Immobilien und Mietrecht
Sie möchten die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten nicht abwarten? Oder Sie müssen aus beruflichen Gründen schneller umziehen, als es Ihr Mietvertrag vorsieht? Möglich ist das unter Umständen durch die Präsentation eines Nachmieters. Wie das funktioniert, verrät handwerk magazin in Zusammenarbeit mit der ARAG Versicherung.
Sie stellen einen Nachmieter – und schon können Sie aus der Wohnung raus. Wahrheit oder ein Mythos, der sich unter Mietern hartnäckig hält? Der Rechtsexperte Tobias Klingelhöfer von der ARAG Versicherung beantwortet die wichtigsten Fragen zum Thema "Nachmieter".
Ist es möglich, durch einen Nachmieter vor der Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag zu kommen?
Nur mit Glück: Haben die Mieter keine Nachmieterklausel in ihrem Vertrag, kann der Vermieter die Stellung eines Nachmieters akzeptieren – muss es aber nicht. Gründe für eine Ablehnung muss er nicht angeben. Viele Vermieter schätzen es jedoch, wenn Mieter selbst einen Nachmieter für die Wohnung finden. Das erspart ihnen die eigene Suche und eröffnet Mietern die Chance, bei Bedarf individuelle Regelungen zur Wohnungsübernahme wie das Streichen oder die Überlassung von Einrichtungsgegenständen zu treffen.
Was besagt die Nachmieterklausel?
Mit einer Nachmieterklausel im Mietvertrag können Sie diesen vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist (meist drei Monate) beenden, wenn Sie einen geeigneten Ersatzmieter stellen.
Wann ist ein Nachmieter als Ersatzmieter "geeignet"?
Ein Nachmieter muss übergangslos in den Mietvertrag eintreten können. Er kann die Miethöhe und Mietdauer nicht ändern und muss solvent sein, damit sich das Mietausfallrisiko des Vermieters nicht erhöht. Selbstverständlich hat der Vermieter ein Recht auf die notwendigen Auskünfte zur Person des neuen Mieters. Der Vermieter muss zum Beispiel keinen Ersatzmieter mit Haustieren akzeptieren, wenn der Vormieter keine hatte. Wenn der Vormieter allerdings als Single einen Nachmieter mit Kindern für seine ehemalige Wohnung vorschlägt, ist dies kein Ablehnungsgrund.
Was passiert, wenn ein Nachmieter grundlos abgelehnt wird?
Haben Mieter eine Nachmieterklausel und können einen geeigneten Kandidaten vorweisen, ist für sie die Sache erledigt. Sie haben ihre Pflicht erfüllt. Dann können die Mieter ihre Mietzahlung zu dem Termin einstellen, an dem ihr Nachmieter in die Wohnung eingezogen wäre.
Was gilt bei Zeitverträgen oder Mietverträgen mit Kündigungsausschluss?
Bei einem Zeitvertrag oder einer sehr langen Restlaufzeit ist es manchmal unzumutbar, noch länger vertraglich festgehalten zu werden. Die Rechtsprechung geht bei Restlaufzeiten von über einem Jahr meist von einer gewissen Härte aus. In solchen Fällen haben Mieter möglicherweise ein so genanntes schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages. Dann dürfen die Mieter auch ohne Nachmieterklausel ausnahmsweise einen geeigneten Nachmieter stellen, den der Vermieter akzeptieren muss.
In welchen Fällen haben Mieter ein schutzwürdiges Interesse an der Mietvertrags-Auflösung?
Zum Beispiel, wenn der Arbeitgeber den Mieter in eine andere Stadt versetzt. Ein Grund für den Auszug aus einer kleinen Wohnung kann auch eine Hochzeit sein, oder wenn sich Nachwuchs ankündigt. Ein schutzwürdiges Interesse entsteht auch, wenn der Mieter aufgrund einer Erkrankung oder seines Alters in ein Pflegeheim umzieht oder wenn der Mieter nach einer Erkrankung keine Treppen mehr gehen kann und in der derzeitigen Wohnung kein Aufzug vorhanden ist.