Die Fiskaldiener haben klare Vorgaben, wann Vermieter ihre Aufwendungen für die Sanierung eines Wohnhauses auf einen Schlag als Werbungskosten und wann nur über bis zu 50 Jahre steuerlich geltend machen können. Die wichtigsten Tipps für Ihre steuerliche Investitionsplanung.
- SteuertippsRenovierung möglichst sofort absetzen
Gebäudeabschreibung. Wesentliche Erweiterungen und Verbesserungen am Objekt sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuschreiben. Die jährliche Abschreibung (AfA) beträgt bei Gebäude bis Baujahr 1924 zwei Prozent, bei älteren Gebäuden 2,5 Prozent über 40 Jahre.
Herstellungskosten. Wird das Gebäude erweitert, handelt es sich immer um Herstellungskosten. Wer also sein Dach von innen dämmt und neue Wohnfläche schafft, muss die Aufwendungen über die Restlaufzeit der Gebäude-AfA absetzen.
Erhaltungsaufwand. Kleinere Ausbesserungs- und Renovierungsarbeiten darf der Vermieter noch im selben Jahr mit der Einkommensteuererklärung geltend machen. Darunter fällt etwa die Erneuerung der Fenster, wie der Austausch von Holzfenstern gegen dreifach verglaste Kunststofffenster, Maßnahmen für den Wärmeschutz oder der Einbau messtechnischer Anlagen zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Es handelt sich auch um Erhaltungsaufwand, wenn etwa Dachfenster durch Gauben ersetzt werden. Die Details regelt ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums (Az. IV C 3 - S 2211 - 94/03). Unter Online exklusiv (Seite 57) finden Sie den Text mit vielen Praxisbeispielen.
Anschaffungsnaher Aufwand. Wird das Objekt innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf modernisiert, müssen Vermieter aufpassen: Soweit die Nettoaufwendungen für die energetische Sanierung mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten oder der Herstellungskosten der Immobilie betragen, sind sie als sogenannter anschaffungsnaher Aufwand regelmäßig abzuschreiben. Denn wer sein Haus oder seine Wohnung in Etappen über mehrere Jahre saniert, muss sich die Investitionen so zurechnen lassen, als wenn sie bereits beim Kauf oder Bau des Gebäudes geplant gewesen wären.