Mitarbeiterwohnungen: Wie Sie Fachkräfte gewinnen und Steuern sparen

Hohe Mieten in Ballungsräumen und Tourismusregionen erschweren die Suche nach Nachwuchs und Fachkräften. Für viele Betriebe sind Mitarbeiterwohnungen deshalb pure Notwendigkeit. Wie ein Holzbaubetrieb am Bodensee damit Azubis aus Hamburg, Berlin und Freiburg gewinnt, wann der Mietvorteil lohnsteuerfrei bleibt und was beim Vermieten an Angehörige gilt. Praxis und ChecklisteSteuerregelnVermieten an Angehörige Sebastian Schmäh, Inhaber von Holzbau Schmäh in Meersburg am Bodensee, bietet seinen Azubis mit Mitarbeiterwohnungen bezahlbaren Wohnraum in der Tourismusregion. Manchmal wird Sebastian Schmäh auch heute noch an die Mitarbeiterwohnungen seines Großvaters erinnert: So gibt es immer noch viele ehemalige Beschäftigte, die ihm erzählen, dass sie als Kind jeden Tag auf dem Betriebshof gespielt haben. „Mein Opa hat schon vor 60 Jahren Werkswohnungen angeboten“, erklärt der 51-Jährige, der Holzbau Schmäh aus Meersburg in sechster Generation führt. Gedacht waren die Wohnungen damals vor allem für Beschäftigte, die für ihre wachsenden Familien größere Wohnungen brauchten. Später nutzte der Vater den Platz dann für Büros und beendete das Projekt Mitarbeiterwohnen. Inzwischen setzt der Betrieb wieder auf eigenen Wohnraum – und zwar bevorzugt für die Auszubildenden. Je vier Azubis wohnen in den mittleren zwei Etagen des Campus Holzbau Schmäh, dem im September 2024 neu bezogenen Firmensitz am Rand des Gewerbegebiets in Meersburg. „Jeder hat ein eigenes Zimmer mit Bad auf circa 24 Quadratmetern und teilt sich mit drei weiteren Personen eine große Küche sowie eine Gemeinschaftsfläche von 60 Quadratmetern“, erklärt Sebastian Schmäh. Für den modernen Holzbau aus Lehm hat der Betrieb hochwertige Materialien verwendet, sodass sich die neuen Azubis wertgeschätzt und gut aufgehoben fühlen. Mietpreise in Städten: Bis zu 20 Prozent Anstieg in drei Jahren. Wohnungsnot verschärft den Fachkräftemangel Ein wichtiger Vorteil für Schmäh, denn schließlich ist es dem zur Verfügung stehenden Wohnraum zu verdanken, dass der Betrieb nun Azubis aus Hamburg, Berlin und kürzlich auch aus Freiburg einstellen konnte. Hinzu kommt, dass sich auch immer mehr Freunde, Verwandte und Bekannte der Azubis für den Betrieb interessieren, was wesentlich zur Bekanntheit der Arbeitgebermarke beiträgt. Der Mietvertrag ist beim Unternehmen am Bodensee bewusst an den Ausbildungsvertrag gekoppelt. Schließlich sollen ehemalige Azubis, die vielleicht noch ein Studium in der Tourismusregion beginnen, nicht den Wohnraum für den neuen Nachwuchs blockieren. Das Beispiel des schwäbischen Holzbaubetriebs zeigt, dass der Fachkräfte- und Azubimangel in vielen Regionen auch eine Folge der Wohnungsnot ist. Vor allem Auszubildende und Geringverdiener, aber auch berufstätige Mütter mit Kindern oder ausländische Fachkräfte finden auf dem oft überhitzten Mietmarkt keine bezahlbare Bleibe. Nach Berechnung des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln sind die Mieten bundesweit um stolze 5,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der Trend sorgt inzwischen dafür, dass es selbst Gutverdiener in Ballungsräumen wie München oder Stuttgart schwer haben, die hohen Mieten aufzubringen. Während 89 Prozent der von der Beratungsgesellschaft Pricewaterhouse Coopers befragten Großstädter das Leben dort angenehm finden und Jobchancen wie auch kurze Arbeitswege schätzen, sind zwei Drittel mit den Mieten, den Kosten für Wohneigentum und dem knappen Wohnungsangebot unzufrieden. 