Immobilien und Mietrecht
Wenn das Leben in den eigenen vier Wänden durch Lärm oder Schimmel eingeschränkt wird, können Mieter unter Umständen die Miete mindern. In welchen Fällen das möglich ist und worauf Sie dabei achten müssen, beantwortet handwerk magazin zusammen mit den Immobilienexperten der plusForta GmbH.
Schimmel im Badezimmer, ein tropfender Wasserhahn und lärmende Nachbarn können für manche Mieter aus der heimischen Wohlfühloase einen Ort des Schreckens machen. Anstatt sich von der Arbeit zu erholen, verursacht die Wohnung unter solchen Umständen zusätzlichen Stress. Wann kann aber in solchen Fällen die Miete gemindert werden? handwerk magazin und die plusForta GmbH geben Antwort.
Wann darf ein Mieter die Miete mindern?
Generell lässt sich zusammenfassen: Immer dann, wenn der Wert der Mietsache durch erhebliche Beeinträchtigungen, die der Mieter nicht zu vertreten hat, gemindert ist. Dann ist er berechtigt, die Miete in angemessener Form zu mindern. So sind zum Beispiel fehlendes Warmwasser, Ausfall der Heizung im Winter sowie ein defekter Aufzug unstrittige Punkte, die Miete mindern zu können. Der Mietminderungsgrund Nummer eins ist Schimmel in der Wohnung. Nicht selten geben die gesundheitsgefährdenden Sporen Anlass für Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter, denn Letztere pochen gerne darauf, dass die Situation auf ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten zurückzuführen ist, während die Mieter Baumängel dafür verantwortlich machen.
Ähnlich strittig ist Lärm als Mietminderungsgrund: Kinderlärm muss von Mietern in den meisten Fällen hingenommen werden (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 197/14), allerdings können laute Nachbarn und Partylärm sowie laute Geräusche der Aufzugsanlagen Kürzungen des Mietzinses rechtfertigen.
In welcher Höhe kann die Miete gemindert werden?
Auch bei der Höhe der Mietminderung gibt es keine festen Vorgaben. Da die Wenigsten Erfahrungen auf diesem Gebiet haben, überschreiten allerdings die meisten Mieter angemessene Zahlungskürzungen. Die Miete kann zwischen einem und 100 Prozent gekürzt werden, je nachdem wie sehr die Nutzung beziehungsweise der Wert der Wohnung eingeschränkt wird. Fällt zum Beispiel die Heizung längerfristig aus, kann dies einen vollständigen Mietausfall rechtfertigen.
Allerdings darf man dabei nicht vergessen, dass die Mietminderung taggenau abzurechnen ist und erst ab dem Moment gilt, ab dem der Mangel durch den Mieter angezeigt wird. Das muss schriftlich, zum Beispiel per Einschreiben mit Rückschein, per Fax mit Empfangsbestätigung oder über einen Boten erfolgen. Nennt der Mieter nur telefonisch den Mangel, lässt sich das im Nachhinein nicht mehr nachweisen. Ausgangspunkt für die Mietminderung ist die Bruttomiete, also Kaltmiete plus Nebenkosten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06.04.2005, Az.: XII ZR 225/03 und Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.04.2011, Az.: VIII ZR 223/10).
Zu hohe Mietminderung verursacht Mietrückstand
Meint es ein Mieter bei der Mietminderung zu gut und überschreitet das entsprechende Maß nur um einen Cent, gerät er in einen Mietrückstand, was den Vermieter zur Kündigung berechtigt. Erstreckt sich der Mietrückstand über mehr als zwei Monate, steht es dem Eigentümer sogar frei, fristlos zu kündigen. Auf der sicheren Seite ist der Mieter dagegen, wenn er die Miete "unter Vorbehalt" mindert. Auf diese Weise kann sich ein Mieter absichern, Mietrückstände nachzuzahlen oder die Minderung gegebenenfalls sogar zu erhöhen, wenn sich später zeigt, dass die Minderung geringer oder höher hätte ausfallen sollen.