Vermietung | Manche Anleger zögern, ihre Immobilie anderen zu überlasen. Doch gut berechnet lohnt sich das langfristig auch für die Altersvorsorge.
Steuern sparen mit Immobilien
Rentable 500 Quadratmeter haben sich Monika Oswald und ihr Ehemann Elektromeister Wolfgang Oswald in Iserlohn zugelegt. „Trotz gesunkener Mietpreise und Wirtschaftskrise bereuen wir die Investition vor 15 Jahren nicht“, sagt die Vorsitzende der Unternehmerfrauen im Handwerk Märkischer Kreis und Unternehmensberaterin. Gut 300000 Euro kostete das Haus mit Gewerbe- und Wohnfläche. Vermietet ist es an ein Lebensmittelgeschäft im Erdgeschoss und an zwei Familien im Obergeschoss. Monika Oswald kümmert sich neben der Arbeit in der Firma Elektro Oswald auch darum. Der Betrieb setzt mit vier Mitarbeitern rund 300000 Euro im Jahr um, vor allem im Privatkundengeschäft.
Wertstabil, ertragreich und eine gute Möglichkeit, um Steuern zu sparen das erwarten wie die Oswalds Investoren, wenn sie in Mietobjekte investieren. „Wem es dem Käufer gelingt, sämtliche Stellschrauben für die richtige Finanzierung und Objektwahl zu bedienen, wird er eine Rendite über dem Marktdurchschnitt erzielen“, fasst Thilo Söhngen, Steuerberater im westfälischen Wetter, zusammen.
Nach einer Studie des Leibniz-Instituts für ökologische Raumentwicklung in Dresden im Auftrag des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung in Bonn verbuchen nur 41 Prozent der befragten privaten Eigentümer Gewinne aus einer vermieteten Wohnung. Gute Potenziale sieht Andreas Stücke, Generalsekretär des Immobilienbesitzerverbandes Haus und Grund in Berlin, vor allem in prosperierenden Ballungsgebieten: „Wichtig ist, dass der Standort intakt ist.“
Das optimale Objekt ist etwa 70 Quadratmeter groß, hat einen Balkon, liegt stadtnah mit einer guten Infrastruktur in einem mittelgroßen Objekt (bis acht Einheiten). Parkplatz oder Garage erfreuen sich zudem reger Nachfrage. Viele Mieter zahlen ein wenig Miete mehr für ein modernes Bad.
Bei der Finanzierung gilt für Vermieter: so wenig Eigenkapital wie möglich und so viel fremdes Geld wie nötig. Rund zehn bis 20 Prozent des Kaufpreises sollten mit Eigenkapital bezahlt werden. Denn die Zinsen mindern die Steuerlast auf die Einnahmen. Wer weniger Eigenkapital investiert, geht andererseits ein erhöhtes Risiko ein. Etwa, falls das Objekt einmal länger leer steht.
„Mit unserem vermieteten Wohngeschäftshaus haben wir gut Steuern gespart“, freut sich Monika Osswald. „Zudem ist es als wichtiger Bestandteil unserer Altersvorsorge fest eingeplant.“
Monika Leu
harald.klein@handwerk-magazin.de