87 Prozent der insgesamt 4.000 im Januar 2026 Befragten meinen, dass es in Großstädten „reine Glückssache“ ist, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Trend zu Ferienwohnungen Die Verknappung des Wohnraums betrifft keineswegs nur Großstädte. Auch in kleineren Gemeinden ist der Mietmarkt eng, wenn etwa ein heimlicher Weltmarktführer oder eine ordentliche Ansammlung mittelgroßer Arbeitgeber dort ansässig ist oder es eine größere Zahl an Ferienimmobilien gibt, die nicht für normale Mieter verfügbar sind. Die Angst vor noch mehr Ferienwohnungen erschwerte auch Sebastian Schmäh die Genehmigung für die zwei größeren Mitarbeiterwohnungen für Azubis am neuen Firmensitz: „Wir haben in Meersburg extrem wenig Wohnraum, und die Verantwortlichen hatten Angst, dass wir hier Ferienwohnungen hochziehen“, erinnert sich Schmäh. Schließlich waren sie die ersten im Bodenseekreis, die eigenen Wohnraum für ihre Mitarbeiter schaffen wollten, entsprechend misstrauisch war anfangs der Gemeinderat. Doch da Sebastian Schmäh bereit war, die Nutzung als Mitarbeiterwohnung im Grundbuch zu verankern, waren alle überzeugt. Letztendlich konnte das Projekt sogar noch über ein Förderprogramm für Mitarbeiterwohnungen unterstützt werden. Die Miete der neuen Wohnungen liegt 33 Prozent unter den im regionalen Mietspiegel aufgerufenen Preisen: „Unsere Azubis verdienen 1.000, dann 1.300 und im dritten Lehrjahr 1.600 Euro – da darf die Miete nicht zu hoch sein“, weiß Schmäh. Checkliste: Was Vermieter beachten müssen Wer seinen Mitarbeitern vergünstigten Wohnraum zur Verfügung stellen möchte, muss – wie alle Vermieter – einige steuerliche und rechtliche Vorgaben einhalten. Die wichtigsten Regelungen für Vermieter von Mitarbeiterwohnungen im Überblick. Mehr dazu im TAB "Steuerregeln". Betriebsausgabenabzug: Vermieter einer Mitarbeiterwohnung können die damit verbundenen Kosten als Betriebsausgaben steuerlich ansetzen. Dazu gehören die Grundsteuer, die Kosten für Möbel, Renovierung und Reparatur, Verwaltungskosten sowie etwa auch Honorare für Anwalt und Steuerberater und Gebühren sowie Kosten für Belegrechte. Abschreibung: Unternehmen können die Kosten für Mitarbeiterwohnungen linear gemäß AfA-Tabelle (AfA = Absetzung für Abnutzung) mit drei Prozent für Neubauten (ab Fertigstellung 2023) und zwei Prozent für Bestandsimmobilien abschreiben. Befristet ist derzeit auch wieder die degressive Abschreibung nach Paragraf 7b Einkommensteuergesetz (EStG) in Höhe von fünf Prozent möglich. Hierfür muss der angezeigte Baubeginn des Wohngebäudes zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 liegen und beim Kauf einer Wohnimmobilie der Vertrag zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 rechtswirksam geschlossen werden. Für besonders energieeffiziente, neue Werkswohnungen dürfen Unternehmer 20 Prozent der Baukosten zusätzlich über vier Jahre hinweg abschreiben. Lohnsteuer: Vergünstigte Mitarbeiterwohnungen