Grundsteuer: In diesen Fällen haben Immobilieneigentümer gute Chancen, sich zur Wehr zu setzen

Immobilieneigentümer zahlen teilweise sehr viel mehr an Grundsteuer als vor der Reform. In einigen Fällen bestehen Chancen, sich zu wehren. Zudem laufen diverse verfassungsrechtliche Verfahren gegen die Neuregelungen. Andreas Ehlert, Schornsteinfegermeister in Düsseldorf und Präsident von Handwerk NRW. Schornsteinfegermeister Andreas Ehlert ist gespannt, wie viel Grundsteuer er für seine Immobilie in den nächsten Jahren zahlen wird. Ende Januar schickte ihm die Stadt Düsseldorf seinen Bescheid für 2025. „Die Erhöhung fiel moderat aus“, meint Ehlert. Hintergrund ist, dass bei ihm schon bisher ein recht aktueller und hoher Einheitswert zugrunde gelegt wurde. „Zwar ist unser Messbetrag jetzt höher, aber nicht wesentlich“, so Ehlert. Warum das bei ihm so ist, „kann ich aufgrund der Intransparenz der Berechnungsmethode des Finanzamts nicht wirklich erklären“, meint der Unternehmer. Die Feststellungserklärung seiner Privatimmobilie zur neuen Grundsteuer machte er daher in Kooperation mit seinem Steuerberater, „weil ich total überfordert war“, erinnert er sich. Ehlert zahlt allerdings auch deshalb eine in etwa gleiche Grundsteuer, weil die Stadt Düsseldorf ihren Hebesatz zum Jahresanfang gesenkt hat. Ehlert verlässt sich nicht darauf, dass es so bleibt: „Fast alle Kommunen stecken in großer Finanznot. Sie werden früher oder später an den Hebesätzen drehen. Einige haben ja schon kräftig draufgesattelt“, begründet er seine Befürchtung. Aufkommensneutralität – so eine Vorgabe der Reform – sieht für ihn anders aus. Der Geschäftsführer des Unternehmens Enschotec in Düsseldorf mit fünf Mitarbeitern befürchtet mit Blick auf seine betriebliche Immobilie, dass sein Vermieter die Nebenkosten seines Betriebsgebäudes nach oben anpasst. „Wir haben hier keine Kontrolle und keine Planungssicherheit“, glaubt Ehlert. Er rechnet damit, dass es noch lange dauert, bis er als Mieter über die neue Grundsteuer informiert wird. Grundsteuer: Unterschiedliche Hebesätze der Kommunen Als Präsident von Handwerk NRW weiß Ehlert, dass es sehr vielen Handwerksbetrieben nicht besser geht – nicht nur in NRW. „Das Land entschied sich für das Scholz-Modell, also für das wertbezogene Bundesmodell. Dieses ist verfassungsrechtlich umstrittener als die flächenbezogenen Modelle. Wir sehen das sehr kritisch. Es laufen einige Verfahren dagegen, und man darf gespannt sein, was hier noch passiert“, so Ehlert. Jenseits der rechtlichen Fragen sieht der Handwerkspräsident ein weiteres Problem: Die Landesregierung NRW hat für die Kommunen die Möglichkeit geschaffen, unterschiedliche Hebesätze für Gewerbe- und Wohnimmobilien festzulegen. „Letztendlich wirkt sich die Differenzierung als eine ertragsunabhängige Sondersteuer für die Betriebe aus“, merkt Ehlert an. Beispiele: Die Kommune Hückeswagen, eine Kleinstadt im oberbergischen Kreis, rechnet seit diesem Jahr mit einem Hebesatz von 830 Prozent für die Wohngrundstücke und 1.357 Prozent für gewerbliche Nutzung. Früher lag der einheitliche Hebesatz bei 795 Prozent. In Bonn soll es einen Hebesatz von 657 Punkten fürs Wohnen geben – weniger als bisher. Für Gewerbe ist eine Erhöhung auf 900 Punkte vorgesehen. Das spült der Bundesstadt nicht mehr Einnahmen in die Kasse, damit halten sie sich auf dem bisherigen Niveau. Aber Eigentümer einer Wohnimmobilie würden sonst deutlich mehr überweisen müssen. „Man merkt, da gibt es schon Stilblüten am Markt“, so Ehlert. Grundsteuer: Kommunaler Wahlkampf hält Hebesätze niedrig In NRW finden 2025 Kommunalwahlen statt. „Daher gehen wir davon aus, dass die Grundsteuerzahlungen sich jetzt noch in Grenzen halten. Perspektivisch befürchten wir eine sehr unglückliche Situation, weil Gewerbetreibende deutlich höher besteuert werden könnten“, so Ehlert. Der Gewerbesteuer-Hebesatz darf rechtlich keinesfalls unter jenem der Wohnimmobilien liegen. In NRW ist daher für Handwerksbetriebe nach oben alles offen, nach unten gedeckelt. „Das Handwerk ist allerdings oft regional aufgestellt. Wenn die meisten Kunden im Umkreis von rund 30 Kilometern zu bedienen sind, zieht man wegen der Grundsteuer nicht weg“, kommentiert Ehlert. Und man kann als