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Beliebtes Steuersparmodell Private Immobilienüberlassung: So vermeiden Sie Fehler bei der Wohnraum­vermietung an die ­Familie

Die verbilligte Vermietung von Immobilien an Verwandte gilt in der Handwerksbranche als beliebtes Steuersparmodell. Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht bei der Einrechnung von ­Möblierungen strengere Regeln aufgelegt. So halten Sie die steuerrechtlichen Vorgaben ein, und alle Beteiligten können profitieren.

Themenseiten: TS Mietrecht, TS Mietrecht und TS Steuerstrategien

Die eigene private Immobilie vergünstigt an den Bruder, die Schwester oder die Kinder zu vermieten, ist, eine Win-win-Situation für beide Seiten“, ist Thomas Rodens, Obermeister der Maler- und Lackiererinnung Stuttgart sowie Maler- und Lackierermeister und Inhaber des Stuttgarter Betriebs „handwerk mit stil“, überzeugt. „Für den Immobilienbesitzer ist das ein tolles Modell, um Steuern zu sparen, denn das Finanzamt bietet einige steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Gleichzeitig profitiert der Bruder oder die Schwester von den günstigen Mietausgaben.“

Allerdings sei es wichtig, wie auch in einer reinen Geschäftsbeziehung üblich, klare Regeln und einen Vertrag aufzusetzen. Denn Rodens erlebt in der Handwerksbranche bereits seit Jahren, dass die private Vermietung von Immobilien zwar sehr gerne und häufig praktiziert wird, es aber regelmäßig auch zu Streitigkeiten zwischen den involvierten Familienmitgliedern kommt.

Klares Vertragswerk beugt Streitigkeiten vor

Der Inhaber des 20 Mitarbeiter zählenden Maler- und Familienbetriebs „handwerk mit stil“ gestaltet und baut für seine Kunden seit 2008 private und gewerblich genutzte Immobilienräume vom Boden bis zur Decke um. Das Leistungsspektrum reicht dabei von Maler-, Lackier- und Fliesenarbeiten über den Trockenbau bis hin zum Aufbau von hochglänzenden Spann- und Lichtdecken sowie fugenlosen Oberflächen.

Besonders wichtig ist es Rodens, ein klares Vertragswerk aufzusetzen, da Streitigkeiten innerhalb der Familie gerne besonders schnell unschön werden. Würden die Beteiligten von Beginn an einen Vertrag aufsetzen, würde es aus seiner Sicht nicht dazu kommen. „Mein Vater hat mir immer beigebracht: 'Geld verleiht man in der Familie niemals.' Wenn ich mit Freunden oder der Familie in irgendeiner Form eine geschäftliche Beziehung eingehe, läuft bei mir ohne ein Vertragswerk nix“, so Rodens.
„Besonders an Familien appelliere ich daher, ein ganz korrektes und klar definiertes Vertragswerk mit Spielregeln aufzusetzen und Emotionen keinen Raum zu geben.“ Denn dann könne es zu keinen Unklarheiten kommen. Wenn eine Partei der Ansicht sei, sich nicht an den Vertrag halten zu müssen, lasse sich dies auf dem geschäftlichen Weg klar regeln.

Zum anderen sei es nach Meinung des Obermeisters klug, eine entsprechende Beratung in Anspruch zu nehmen, um zu erfahren, was möglich ist und wo die Grenzen verlaufen. Hier verweist Rodens auf Steuerberater, aber auch die Innung: „Gute Berater hindern einen auch daran, etwas zu probieren, was einem später Schwierigkeiten bereitet und man vom Finanzamt nicht anerkannt bekommt.“

Steuerliche Anerkennung in Gefahr bei zuhohem Preisnachlass für die Familie

Der ausgewiesene Steuerberater der Kanzlei WWS Wirtz, Walter, Schmitz in Mönchengladbach, Torsten Lambertz, weiß um alle diese Schwierigkeiten bei privaten Immobilienvermietungen im Familienkreis. „Das Modell ist eine interessante Option, nicht zuletzt auch aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt“, erklärt Lambertz. Die Verwandtschaft zahlt weniger Miete als ortsüblich, und der Vermieter kann im Idealfall alle Kosten, etwa für Instandhaltung und Reparaturen, als Werbungskosten geltend machen. „Allerdings sollte die verbilligte Immobilienvermietung an Handwerkerangehörige sorgfältig geplant und durchgeführt werden. Fällt der Preisnachlass zu großzügig aus, gerät schnell die steuerliche Anerkennung in Gefahr“, warnt der Steuerberater.