bleiben dann lohnsteuerfrei, wenn die Arbeitnehmer mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete inklusive Nebenkosten selbst zahlen. Im Rahmen von Förderprogrammen sind Abweichungen vom Mietspiegel nach unten möglich – ansonsten sollten Arbeitgeber sich bei der Miethöhe am regionalen Mietspiegel orientieren. Nach oben ist die Quadratmeter-Miete auf 25 Euro begrenzt. Sachbezug: Anders als Wohnungen oder Appartements – also in sich geschlossene Einheiten mit Küche oder Kochgelegenheit und Toilette oder Bad – sind die Kosten für Unterkünfte, bei denen beispielsweise Saisonkräfte oder Aushilfen sich Bad und Küche teilen, mit dem jährlich neu festgelegten Sachbezugswert für Einzel- oder Sammelbelegung einer Unterkunft anzusetzen. Die Lohnsteuer wird auf den Unterschiedsbetrag zwischen Sachbezugswert und dem vom Arbeitnehmer gezahlten Betrag fällig. Verträge: Wer seine Betriebswohnungen an Mitarbeiter vermietet, sollte die aufeinander abgestimmten Arbeits- und Mietverträge inklusive Kündigungsregelung von einem Anwalt ausarbeiten lassen. Gewerbesteuer: Bei der Ermittlung des gewerbesteuerlichen Ertrags müssen Arbeitgeber das für eine zeitlich befristete Belegung gezahlte Entgelt gemäß Paragraf 8 Gewerbesteuergesetz mit einem Anteil von 25 Prozent bei den Hinzurechnungen berücksichtigen. Neue Förderung nutzen Mit dem Ende Juni 2026 aufgelegten Programm „Gewerbe zu Wohnen“ will die Bundesregierung auch Mitarbeiterwohnungen fördern. Für die Umwandlung von Gewerbeflächen in neue Wohneinheiten können Unternehmen über die KfW bis zu 30.000 Euro Zuschuss und Investoren bis zu je 300.000 Euro erhalten, sofern sie die Auflagen für die energetische Sanierung erfüllen. „Der Bund hat 2023 mit ‚Junges Wohnen‘ erstmals ein Förderprogramm aufgelegt, das auch explizit Auszubildende in den Blick nimmt“, weiß Simon Wieland, Projektleiter Mitarbeiterwohnen der Beratungs- und Forschungsgesellschaft Regiokontext in Berlin. Projektpartner suchen Was konkret gebraucht wird, hängt nach Wielands Beobachtung stark von der Region, der Zusammensetzung der Belegschaft und dem jeweiligen Personalentwicklungsbedarf ab: „Unternehmer sollten sich fragen, ob der Wohnraum eher für neue Mitarbeiter oder für ihre Bestandsbelegschaft benötigt wird.“ Darüber hinaus ist es nach seiner Erfahrung wichtig zu klären, für welchen Bedarf und welche Dauer ein Betrieb Mitarbeiterwohnungen anbieten möchte – und ob die Mietverträge an den Arbeitsvertrag gekoppelt werden sollen oder nicht. Im zweiten Schritt sei es dann wichtig festzulegen, ob die Mitarbeiterwohnungen in Eigenregie oder im Verbund mit Partnern angeboten werden. „Vielleicht sind auch Synergien möglich“, sagt Wieland, „also eine Kooperation mit zwei oder drei anderen Unternehmen.“ Azubiwohnheim als Alternative Christoph Deinert, Geschäftsführer der Biobäckerei Märkisches Landbrot im Berliner Stadtteil Neukölln, möchte seinen Azubis anbieten, sie bei Bedarf im ersten kommunalen Azubiwohnheim Berlins in Lichtenberg unterzubringen. Der Mietvertrag gilt hier für die Dauer der Ausbildung – mit vergleichsweise günstigen 340 Euro Miete im Monat und ohne Bürgschaft oder Kaution. 