Werkvertrag, Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag Das ändert sich für Handwerksbetriebe durch das neue Bauvertragsrecht

Seit 1. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht – und damit neben dem neuen Werk- und Bauvertrag auch der neue Verbraucherbauvertrag. Was dem Kunden dabei Sicherheit bringt, schafft für den Auftragnehmer lästige Pflichten. Das müssen Sie jetzt beachten.

Das neue Bauvertragsrecht oder richtigerweise das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung und zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes u.a.“ (Bundesgesetzblatt 2017 Teil I Nr. 23, S. 969) bringt wichtige Änderunge n für Bau- und Handwerksunternehmer. Ziel des Gesetzgebers ist vor allem, den Verbraucherschutz bei Bauverträgen zu verbessern und auf längere Zeit angelegten Bauverträgen besser Rechnung zu tragen. Auch kostenintensive Konflikte und Störungen des Liquiditätsflusses der Unternehmen sollen vermieden werden.

Gut zu wissen: Das Gesetz hat auf Verträge, die bis zum 31. Dezember 2017 abgeschlossen wurden, keine Rückwirkung . Hier findet die bis dahin geltende Rechtslage Anwendung. Für Verträge, die ab dem 1. Januar 2018 abgeschlossen sind, gilt das neue Bauvertragsrecht uneingeschränkt. Für Neuverträge ab dem Neujahrstag ist es also von enormer Bedeutung.

Unterteilung in Werk-, Bau- und Verbraucherbauvertrag

Das neue Gesetz bringt dabei nicht nur Änderungen für Kauf-, Bauträger-, Architekten- und Ingenieurverträge, sondern vor allem auch für den Werk-, den Bau- und den Verbraucherbauvertrag. Im Grundsatz geht die Reform davon aus, dass ein Werkvertrag (§ 631 BGB) vorliegt. Weist dieser bestimmte Besonderheiten auf, wird er entweder zum Bau- (§ 650a BGB) oder zu einem Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB). „Im Grunde genommen bleibt der Werkvertrag die Grundlage. Das gilt vor allem für Handwerksbetriebe, die nicht in der Baubranche tätig sind, wie beispielsweise Bäcker, Metzger oder Friseure. Für Baugewerke gelten jetzt durch das neue Bauvertragsrecht aber Sonderregeln“, erklärt Dr. Philipp Mesenburg,Rechtsanwalt und Justiziar beim Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB). Die Einordnung ist daher von wesentlicher Bedeutung: Für den neuen Bauvertrag gelten im Vergleich zum Werkvertrag ebenso vielfache Sonderregelungen (§§ 650b ff. BGB) wie für den neuen Verbraucherbauvertrag (§§ 650j ff. BGB).

Bauvertrag:

Nicht jeder Werkvertrag , in dem es um Bauleistungen geht, ist ein Bauvertrag nach § 650 a BGB. Er ist es dann, wenn er die „Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils hiervon“ (Abs. 1) beinhaltet oder „Instandhaltungen eines Bauwerks betrifft, soweit diese für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung sind“ (Abs. 2). Der Bauvertrag ist also weit zu interpretieren. Er umfasst zum Beispiel die Neuerrichtung oder den Umbau von Gebäuden und Außenanlagen genauso, wie Maßnahmen, mit denen das Gebäude saniert, renoviert, restauriert, repariert oder sonst in einen seiner Funktion entsprechenden Zustand gebracht wird. Daher dürfte der weit überwiegende Teil der von Bauunternehmern zukünftig abgeschlossenen Verträge Bauverträge sein.

Werkvertrag :

Ein Bauvertrag liegt aber nicht mehr vor bei sonstigen, bauwerks- oder gebäudebezogenen Verträgen, die die eben beschriebenen Bedingungen nicht erfüllen. Hier verbleibt es bei der Einordnung als „normaler“ Werkvertrag . Wann die Kriterien des Bauvertrags erfüllt sind, bleibt aber eine Einzelfallfrage, und es wird Aufgabe der Rechtsprechung sein, für die Abgrenzung handhabbare Kriterien aufzustellen. „ Es wird komplizierter. Die Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen den drei Vertragsformen werden den Juristen in den kommenden Jahren viel Kopfzerbrechen bereiten“, prognostiziert Mesenburg. „Dazu sind die neuen Verträge wohl auch viel länger und umfangreicher.“

Unterscheidung der Vertragsform nach Umfang der Baumaßnahmen

Zwar juristisch unscharf, aber zur besseren Verständlichkeit könnte man auch sagen, dass ein Werkvertrag „geringfügige oder nebensächliche“ Bauleistungen erfasst (beispielsweise der Austausch einer defekten Fliese), der Bauvertrag nach § 650a BGB hingegen hierzu gesteigerte, also Verträge von „wichtiger oder umfangreicher“ Bedeutung (zum Beispiel die Verlegung neuer Fliesen in einem Zimmer oder einer Wohnung) beinhaltet.

