29 ist kein verwaistes Gebäude mehr, sondern hat einen neuen Sinn in der Weiternutzung für viele gefunden.

Geschäftsfeld Sanierung Umnutzung: So erobern Handwerksbetriebe den neuen Markt

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