70 Prozent der Plätze werden im Losverfahren vergeben, 30 Prozent über ein Punkteverfahren für Menschen in besonderen Notlagen – etwa bei einer prekären Wohnsituation, niedriger Vergütung oder langen Pendelwegen. Eigentümerin der Immobilie ist die Berlinovo. Das Land Berlin sichert die Finanzierung und verantwortet Auswahl, Konzept und Kooperationen. Die vier wichtigsten Vorteile von Mitarbeiterwohnungen 1. Leichter neue Fachkräfte gewinnen. Wer Fachkräften und/oder Auszubildenden für eine Übergangszeit oder sogar auf Dauer Wohnraum anbieten kann, hat deutlich bessere Chancen, auch nicht aus der Region stammende Beschäftigte für sein Unternehmen zu gewinnen. Das gilt insbesondere für Betriebe in Ballungsräumen oder auch in Tourismusregionen mit überdurchschnittlich hohen Mietpreisen. 2. Gute Mitarbeiter im Betrieb halten. Wer seinen bereits im Unternehmen angestellten Mitarbeitern Wohnraum für verschiedene Lebenslagen anbieten kann – um mit dem Partner zusammenzuziehen, sich zwecks Familiengründung zu vergrößern oder sich auch zu verkleinern, wenn eine Trennung ansteht oder die Kinder ausziehen –, dem fällt es leichter, sie auch in einer neuen Lebensphase im Betrieb zu halten. Das spart gleichzeitig den Aufwand für die oft mühsame Suche nach neuen Mitarbeitern und deren aufwendige Einarbeitung. 3. Mehr Leistung und ein sorgenfreies Betriebsklima. Mitarbeiter, die sich keine Sorgen um Wohnungssuche oder zu hohe Mieten machen müssen, haben mehr Kapazität für ihre eigentliche Arbeit – und weniger Sorgen im Alltag. Das ist nicht nur gut für das Betriebsklima, sondern kann auch Engagement und Leistungsbereitschaft positiv beeinflussen. 4. Die Altersvorsorge verbessern. Der Besitz von einer oder mehreren Wohnimmobilien ist für viele Unternehmer schon immer ein wertvoller Bestandteil ihrer privaten Altersvorsorge. Mit Mitarbeiterwohnungen lassen sich private und betriebliche Interessen perfekt miteinander verbinden, Betriebsinhaber können deshalb gleich doppelt profitieren. Wohnung an Mitarbeiter vermieten: So bleibt der Mietvorteil steuerfrei Wer Mitarbeitern eine Wohnung vergünstigt überlässt, gewährt ihnen einen geldwerten Vorteil. Unter welchen Voraussetzungen er steuerfrei bleibt, warum der Unterschied zwischen Wohnung und Unterkunft zählt – und wie ein Konditor auf Sylt rund 30 Beschäftigte unterbringt. Tom Langmaack (links), Juniorchef des Café Wien in Westerland auf Sylt kennt sich aus in Sachen Mitarbeiterwohnungen. Hier ist er mit Teammitgliedern zu sehen, die seine Werkswohnungen bewohnen. Ein-Zimmer-Appartement mit 27 Quadratmetern zur Warmmiete von 760 Euro monatlich, moderne Zwei-Zimmer-Wohnung mit 43 Quadratmetern für knapp 3.000 Euro im Monat: Das sind zwei Angebote eines namhaften Immobilienportals auf Sylt. Die Insel ist bekannt für horrende Mieten. „Wir könnten keine neuen Mitarbeiter einstellen, wenn wir zum Job nicht noch die passende Wohnung anbieten würden“, sagt Tom Langmaack, Konditormeister und Juniorchef des Café Wien in Westerland. Seit rund 20 Jahren investiert der Familienbetrieb in Mietimmobilien, in denen die Mitarbeitenden leben können. „Vor allem in der Hochsaison bekommen unsere Leute auf dem freien Markt keine Wohnungen, nicht einmal mehr ein kleines Zimmer“, erklärt der Konditormeister. Im Sommer beschäftigt die Konditorei bis zu 