Handwerksunternehmer gegen die Differenzierung nichts machen. „Grundsätzlich haben die Kommunen nach den geltenden Regelungen die Möglichkeit, unterschiedliche Hebesätze festzulegen“, kommentiert Daniela Karbe-Geßler, Leiterin Steuerrecht und Steuerpolitik des Bundes der Steuerzahler Deutschland e.V. Aus ihrer Sicht spricht aber auch nichts dagegen. „Es gibt keine Beanstandungen, wenn dies dazu führt, dass die steigende Belastung bei Wohnimmobilien dadurch ausgeglichen wird“, so die Expertin. Schließlich seien gewerbliche Immobilien mit der Reform teilweise deutlich günstiger als Wohnimmobilien bewertet. „Durch die unterschiedlichen Hebesätze kann hier ein entsprechender Ausgleich erfolgen“, so Karbe-Geßler. Allerdings gehen einige Städte einen anderen Weg. Der Stadtrat von München setzte den einheitlichen Hebesatz von bisher 535 Prozent auf 824 Prozent hoch. „Die Landeshauptstadt begründet diese Entscheidung mit der Wahrung der sogenannten Aufkommensneutralität und schiebt die Schuld für die Erhöhung auf das Flächenmodell der Staatsregierung“, so Handwerkskammerpräsident Franz Xaver Peteranderl. Er meint, die Erhöhung könnte die Existenz einiger Betriebe gefährden. „Die Anhebung des Hebesatzes darf nicht dazu dienen, den Haushalt der Stadt München zu sanieren“, kritisiert Peteranderl daher. Grundsteuerbescheid: Bescheid der Kommune prüfen Viele Möglichkeiten, sich gegen überzogene Forderungen ihrer Kommune zu wehren, haben Handwerkschefs wohl auch in Bayern nicht. „Grundsätzlich kann rechtlich gegen den jetzt zugestellten Grundsteuerbescheid zunächst nichts weiter unternommen werden“, führt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler weiter aus. Außer, es sind Fehler passiert: Die Kommune hat zum Beispiel den Messbetrag vom Finanzamt nicht richtig übernommen, einen falschen Hebesatz eingetragen oder sich simpel verrechnet. Tipp: „Handwerksunternehmer sollten prüfen, ob ihr Bescheid stimmig ist“, rät Inga Krämer, Geschäftsführerin des IT-Hauses fino taxtech in Kassel, das eine Software zur Grundsteuer entwickelt hat. Man muss wissen: Die Steuer berechnet sich, indem man den Messbetrag des Objektes mit dem Hebesatz multipliziert. Bevor Immobilieneigentümer Widerspruch gegen den Bescheid einlegen, sollten sie sicher sein, dass er falsch ist. Denn wenn die Gemeinde den Widerspruch abweist, entstehen Kosten. Einspruch bis einen Monat nach Zustellung des Grundsteuerbescheids möglich Beim Finanzamt ist das anders. Wer sich gegen den von diesem zuvor erlassenen Grundsteuerwertbescheid der Immobilie wehrt, kann das ohne Risiko machen. „Aus verfahrensrechtlichen Gründen ist es ausschließlich sinnvoll, gegen diesen vorzugehen“, meint Daniela Karbe-Geßler. Nur: Die Grundsteuer kann allenfalls gemindert werden, wenn in diesem Bescheid fachliche Fehler enthalten sind – zum Beispiel eine falsche Grundfläche, ein falscher Bodenrichtwert oder eine falsche Einordnung der Art des Grundstücks berücksichtigt wurde. Ist das der Fall, können Immobilieneigentümer mit Monatsfrist nach Zustellung des Bescheides Einspruch einlegen. Die Begründung dürfen Steuerzahler notfalls nachreichen. Die meisten erhielten jedoch ihren Wertbescheid schon längst. Millionen haben Einspruch dagegen eingelegt, weil es verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Neuregelungen in verschiedenen Bundesländern gibt. Finanzämter halten die Bescheide dann offen. Zahlen muss man die Grundsteuer dennoch. Wer wann wie viel zurückbekommen kann, ist offen. Karbe-Geßler erklärt das: „Wir führen zusammen mit Haus & Grund Deutschland Musterverfahren, um eine verfassungsrechtliche Beurteilung der Bewertung der Grundstücke und Immobilien im Bundesmodell herbeizuführen.“ Sollte das Gericht eine Verfassungswidrigkeit feststellen, „gilt dies aber für alle Bescheide, unabhängig, ob Einspruch erhoben wurde oder nicht“, so Karbe-Geßler. Die Richter haben aber die Möglichkeit, die Wirkung einer Verfassungswidrigkeit, entweder für die Vergangenheit oder für die Zukunft, zu erklären. „Eben dies ist abzuwarten“, kommentiert die Expertin.

Forderungen höher als vor Reform? Grundsteuer: In diesen Fällen haben Immobilieneigentümer gute Chancen, sich zur Wehr zu setzen

Sparpläne – die besten Angebote!