Denn der Fiskus setzt laut Lambertz der Miethöhe nach unten eine klare Grenze. Beträgt das Mietentgelt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Monatsmiete, erkennt das Finanzamt die Immobilienaufwendungen nicht mehr in voller Höhe, also zu 100 Prozent, als Werbungskosten an. Lambertz: „Von allzu großzügigen Rabatten sollten Handwerksvermieter besser Abstand nehmen. Sonst muss die Vermietung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil gesplittet werden. Anfallende Werbungskosten sind dann nur noch im Verhältnis des entgeltlichen Teils zur ortsüblichen Miete steuerlich abzugsfähig.“ Insbesondere bei hohen Werbungskosten ist Vorsicht geboten. Nur wenn die Miete über der 66-Pozent-Grenze liegt, sind die abzugsfähigen Kosten voll steuerwirksam.

Ortsübliche Miete über den Mietspiegel ermitteln

Für die Ermittlung der ortsüblichen Miete gibt es keine allgemein verbindliche Vorgehensweise, weiß der Steuerexperte. Handwerker, die als Vermieter auftreten, können das übliche Mietniveau in der Regel aber dem örtlichen Mietspiegel entnehmen. Dieser ist in den meisten Fällen über den Bürgerservice der Städte und Gemeinden erhältlich. Er beschreibt, welche Miete für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung und Lage vergleichbare Immobilie üblich ist. „Der Fiskus erkennt hierbei in der Regel den niedrigsten Wert der Spanne in einer Region noch als ortsüblich an. Es kann aber auch vorkommen, dass für einzelne Regionen gar kein aktueller Mietspiegel existiert. Die ortsübliche Miete muss dann über Internet-Immobilienportale, Hochrechnungen alter Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten ermittelt werden“, so Lambertz.

Möblierte Wohnungen: Unbedingt Möblierungsaufschlag ansetzen

Gerade im Familienkreis werden Wohnungen zudem oft möbliert vermietet. Laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom Februar 2018 bezieht sich der Mietspiegel aber grundsätzlich auf unmöblierte Immobilien (Az. IX R 14/17). Demnach ist nach Auffassung des BFH bei der Vermietung von teil- oder vollmöblierten Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag anzusetzen. Das begründeten die Richter damit, dass mit derartigen Überlassungen regelmäßig ein gesteigerter Nutzungswert verbunden sei, der sich oftmals in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlage.

Ohne Richtwerte müssen Immobilienbesitzer Möblierungsaufschlag selbst berechnen

Zuschläge für Einrichtungsgegenstände wie Einbauküchen, Waschmaschinen oder Trockner sind dann getrennt auszuweisen, was in einigen Mietspiegeln auch der Fall ist. Wenn hier kein Möblierungsaufschlag geregelt ist, haben viele Vermieter bislang die monatlichen Abschreibungsbeträge zuzüglich eines Gewinnaufschlags zum Abzug gebracht. Das bedeutet, dass man je Einrichtungsgegenstand den jährlichen Betrag herangezogen hat, der im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) bei der Steuererklärung in Ansatz gebracht wurde. Auf diesen hat man noch einmal einen Prozentsatz als Gewinnaufschlag bzw. Kapitalverzinsung aufgeschlagen und den sich ergebenden Betrag dann durch 12 (Monate) geteilt. Dieser Verfahrensweise haben die BFH-Richter jetzt allerdings einen Riegel vorgeschoben.

Existieren keine Richtwerte für den Möblierungszuschlag, müssen Immobilienbesitzer ihn laut Steuerexperte Lambertz selbst berechnen. Maßgabe des BFH ist ein am Markt realisierbarer Möblierungszuschlag. Zur Ermittlung lassen sich auch hier Immobilienportale oder Hochrechnungen alter Mietspiegel heranziehen. Auch ein Sachverständigengutachten kommt in Betracht. „Vermieter unterschätzen leicht den Aufschlag, der einen nicht unerheblichen Teil der Gesamtmiete ausmachen kann. Dann wird der Möblierungszuschlag schnell zum Zünglein an der Waage“, so der Steuerberater. „Je üppiger die Wohnung möbliert ist, desto wichtiger wird eine gewissenhafte Kalkulation. Der Möblierungszuschlag kann nur dann entfallen, wenn für die überlassenen Möbel kein marktüblicher Gebrauchswert zu ermitteln ist, etwa wenn sie bereits sehr alt sind.“

Zu geringer Möblierungsaufschlag: Gesamtmiete kann unter 66-Prozent-Grenze rutschen

Ist dem Finanzamt der ermittelte Aufschlag nicht hoch genug, fällt die Miete im Vergleich zum Ortsüblichen niedriger aus, als angenommen. Dann rutscht die Gesamtmiete schnell unter die 66-Prozent-Grenze. Um den am Markt realisierbaren Zuschlag rechtssicher zu ermitteln, sollten Handwerksvermieter nach Meinung von Lambertz fachlichen Rat einholen und im Zweifel auch ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben. „Liegt der Mietpreis in der Nähe der 66-Prozent-Marke, sollten Immobilienbesitzer die Entwicklung der Mieten in der Region genau im Auge behalten. So können sie gegebenenfalls den Mietvertrag rechtzeitig anpassen.“