100 Voll- und Teilzeitkräfte, die aus ganz Deutschland auf die Insel ziehen. Rund 30 Beschäftigte mit ihren Familien kann das Unternehmen in den Mitarbeiterwohnungen unterbringen. „Wir haben etwa zehn Objekte im eigenen Bestand. Etwa die gleiche Anzahl mieten wir selbst dauerhaft an, um sie an die Mitarbeitenden weiterzuvermieten“, so Langmaack. Das Angebot ist an den Arbeitsvertrag gekoppelt. Wer aus der Firma ausscheidet, muss ausziehen. „Das halten wir zwar kulant. Aber anders lässt sich dies nicht regeln. Wir brauchen die Wohnungen einfach für neue Mitarbeiter“, sagt Langmaack. Die Mietzahlungen werden direkt vom Gehalt einbehalten. Werkswohnungen sind wieder gefragt Steuerlich entsteht ein geldwerter Vorteil, wenn Mietobjekte vergünstigt zur Verfügung gestellt werden. Die Regeln dazu wurden zum Jahresanfang 2020 aber verbessert. Daher setzen jetzt zunehmend mehr Unternehmen auf Werkswohnungen. Eine Studie des Forschungsinstituts RegioKontext in Kooperation mit diversen Verbänden titelte: „Der Kampf um die Köpfe geht übers Wohnen“. Genaue Zahlen wurden nicht erhoben. Die Forscher konnten aber deutlich mehr Firmen als zuvor ermitteln, die Werkswohnungen in ihrem Benefit-Programm haben. Auch die Bäckerei Rischart mit Sitz in der Münchener Innenstadt feierte bereits vor einiger Zeit den ersten Spatenstich für den Neubau von 100 Mitarbeiterwohnungen. „Die Bereitstellung von Wohnungen für unsere Mitarbeiter war für uns von Beginn der ersten Planung von zentraler Bedeutung. Denn wie wir alle wissen, ist bezahlbarer Wohnraum in unserem schönen München leider knapp“, kommentiert die Unternehmensführung ihr Engagement. Wann der Mietvorteil lohnsteuerfrei bleibt Inwieweit auf den Mietvorteil Steuern anfallen, hängt von der jeweiligen Wohnung und vom Vertrag ab. Grundlage bildet Paragraf 8 Absatz 2 Satz 12 des Einkommensteuergesetzes. Danach bleibt die verbilligte Wohnung unter zwei Voraussetzungen vom Zugriff des Fiskus verschont: Die Arbeitnehmer zahlen mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete inklusive Nebenkosten selbst. Die ortsübliche Miete pro Quadratmeter ohne Nebenkosten beträgt maximal 25 Euro. Wohnung oder Unterkunft macht steuerlich einen Unterschied „Dies bezieht sich aber nur auf Wohnungen, nicht allgemein auf eine Unterkunft“, grenzt Susanne Weber, Steuerberaterin der Kanzlei WTS Steuerberatungsgesellschaft mbH in München, ein. Man muss wissen: Der Fiskus definiert Wohnungen als in sich geschlossene Einheiten, mit Küche oder Kochgelegenheit und Toilette oder Bad. Ein-Zimmer-Appartements zählen schon als solche. Die Zimmer für Auszubildende oder Aushilfen aber, die Bad und Küche mit anderen gemeinsam nutzen, fallen dagegen unter die Kategorie der Unterkunft. Das macht fiskalisch einen Unterschied. Eine Unterkunft ist mit dem entsprechenden Sachbezugswert anzusetzen, der sich jährlich ändert. Stellt der Chef einem Arbeitnehmer (einem Erwachsenen, nicht einem Azubi) eine solche Unterkunft kostenlos zur Verfügung, unterliegen 2026 monatlich 285 Euro oder 9,50 Euro täglich der Abgabenpflicht (2025: 282 Euro, 9,40 Euro täglich). Wird hier nur verbilligt überlassen, ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Sachbezugswert und dem vom Arbeitnehmer gezahlten