Beim Verkauf von Immobillien lassen sich derzeit gute Gewinne erzielen. Doch der Fiskus greift Unternehmern hier tief in die Tasche. Die wichtigsten Urteile zum Thema Steuern und Immobilienverkauf.
Das Finanzamt geht schnell von einem gewerblichen Grundstückshandel aus, wenn Unternehmer innerhalb von fünf Jahren mehrere Objekte kaufen und wieder verkaufen. Die Gewinne aus dem Verkauf werden dann steuerpflichtig. Oft haben die Richter das letzte Wort, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt und wann eine Spekulationssteuer zu zahlen ist.
Drei-Objekte-Grenze. Allein die Planung, innerhalb von fünf Jahren drei Objekte zu kaufen und wieder zu verkaufen, reicht für einen gewerblichen Grundstückshandel nicht aus (Bundesfinanzhof IX R 10/11).
Sanierung. Erst kaufen, dann sanieren, dann vermieten: So läuft das häufig, wenn Immobilieneigentümer mit einem Mehrfamilienhaus Gewinn erzielen wollen. Vorsicht ist geboten, falls später mehrere Einheiten verkauft werden. Es dürfen nicht mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft werden. Die Frist beginnt in diesem Fall nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (IV R 57/01/01) nach dem Ende der Sanierung – also nicht wie sonst üblich ab dem Kauf.
Mehrere Einheiten. Selbst wenn mehrere Einheiten zusammen in einem Vertrag verkauft werden, wird steuerlich gesehen jedes Objekt selbständig behandelt (Bundesfinanzhof, IV R 57/01).
Mehrere Objekte. Werden zwei Mehrfamilienhäuser an zwei verschiedene Käufer übertragen, handelt es sich nicht um einen gewerblichen Grundstückshandel. Anders sieht das aus, falls an zwei Käufer Mehrfamilienhäuser übergehen, die in verschiedene Einheiten separiert sind (Bundesfinanzhof, III R 37/02).
Bankgespräch. Die Gründe, warum der Immobilieneigentümer mehrere Objekte gleichzeitig oder kurz nacheinander verkauft, spielen für den Fiskus keine Rolle. Der Fiskus kennt keine Gnade, falls der Firmenchef nur auf Druck seiner Bank handelt (Bundesfinanzhof, III R 101/06).
Eigentumsübergänge. Bei der Spekulationssteuer kommt es auf den festgelegten Zeitpunkt des Eigentumsübergangs an. Falls der Vertrag an eine aufschiebende Bedingung geknüpft ist, bleibt dieser entsprechend lange noch unwirksam (Finanzgericht Münster, Az. 10 K 15/12).
Bewohnbarkeit. Der Spekulationssteuer können Immobilieneigentümer entgehen, wenn sie das Objekt selbst auf Dauer genutzt haben – wenn sie darin gewohnt haben (Bundesfinanzhof, IX B 159/07). Es genügt also nicht, die Immobilie nur für eine mögliche Nutzung parat zu haben. Es muss sich um eingerichtete Räume handeln. Und:
Der Eigentümer muss sie regelmäßig bewohnen.
Aufteilung. Bei einem Mehrfamilienhaus bleibt der selbstgenutzte Teil beim Verkauf steuerfrei. Bei zwei gleich großen Wohnungen wird die Hälfte des Gewinns steuerpflichtig, die Kreditkosten anteilig abgerechnet (BFH, AZ: X R 22/00).
Grundbucheintrag. Das Finanzamt kann keine Steuern kassieren, wenn der neue Eigentümer nicht ins Grundbuch eingetragen wird. Im Fall vorm Bundesfinanzhof (IX R 47/04) war ein Bauträger in die Insolvenz gerutscht. Der Käufer erhielt von der Bank einen Schadensersatz, den das Finanzamt mit den ersten Abschreibungen verrechnete.
Verkaufsabsicht. Eine Steuerfalle droht, falls der Unternehmer von vornherein die Immobilie baut oder kauft, um sie später wieder zu veräußern. Die Fünf-Jahresfrist bei der Drei-Objekt-Grenze greift dann nach Auffassung des Bundesfinanzhofs nicht (X B 140/04). Das Finanzamt kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgehen.
Eintrag. Allein der Eintrag bei der Gemeinde als Gewerblicher Grundstückshändler reicht für das Finanzamt nicht aus, um davon steuerlich auch auszugehen. Es zählen objektive Bewertungskriterien –der Verkauf mehrerer Objekte innerhalb der Fünf-Jahres-Frist (X R 25/06).