Gebot der Fremdüblichkeit in Mietverträgen mit Angehörigen

Lambertz: „Bei Immobilienvermietungen im Familienkreis prüft das Finanzamt zudem genau, ob der Vertrag dem Gebot der Fremdüblichkeit entspricht. Oft wird dabei unterstellt, dass Verträge nur auf dem Papier bestehen und allein wegen der Steuerersparnis abgeschlossen wurden. Die Pflichten der Vertragspartner müssen im Mietvertrag allerdings wie unter Fremden üblich definiert und dann auch durchgeführt werden.“

Handwerksvermieter müssen den Wohnraum ihren Familienangehörigen daher genau im vertraglich vereinbarten Umfang überlassen. Mieter hingegen sollten die zu zahlende Miete laut Steuerberater Lambertz regelmäßig und pünktlich bezahlen. Es empfiehlt sich zudem, dass die Vertragspartner ihre Zahlungen nachweisbar über ein eigenes Konto abwickeln. Bleibt dann doch einmal eine Mietzahlung aus, sollte immer eine schriftliche Mahnung erfolgen. „Generell gilt: Je fremdüblicher ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen ausgestaltet ist, desto eher erkennt das Finanzamt Aufwendungen für die Vermietung komplett als Werbungskosten an“, erklärt Lambertz abschließend.

So wird ein Mietvertrag mit Familienangehörigen steuerrechtlich anerkannt

Das oberste Gebot bei der privaten und vergünstigten Vermietung von Immobi­lien an Familienangehörige ist ein Vertragswerk in Form eines Mietvertrags, der wie unter Fremden üblich gestaltet und gelebt wird:

  • Der Wohnraum wird so überlassen, wie vertraglich vereinbart (Größe, Ausstattung, Zustand).
  • Der Mieter zahlt die Miete nachweislich regelmäßig, pünktlich und vollständig.
  • Die Nebenkosten werden monatlich per Vorauszahlung abgerechnet.
  • Die Nebenkostenabrechnung muss jährlich erstellt und Nachzahlungen oder Guthaben tatsächlich gezahlt werden.
  • Die Zahlungen erfolgen nachweisbar per Überweisung.
  • Der Vermieter mahnt bei ausbleibender Mietzahlung schriftlich.
  • Der Mieter nutzt den Wohnraum nicht zusammen mit dem Vermieter.
  • Der Mietvertrag muss zivilrechtlich ­wirksam sein und sollte aus Beweisgründen zwischen den Vertragsparteien schriftlich geschlossen werden.

Faktencheck: Wer zu den Familien­angehörigen zählt

  • Ehegatten
  • Verlobte
  • Eltern
  • Geschwister der Eltern
  • Geschwister
  • Kinder der Geschwister
  • Ehegatten / Lebenspartner der Geschwister
  • Geschwister der Ehegatten / Lebenspartner ­
  • Pflegeeltern und Pflegekinder

Berechnungsbeispiel: Werbekostenabrechnung beim Fiskus

So viel Steuern kann ein Handwerker bei einer 3-Zimmer-Wohnung einsparen. Als Grundlage gilt die 66-Prozent-Regel, wonach mindestens 66 Prozent der Mietkosten veranschlagt werden müssen. So kann ein Werbungskostenabzug von 100 Prozent geltend gemacht werden.

Ein Handwerker vermietet eine Wohnung in einer Stadt an seine Schwester. Die ortsübliche Kaltmiete inklusive der umlagefähigen Kosten für die Wohnung beträgt im Jahr rund 10.000 Euro (833 Euro monatlich). Es wird ein Mietvertrag über monatlich 550 Euro (Jahresmiete inkl. Nebenkosten 6.600 Euro) abgeschlossen.

Die Mietkosten entsprechen der 66-Prozent-Regel, wonach die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete einer vergleichbaren Wohnung entsprechen muss. Dementsprechend kann für die Immobilie ein 100-prozentiger Werbungskostenabzug geltend gemacht werden. Er beträgt hier 5.700 Euro. Damit liegt die Steuerersparnis für den heranzuziehenden Betrag von 3.400 Euro (4.300 Euro minus 900 Euro) bei einem unterstellten Steuersatz von 40 Prozent bei 1.360 Euro.

Posten Betrag
ortsübliche Kaltmiete
inkl. umlagefähiger Kosten für eine 3 -Zimmer-Wohnung pro Jahr
10.000 Euro
Werbungskosten insgesamt 5.700 Euro
Überschuss 4.300 Euro
Mietreduktion auf 66 Prozent 6.600 Euro
Weiterhin voller WK-Abzug 5.700 Euro
Überschuss 900 Euro

(fiktives Beispiel mit Jahreswerten)

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  • Mietvertrag mit Angehörigen (PDF, 195 kB)

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