Betrag abgabenpflichtig. Hinweis: Der Wert der Unterkunft mindert sich für Jugendliche und Auszubildende um 15 Prozent, ebenso bei Gemeinschaftsunterkunft oder wenn der Chef den Mitarbeitenden in seinem Haushalt mit aufnimmt. Eine Gemeinschaftsunterkunft hat den Charakter eines Wohnheims. Wie das Finanzamt mit dem geldwerten Vorteil umgeht Vergünstigte Werkswohnungen sind steuerpflichtig – so der Grundsatz. Aber: Bei Werkswohnungen profitieren die Mieter von einem Bewertungsabschlag. So kommen Unternehmer zum richtigen Ergebnis: Beispiel 1: Wohnung für den MeisterAngenommen, der Handwerksunternehmer hat eine Wohnung für seinen Meister in der Nähe des Betriebes angemietet. Sie ist 100 Quadratmeter groß, der Quadratmeterpreis liegt bei 12 Euro – die Firma zahlt dafür 1.200 Euro im Monat plus 300 Euro umlagefähige Kosten. PositionBetragMiete monatlich1.200 €Umlagefähige Nebenkosten300 €Leistung insgesamt1.500 €Bewertungsabschlag von 1/3500 €Mindestzahlung des Mitarbeiters (2/3)1.000 € Fazit: Zahlt der Mitarbeiter für seine Wohnung jeden Monat 1.000 € – also zwei Drittel der ortsüblichen Miete –, so ist für die Wohnung keine Lohnsteuer abzuführen. Beispiel 2: Möbliertes ZimmerAngenommen, der Handwerksunternehmer stellt ein möbliertes Zimmer – also eine Unterkunft – kostenlos zur Verfügung. Das hat er für 250 Euro angemietet, er übernimmt 30 Euro Heizung (ortsüblich) und 10 Euro Beleuchtung (ortsüblich). Dann wird einfach der Sachbezugswert von 282 Euro (2025) bzw. 285 Euro (2026) im Monat steuerpflichtig. PositionBetragMiete möbliertes Zimmer250 €Heizung (ortsüblich)30 €Beleuchtung (ortsüblich)10 €Tatsächliche Kosten insgesamt290 €Steuerpflichtig: Sachbezugswert 2026 (2025: 282 €)285 € Fazit: Dem Finanzamt ist die tatsächliche Höhe der Miete egal, auch die Nebenkosten sind hier inbegriffen. Abschlag, wenn sich Beschäftigte ein Zimmer teilen Wenn sich mehrere Beschäftigte ein Zimmer teilen, gibt es allein für die Mehrfachbelegung einen Abschlag von bis zu 60 Prozent. Weitere Abschläge kommen hinzu und addieren sich. Beispiel: Sind Jugendliche zu dritt untergebracht, gehen 65 Prozent runter – 15 Prozent aufgrund des Alters von unter 18 Jahren, 50 Prozent wegen der Mehrfachbelegung. Demgegenüber bleiben Werkswohnungen eben nur steuerfrei, wenn der Mitarbeitende mindestens zwei Drittel der Vergleichsmiete inklusive Nebenkosten aus eigener Tasche übernimmt und die 25-Euro-Grenze pro Quadratmeter nicht überschritten wird. „Wohnungen im Luxussegment sollen nicht begünstigt sein“, kommentiert Weber die Regel. Vermutlich werden aber ohnehin die wenigsten Handwerkschefs ein solches Objekt als Werkswohnung anbieten wollen. Wohnung an Angehörige vermieten: So sichern Sie den vollen Werbungskostenabzug Wenn Handwerksunternehmer Mietobjekte an Angehörige vermieten, gelten steuerlich ganz andere Vorgaben als bei Werkswohnungen. Diese Immobilien halten sie im Privatvermögen. Auch hier hat der Gesetzgeber zum Jahresanfang 2021 einiges verbessert. Oberstes Gebot: Die Verträge müssen dem sogenannten Fremdvergleich entsprechen. Der Fiskus will verhindern, dass der Vermieter eine extrem niedrige Miete ansetzt und darüber hinaus mit dem vollen Werbungskostenabzug sein steuerpflichtiges Plus komplett