Einkommensteuern -

Investition in Mietwohnraum Immobilienkauf: Neuer Steuerbonus für Vermieter

Wer als Privatinvestor in neuen ­Mietwohnraum investiert, profitiert von zusätzlichen Steuervorteilen. In vier Jahren können Sie insgesamt 28 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten abschreiben.

Topic channels: TS Steuerstrategien, TS Immobilien und TS Mietrecht

Die Bundesregierung schafft Anreize, damit zusätzliche Mietwohnungen entstehen: Ein Instrument ist die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau. „Vermieter können befristet für vier Jahre je fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung abschreiben – zusätzlich zu der bereits geltenden linearen Sonderabschreibung von zwei Prozent“, sagt Ecovis-Steuerberaterin Ines Frenzel aus Neubrandenburg. „Damit lassen sich in den ersten vier Jahren insgesamt 28 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten geltend machen.“ Mit anderen Abschreibungen, die in der Regel in Sanierungsgebieten und Baudenkmälern greifen, ist die Förderung nicht kombinierbar.

Abschreibung mit Grenzen

Das Steuergeschenk gibt es innerhalb enger Vorgaben: Gefördert werden Baumaßnahmen, für die der Bauantrag nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt wurde oder wird. Auch wer eine neue Wohnung von einem Bauträger schlüsselfertig kauft und dann vermietet, profitiert. „Sogar Anbau oder Aufstockung sind begünstigt“, so Frenzel. Für Handwerksunternehmer interessant: Es kann sich auch um Wohnraum handeln, der etwa durch Umwandlung oder Umbau einer ehemaligen Betriebsstätte oder Werkstatt entsteht und dann vermietet wird. Der Industriestyle gilt als hip, Lofts sind für Mieter attraktiv und auf dem Wohnungsmarkt begehrt. Aber: „Mit der Begrenzung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf 3.000 Euro je Quadratmeter verhindert der Gesetzgeber, dass der Bau von Mietwohnungen im Luxuspreissegment gefördert wird“, so Frenzel. Das Bundesfinanzministerium stellt in einem aktuellen BMF-Schreiben Details zur Berechnung des wirtschaftlichen Vorteils zur Verfügung.

Im Jahr der Fertigstellung kaufen

Auch davon, was „neuer Wohnraum“ ist, hat der Gesetzgeber klare Vorstellungen. „Im Fall der Anschaffung gilt eine Wohnung als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres ihrer Fertigstellung angeschafft wird“, erläutert der Münchner Rechtsanwalt Tim Florian Metzmeier von der Kanzlei GSK Stockmann. „Eine Mietwohnung, die etwa in diesem November fertiggestellt wird, müssen Sie noch in diesem Jahr kaufen und vom Verkäufer übernehmen. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst im nächsten Jahr oder erfolgt die Übernahme erst im nächsten Jahr, können Sie die Sonderabschreibung nicht nutzen.“

Maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gewährt Ihnen der Fiskus als Abschreibung, wenn Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten in Ihrer Einkommensteuer geltend machen. Allerdings läuft die Förderung 2026 aus. Metzmeier: „Wer die Steuervorteile die vollen vier Jahre nutzen möchte, muss die Mietwohnung spätestens im Jahr 2023 fertiggestellt und die Baumaßnahme abgeschlossen haben.“

Auch Vorgaben für Größe und Ausstattung formuliert das Gesetz: Die neue Mietwohnung darf eine Mindestgröße von 23 Quadratmetern nicht unterschreiten, muss über Küche, Bad und WC verfügen, sodass ein selbstständiger Haushalt darin geführt werden kann. Metzmeier: „Keinen Steuerbonus gibt es für Wohnraum, der lediglich erweitert wird, zum Beispiel von 90 auf 120 Quadratmeter oder von drei auf vier Zimmer.“

Vorgaben für Mietverhältnisse

Für die neu geschaffene Wohnung müssen monatliche Mieteinnahmen fließen. „Wer das Apartment seinem Kind überlässt, ohne Miete zu verlangen, kann damit rechnen, dass ihm die Sonderabschreibung wieder gestrichen wird“, warnt Frenzel. Verlangen Sie daher mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Vorsicht, hier plant der Gesetzgeber eine Änderung. Grundsätzlich gilt: Fallen die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung in späteren Jahren weg, fordert das Finanzamt den Bonus zurück. Etwa, wenn Sie die Baukostenobergrenze von 3.000 Euro pro Quadratmeter in den ersten drei Jahre durch nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten überschreiten.

