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Gewerbebau Revitalisieren kann günstiger sein als neu bauen

Es muss nicht immer ein neuer Gewerbebau sein. Zwar ist das Revitalisieren von Gewerbeimmobilien immer noch unüblich, aber es kann ökonomisch und auch ökologisch von Vorteil sein. Das zeigt folgendes Beispiel.

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Michael Schwaiger von der Schwaiger Group, einem Projektentwickler mit Sitz in München, hat sich darauf spezialisiert, Gewerbeimmobilien zu revitalisieren. „Das sind oft heruntergewirtschaftete Objekte, aus denen man erst einmal lieber wieder rückwärts rausgeht, weil man sich nicht vorstellen kann, dass da mal jemand angenehm drin arbeitet“, lacht Schwaiger.

Für Gewerbeunternehmen in dicht besiedelten Einzugsgebieten wie rund um die bayrische Landeshauptstadt ist es problematisch, Raum zu finden, um sich zu vergrößern. Trotzdem sei der Ansatz zur Revitalisierung von Gewerbeimmobilien immer noch unüblich, so Schwaiger. Denn viele Investoren kalkulieren der Einfachheit halber meist den Abriss und Neubau. „Es ist aber ökologisch und ökonomisch sinnvoll, Bestandsbauten von Grund auf zu sanieren und nicht abzureißen“, sagt hingegen Schwaiger. Revitalisierung sei ein guter Ansatz für mehr Nachhaltigkeit und Kosteneffizienz, was die Baubranche aber nur sehr langsam erkenne.

Fläche vergrößert

Aktuell saniert das Unternehmen den Gewerbeimmobilienkomplex „Centro Tesoro“, bestehend aus zwei in den 1980er- und 1990er-Jahren errichteten Gebäuden im Münchner Osten, in dem früher die Sektkellerei Nymphenburg untergebracht war. Ursprünglich hatten die Gebäude zusammen 21.000 Quadratmeter Fläche. Nach Beendigung der Bauarbeiten werden es 24.000 Quadratmeter sein.

Hinter dem Gebäude entsteht eine zweispurige Einbahnstraße, wodurch die Gewerbeflächen fortan einfacher mittels Hubtisch beliefert werden können. Zu den Bestandsmietern, die während des Umbaus bleiben konnten, gehören die BayWa AG, die Würth Group und der Bürofachmarkt Staples. Würth wird seinen bundesweit zweiten Flagshipstore dort einrichten, der rund um die Uhr geöffnet ist. Auch der Elektrohandel Hagemayer wird ein 24 Stunden geöffnetes Abhollager betreiben.

Die beiden Immobilien wurden weitestgehend entkernt und die verbleibende Bestandsmasse aus Stahlbeton ertüchtigt. Dazu wurden neue Stahlunterzüge und Stahlbetonstützen eingezogen, Grund und Boden durch Injektionsverfahren ertüchtigt und neue Windlastwände eingezogen. „Das alles machen wir so, dass es optisch praktisch nicht wahrnehmbar ist“, erklärt Michael Schwaiger.

Das Hallendach wurde um zwei neue Büroetagen mit insgesamt 3.600 Quadratmetern aufgestockt. Dazu setzt der Unternehmer auf den sogenannten konstruktiven Stahlbau. „Statiker sind da oft skeptisch, ob das mit diesen Lasten geht. Klar, das braucht viel technisches Know-how“, sagt Schwaiger. Sein Unternehmen arbeite deswegen langfristig mit erfahrenen Handwerksfirmen zusammen. „Wir können keine reinen Ausführungsgehilfen brauchen, dem wir sagen: Hier ist die Planung, da kannst du runterschneiden, und dann möchte ich den billigsten Preis. Wir verlassen uns auf Fachkompetenz. Mit einigen unserer Partner arbeiten wir schon über 25 Jahre zusammen.“

Massivbau bevorzugt

Holzbau sieht der Sanierungsexperte Michael Schwaiger eher im Bereich der privaten Wohngebäude verortet. „Ich bin ein Freund des Massivbaus. Holz ist pflegeintensiv und hat immer das Thema mit Verrottung.“ Stahl hingegen sei ein langlebiger und im Sinne der Statik gut berechenbarer Werkstoff, so Schwaiger. Besonders von Vorteil sei der hohe Vorfertigungsgrad der verwendeten Stahlteile. „Heute muss ja keiner mehr irgendwelche Träger vor Ort aneinander schweißen. Die werden lediglich gebracht, justiert und verschraubt.“ Mithilfe von 3D-Vermessung und GPS- gesteuerter Ortung von den jeweiligen Achsen und Punkten werden auf den zehntel Millimeter genau die Daten in die Planungssoftware geholt. Damit wird das gesamte Bauwerk vorab präzise in CAD geplant und geht dann in die maschinelle Fertigung. Das erlaube auch eine sehr kurze Montagezeit vor Ort. „So können wir eine Etage im Rohbau innerhalb einer Woche leisten“, sagt Schwaiger. Stahl lässt sich, wenn das Gebäude doch irgendwann abgerissen werden muss, auch sauber aus Bauschutt trennen und recyceln.

Neben einer neuen Dämmung der Außenhülle, die 40 Prozent über den gesetzlichen Vorgaben liegt, und einem neuen Gasbrennwertkessel gehört zum Energiekonzept auch Münchens größte Aufdachfotovoltaikanlage, die zusammen mit den Stadtwerken München realisiert wird. Der Energieverbrauch konnte laut Schwaiger dadurch von 3,57 Euro pro Quadratmeter auf nunmehr 1,34 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter gesenkt werden.

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