minimiert. Ab welcher Miethöhe der Abzug sicher ist Vermieter sind bei einer Miethöhe von mindestens 66 Prozent des Üblichen in der Regel immer noch auf der sicheren Seite. Es können aber 50 Prozent des Vergleichswertes ausreichen, um den vollen Werbungskostenabzug zu sichern. Wenn mindestens 50 Prozent und bis zu 65,99 Prozent der Vergleichsmiete fließen, braucht das Finanzamt aber eine Ertragsprognose, nach der sich ein Totalüberschuss ergibt. „Mit einer Prognoserechnung über einen Zeitraum von 30 Jahren wird geprüft, ob insgesamt positive Einkünfte zu erwarten sind“, erklärt Erich Nöll, Geschäftsführer des Bundesverbands der Lohnsteuerhilfevereine (BVL). Dabei wird auf die durchschnittlich in der Vergangenheit erzielten Einnahmen sowie die Werbungskosten abgestellt, und es werden pauschale Größen verwendet. Miete in Prozent der ortsüblichen MieteWerbungskostenabzugab 66 Prozentvoll – in der Regel auf der sicheren Seite50 bis 65,99 Prozentvoll, wenn die Überschussprognose einen Totalüberschuss ergibt – sonst nur anteilig Die Warmmiete ist die Vergleichsgröße Die Prozentgrenzen beziehen sich auf die gezahlte Kaltmiete plus Umlagen. Zu Letzteren gehören zum Beispiel die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr oder Gartenpflege, Schornsteinreinigung bis hin zu den Sachversicherungen fürs Objekt. Am Ende wird die Warmmiete verglichen (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen: IX R 44/15). Einen Totalüberschuss legen Vermieter dar, indem sie die künftigen Einnahmen und Ausgaben schätzen. Bei den Einnahmen veranschlagen sie einen Sicherheitszuschlag von zehn Prozent, bei den Ausgaben einen Sicherheitsabschlag in gleicher Höhe. Soweit diese Kalkulation am Ende zu einem Plus – einem Totalüberschuss – führt, kann der Vermieter die Werbungskosten in voller Höhe realisieren. Falls nicht, wird er seine Aufwendungen nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Marktmiete abziehen können. So schätzen Sie die Erträge beim Vermieten in der Familie Vermietung macht nur Spaß, wenn sich die Werbungskosten voll und ganz absetzen lassen – und nicht nur die Erträge versteuert werden. Im Falle einer Angehörigenvermietung wird bei der halben marktüblichen Miete eine positive Überschussprognose fällig. Angenommen, ein Handwerkschef vermietet seiner studierenden Tochter privat eine Wohnung inklusive Nebenkosten für 600 Euro, die am Markt im Monat 1.200 Euro kosten würde. Die Werbungskosten belaufen sich auf schätzungsweise 5.000 Euro im Jahr, was sich aus Abschreibung, Darlehenszinsen, Versicherungsprämien oder Reparaturen zusammensetzt. PositionBetragMieteinnahmen (12 × 600 €)7.200 €plus Sicherheitszuschlag von 10 Prozent720 €Einnahmen pro Jahr7.920 €Einnahmen über 30 Jahre (7.920 € × 30)237.600 €Werbungskosten pro Jahr5.000 €abzüglich Sicherheitsabschlag von 10 Prozent500 €Werbungskosten pro Jahr nach Abschlag4.500 €Werbungskosten über 30 Jahre (4.500 € × 30)135.000 €Totalüberschuss (237.600 € – 135.000 €)102.600 € Fazit: Es würde sich hier ein Überschuss ergeben, womit die Werbungskosten vollumfänglich abziehbar sind.

Revival der Werkswohnung Mitarbeiterwohnungen: Wie Sie Fachkräfte gewinnen und Steuern sparen

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