Verkaufen Sie die Wohnung innerhalb der Frist von zehn Jahren, müssen Sie nachweisen, dass der Käufer die Wohnung ebenfalls vermietet, um den Bonus zu behalten. Wie der Nachweis aussehen soll, ist laut Metzmeier noch unklar. Auch muss der Verkauf steuerpflichtig sein. Wer die Wohnung innerhalb von zehn Jahren steuerfrei verkauft, bezahlt die Förderung verzinst zurück, selbst wenn der Käufer das Objekt vermietet.

Übrigens gilt die Sonderabschreibung innerhalb der Europäischen Union als De-minimis-Beihilfe. Metzmeier: „Als Unternehmer dürfen Sie in drei Jahren nicht mehr als 200.000 Euro dieser Förderung erhalten. Haben Sie das Limit bereits mit anderen De-minimis-Beihilfen erreicht, können Sie die Sonderabschreibung nicht für sich beanspruchen.

Wie sich der Steuerbonus für Handwerker rechnet, hängt von der Lebenssituation ab. „Die Mieteinnahmen können etwa Teil der Altersvorsorge sein“, so Ines Frenzel. „Wer sehr gut verdient, muss Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Hier kann die Abschreibung die Steuerlast zusätzlich drücken.“ Attraktiv findet Frenzel auch die Idee, dass Unternehmer ihren Mitarbeitern neue Wohnungen anbieten – gegen monatliche Mietzahlungen natürlich. „In vielen Städten ist bezahlbarer Wohnraum so knapp, dass dies zum Engpass wird, neue Mitarbeiter zu finden“, sagt die Expertin. „Wer hier als Unternehmer nicht nur einen Job, sondern auch eine neue Mietwohnung bereithält, hat bei der Suche nach Fachkräften gegenüber Wettbewerbern die Nase vorn.“

Sonderabschreibung: Wer jetzt profitieren kann

Die Sonderabschreibung ermöglicht Investoren, je fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung bei der Einkommensteuer abzuschreiben, zusätzlich zur linearen Abschreibung von zwei Prozent. Es gibt sie befristet für vier Jahre.

  • Förderberechtigte
    Von dem neuen Steuerbonus profitieren Bauherren, die neue Wohnungen bauen und sie dann vermieten, und Immobilienkäufer, die ihr Objekt nach dem Kauf vermieten. Die steuerliche Entlastung kann sowohl von Privatpersonen als auch von Unternehmen in Anspruch genommen werden.
  • Bau und Kauf
    Die neue Sonderabschreibung gilt für Baumaßnahmen, für die der Bauantrag nach dem 31.08.2018 und vor dem 1.01.2022 gestellt wurde oder wird. Es kann sich auch um Wohnraum handeln, der anderweitig neu entsteht, etwa durch Anbau oder Aufstockung eines Gebäudes. Im Fall der Anschaffung gilt eine Wohnung als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird.
  • Bemessung
    Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung, höchstens jedoch 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
  • Kostengrenzen
    Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen
  • Vermietungszeitraum
    Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den neun Jahren darauf gegen Bezahlung einer Miete zu Wohnzwecken vermietet werden. Die Sonderabschreibung kann nicht für eine bestehende Mietwohnung oder für eine neue Ferienwohnung genutzt werden.
  • Schädlich
    Wer eine neue Wohnung erst vermietet, nach ein paar Jahren selbst nutzt oder sie später ohne Mietzahlungen jemandem überlässt, kann damit rechnen, dass das Finanzamt den Steuerbonus vollständig und mit Zinsen rückgängig macht. Das gilt auch, wenn die Kostengrenze von 3.000 Euro je m² Wohnfläche innerhalb der ersten drei Jahre durch nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten überschritten wird. Auch Beihilfen für Unternehmer können schädlich sein.

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