Baurecht und Sicherheitseinbehalt
Was ist ein Sicherheitseinbehalt? Worauf sollten Auftragnehmer achten und wie verhält es sich mit der Umsatzsteuer? Alle wichtige Fakten im Überblick.
Der Sicherheitseinbehalt ist eine Form von Sicherheitsleistung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Da der Sicherheitseinbehalt fast nur im privaten Baurecht praktiziert wird, bezeichnen wir im folgenden Text den Auftragnehmer auch als Bauunternehmer und den Auftraggeber als Bauherrn.
Bei einem Sicherheitseinbehalt zahlt der Kunde zunächst nur einen Teil
Beispiel: Ein Bauherr beauftragt ein Bauunternehmen mit einer Leistung. Es kommt je nach Umfang der Leistung entweder ein Bauvertrag mit einem Verbraucher oder ein Verbraucherbauvertrag zustande (näheres zu dieser Unterscheidung hier ). Dieser wird in der Regel wie folgt abgewickelt: Der Unternehmer erbringt die zuvor definierte Leistung, die der Kunde nach Abnahme bezahlen muss.
Es geht jedoch auch anders. So kann auch vereinbart werden, dass der Kunde zunächst nur einen Teil der Rechnung begleicht. Den Rest der Vergütung behält er bis zum Ende der Gewährleistungsfrist als Sicherheit ein.
Wozu dient ein Sicherheitseinbehalt?
"Die Sicherheit dient dazu, die vertragsgemäße Ausführung der Leistung und die Mängelansprüche sicherzustellen", so der § 17 Absatz 1, Nr. 2 VOB/B.
Das bedeutet: Jeder Bauherr hat gegenüber dem beauftragten Bauunternehmen gewisse Gewährleistungsansprüche (näheres zum Gewährleistungsrecht hier ). Diese betragen entweder nach VOB vier Jahre oder gemäß BGB fünf Jahre. Innerhalb dieser Zeit können bei vorliegenden Mängeln Nachbesserungen eingefordert werden. Doch was, wenn das betreffende Unternehmen zahlungsunfähig ist oder schon gar nicht mehr existiert? In diesem Fall könnte der Bauherr seine Gewährleistungsansprüche kaum geltend machen und er bliebe auf seinen Baumängeln sitzen. Besteht allerdings ein Sicherheitseinbehalt, kann dieser verwertet werden, um die vertragsgemäße Leistung herbeizuführen.
Wie wird ein Sicherheitseinbehalt geleistet?
Die gesetzlichen Regelungen des BGB (§§ 232 bis 240) ziehen zahlreiche Formen der Sicherheitsleistung in Betracht. Laut VOB/B kann, sofern nichts anderes vereinbart ist, die Sicherheit auf zweierlei Art geleistet werden: durch das Einbehalten von Geld oder durch eine Bürgschaft.
Bürgschaft als Sicherheit:
Entscheiden sich die Vertragsparteien für eine Bürgschaft, müssen folgende Punkte gewährleistet sein:
- Der Bauherr erkennt den Bürgen als "tauglich" an. Diese sind in der Regel Banken oder Versicherungen.
- Die Bürgschaftserklärung ist schriftlich mit Verzicht auf die Einrede der Vorausklage abzugeben (§ 771 BGB)
- Die Bürgschaft ist zeitlich nicht begrenzt und wird nach Vorschrift des Kunden ausgestellt
- Der Auftraggeber kann als Sicherheit keine Bürgschaft fordern, die den Bürgen zur Zahlung auf erstes Anfordern verpflichtet.
Geld als Sicherheit:
Wird als Sicherheit ein gewisser Geldbetrag einbehalten, muss der Kunde die offene Summe bei einer Bank auf ein sogenanntes Sperrkonto einzahlen, über das beide nur gemeinsam verfügen können. Die eventuell anfallenden Zinsen stehen dem Bauunternehmer zu.
Wie hoch ist ein Sicherheitseinbehalt?
Der Einbehalt sollte fünf Prozent der Netto-Auftragssumme nicht überschreiten. Ist ein höherer Satz vereinbart, kann dies unter Umständen zur Unwirksamkeit der gesamten vertraglichen Regelungen zu den Sicherheitsleistungen führen.
Wann muss ein Sicherheitseinbehalt ausgezahlt werden?
Der Einbehalt muss erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist an den Auftragnehmer ausgezahlt werden.
Sicherheitseinbehalt und Umsatzsteuer
Das Thema Umsatzsteuer sorgte bei Bauunternehmern lange für Kopfschütteln. Behielt ein Kunde einen Sicherheitseinbehalt wegen möglicher Baumängel ein, musste der Bauunternehmer die Umsatzsteuer trotzdem ans Finanzamt abführen, obwohl die Rückzahlung dieses Sicherheitseinbehalts erst in zwei oder fünf Jahren erfolgte.
Sprich: Der Bauunternehmer musste die Umsatzsteuer für mehrere Jahre vorfinanzieren. Bei Bruttoumsätzen von 833.000 Euro im Jahr und Sicherheitseinbehalten von 83.300 Euro muss ein Bauunternehmer so Liquiditätsnachteile von 13.300 Euro pro Jahr erdulden.
Umsatzsteuer für Sicherheitseinbehalt darf korrigiert werden
Die Richter des Bundesfinanzhofs (BFH) kippten diese Ungerechtigkeit am 24. Oktober 2013 mit einem wegweisenden Urteil (Az.: V R 31/12). Begründung: Kann der Unternehmer ein Entgelt für einen Zeitraum über zwei bis fünf Jahre nicht vereinnahmen, ist umsatzsteuerlich die Uneinbringlichkeit für dieses Entgelt zu unterstellen. Die Umsatzsteuer für den Sicherheitseinbehalt darf nach § 17 Abs. 2 Nr. 1 UStG berichtigt werden und wird erst bei Rückzahlung des Sicherheitseinbehalts nach zwei bis fünf Jahren fällig.
Beispiel: Behält ein Kunde von der Rechnung eines Bauunternehmers über 10.000 Euro zuzüglich 1.900 Euro Umsatzsteuer einen Sicherheitseinbehalt von 595 Euro ein, muss der Bauunternehmer anstatt wie bisher 1.900 Euro nur noch 1.805 Euro ans Finanzamt abführen.
Wichtig: Wer den Sicherheitseinbehalt durch die Hingabe einer Bankbürgschaft verhindert, für den hat das Urteil des Bundesfinanzhofs keine Auswirkung. Da er 100 Prozent des Rechnungsbetrags vereinnahmt hat, schuldet er auch 100 Prozent Umsatzsteuer. Eine Ausdehnung dieses Urteils über den entschiedenen Einzelfall hinaus – beispielsweise bei Ratenzahlungen – ist nicht zu erwarten.