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Erbschaftssteuer bei Immobilien So vererben Sie Ihr Haus steuerfrei an den Ehepartner

In welchen Fällen können Ehe- oder Lebenspartner ihre Immobilie steuerfrei an den Partner vererben? Hier erfahren Sie auf einen Blick, wann eine Steuerbefreiung gilt – und wann nicht.

Themenseiten: TS Erbschaftsteuer und TS Immobilien

Seit 2009 ist die Steuerbefreiung für Wohneigentum bei der Übertragung auf den Ehepartner oder den einge­tragenen Lebenspartner grundlegend verändert und erweitert. Nun kann die Immobilie, in der sich die Wohnräume der Familie befinden, erbschaftsteuerfrei auf den diesen übertragen werden. Das gilt unabhängig davon, ob das Objekt auch anderweitig genutzt wurde.

Im Erbfall bleibt das Grundstück, auf dem die Familie ihre Wohnung hatte, beim Ehe- oder Lebenspartner erbschaftsteuerfrei, wenn:

  • der Erblasser bis zu seinem Tod im Haus gewohnt hat oder aus zwingenden Gründen (z.B. Krankheit oder Pflegebedürftigkeit) an der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war
  • der Ehe- oder Lebenspartner die Wohnung unmittelbar nach dem Tod des Erblassers zu Wohnzwecken nutzt.

Ehepartner muss Haus noch mindestens 10 Jahre bewohnen

Bedingung für diese Steuerbefreiung: Der Ehe- oder Lebenspartner bewohnt die Wohnung oder das Haus nach dem Tod des Partners mindestens zehn Jahre noch selbst. Gibt er die Wohnung vorher auf, fällt die Steuerbefreiung nachträglich weg. Wer also das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Tod des Ehe- oder Lebenspartners verkauft, vermietet oder daraus auszieht, wird nachträglich mit der Erbschaftsteuer belegt.

Ein weiteres Muss: Der länger lebende Ehe- oder Lebenspartner muss endgültig zivilrechtlicher Eigentümer der begünstigten Immobilie werden; ein Wohnrecht reicht nicht aus.

Steuerbefreiung verfällt bei Verkauf oder Verschenkung

Die Steuerbefreiung fällt außerdem nachträglich weg, wenn das Familienheim verkauft oder verschenkt wird. Auch ein Nießbrauchsvorbehalt rettet die Steuerbefreiung nicht. Selbst dann nicht, wenn der Schenker die Immobilie unverändert selbst nutzt. Der Grund: Das Erbschaftsteuergesetz stellt eindeutig nicht allein auf die Nutzung, sondern auch auf das Eigentum an der Immobilie ab. Dieses Eigentum wurde mit der Weiterverschenkung aufgegeben.

In diesem Zusammenhang warnt Steuerberaterin Bettina M. Rau-Franz, zertifizierte Testamentsvollstreckerin und Partnerin in der Steuerberatungs- und Rechtsanwaltskanzlei Roland Franz & Partner in Düsseldorf, Essen und Velbert: "Auch wenn die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erst nach vielen Jahren der Eigennutzung des Familienheims nicht mehr erfüllt sind, fällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit vollständig weg. Das bedeutet, dass auch die Aufgabe der Eigennutzung nach 9 Jahren und 11 Monaten zu einem vollständigen Wegfall der Steuerbefreiung führt." Ausnahme: Aufgabe der Wohnung aus zwingenden Gründen. Der Gesetzgeber dachte dabei an die zwingenden Gründe; vor allem an Krankheit oder Pflegebedürftigkeit. Dagegen ist eine Aufgabe der Wohnung wegen eines beruflichen Umzugs als (befreiungs-)schädlich eingestuft worden.

Familienheim zu Lebzeiten an Ehepartner übertragen

"Wenn möglich sollte das Familienheim zu Lebzeiten an den Ehe- oder Lebenspartner übertragen werden. In diesem Fall sieht das Erbschaftsteuergesetz keine bestimmte Frist zur Nutzung der Immobilie als Voraussetzung für eine vollständige Steuerfreiheit der Übertragung vor", rät Steuerberaterin Bettina M. Rau-Franz. Nacholgend jetzt noch weitere Fälle, in denen die Steuerbefreiung nicht zum Tragen kommt, in der Tabelle:

Keine Steuerbefreiung bei Abriss und Neubau Das Finanzgericht München verweigerte die Steuerbefreiung in dem Fall, in dem ein Erbe die stark sanierungsbedürftige Immobilie abriss, und durch einen Neubau ersetzte. Der Grund: Da die begünstigte Immobilie nicht mehr existierte, sei die geforderte Selbstnutzung nicht mehr möglich (Az.: 4 K 847/13).
Nutzung als Ferienhaus oder Zweitwohnung nicht möglich Ferienwohnungen, Ferienhäuser und Zweitwohnungen können ebenso nicht von der Erbschaftsteuerbefreiung profitieren. Der Bundesfinanzhof stellt in einem Urteil vom 18. Juli 2013 (Az.: II R 35/11) klar, dass ein Familienhaus den Mittelpunkt des Familienlebens bilden muss. Diese Bedingung ist bei einer Zweit- oder Ferienwohnung nicht erfüllt.
Erblasser muss für Steuerbefreiung Immobilie selbst genutzt haben Die Steuerbefreiung gilt nur dann, wenn der Erblasser eine Immobilie selbst genutzt hat. Hat dagegen der Erbe das Objekt vor dem Erbfall bewohnt, fällt Erbschaftsteuer an (Urteil des Finanzgerichts Köln vom 27. Januar 2016; Az.: 7 K 247/14).

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