Verbraucherbauvertrag:

Was ist jetzt aber ein Verbraucherbauvertrag nach § 650j BGB? Ziel der Regelung ist es, Verbraucher bei umfassenden Bauleistungen vor Wucher, Übervorteilung oder zu hohen Kosten und der mit ihnen verbundenen wirtschaftlichen Konsequenzen zu schützen. „Gewährleistet wird das durch eine Deckelung des ‚Abschlagsvergütungsanspruchs‘: Der Auftragnehmer darf maximal nur 90 Prozent per Abschlagszahlung abrechnen. Dazu kommen, wie bisher auch, fünf Prozent Fertigstellungssicherheit, die er dem Auftraggeber stellen muss“, erklärt der Hauptabteilungsleiter Recht des ZDB. „Insgesamt fehlen also zunächst 15 Prozent der Liquidität.“

Verbraucherbauvertrag ≠ Bauvertrag mit Verbraucher

Für einen Verbraucherbauvertrag muss, juristisch stark vereinfacht, ein Auftrag zu privaten Zwecken vorliegen, wie zum Beispiel der Bau eines selbst genutzten Einfamilienhauses oder eine erhebliche Umbaumaßnahme. Nicht jeder Vertrag über Bauleistungen mit einem Verbraucher erfüllt diese Kriterien: Die Errichtung von Anbauten oder Nebengebäuden genügt beispielsweise laut einem Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 19. September 2017 nicht (Az.: 6 U 76/16). „ Der Anwendungsbereich hält sich für Handwerksunternehmen in Grenzen “, betont Experte Mesenburg. „Wenn ein Verbraucher beispielsweise drei verschiedene Firmen beauftragt, liegt nach Auffassung des ZDB kein Verbraucherbauvertrag vor, sondern ein Bauvertrag mit einem Verbraucher.“ Was nach juristischen Spitzfindigkeiten klingt, ist hier also entscheidend: Ein Bauvertrag mit ­einem Verbraucher ist noch lange kein Verbraucherbauvertrag .

Wesentliches Kriterium für das Vorliegen eines Verbraucherbauvertrags ist die Frage, ob der Bau des neuen Gebäudes vollständig und aus einer Hand erfolgt, also durch einen einzigen Auftragnehmer durchgeführt wird („Bau eines neuen Gebäudes“). Das gilt erst recht auch für „erhebliche Umbaumaßnahmen“. „Wird von diesem Auftragnehmer dann ein Subunternehmer beauftragt, besteht zwischen diesen kein Verbraucherbauvertrag, sondern einen Nachunternehmervertrag mit dem Hauptauftragnehmer “, so Mesenburg. „Der Hauptauftragnehmer muss aber dabei unbedingt darauf achten, dass die Pflichten des neuen Verbraucherbauvertrags auch von seinen Subunternehmern eingehalten werden.“ Pflichten sind zum Beispiel die korrekte Erstellung und Dokumentation von Planungsunterlagen als Nachweis gegenüber Behörden und Banken (§ 650n BGB) sowie eine detaillierte Baubeschreibung (§ 650j BGB), aus der der Auftraggeber alle auszuführenden Arbeiten entnehmen kann.

Bauhandwerkersicherung entfällt

Dazu entfällt in einem Verbraucherbauvertrag gemäß § 650f die alte Bauhandwerkersicherung : „Wenn durch den Bauunternehmer eine Sicherung in den Verbraucherbauvertrag aufgenommen wird, dann wird diese Vergütungsanspruchsabsicherung jetzt bei maximal 20 Prozent der Gesamtvergütung gedeckelt“, erklärt Rechtsanwalt Mesenburg. Das Positive: Bei einem Bauvertrag mit einem Verbraucher gilt jetzt wiederum die Absicherung im Gegensatz zu früher. Im Klartext: Alle Handwerksunternehmer ohne Verbraucherbauvertrag, die also kein ganzes Haus aus einer Hand bauen (wie z. B. Parkettleger, Fliesenleger, Dachdecker etc.), können jetzt von der Bauhandwerkersicherung profitieren!

Fazit: Kleine betriebe von Verbraucherbauvertrag kaum betroffen

Zusammengefasst kann man sagen, dass Arbeiten, wie beispielsweise der Einbau neuer Fenster oder eine Dacheindeckung, keinen Verbraucherbauvertrag darstellen. Eine Umbaumaßnahme muss zudem ein solches Gewicht haben, dass sie mit dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar ist – ebenfalls eher unwahrscheinlich bei einem kleinen, spezialisierten Handwerksbetrieb. Wenn also ein Werkvertrag „geringfügige oder nebensächliche“ Bauleistungen erfasst und ein Bauvertrag dagegen „wichtige oder umfangreiche“ Maßnahmen, so liegt ein Verbraucherbauvertrag bei „erheblichen oder zentralen“ Baumaßnahmen vor .

„Eine wirkliche Abgrenzung zwischen den drei unterschiedlichen Vertragsarten ist aber erst durch die kommenden Gerichtsurteile zu erwarten“, schränkt ZDB-Rechtsanwalt Mesenburg ein. „Und bis die Fälle beim Bundesgerichtshof (BGH) landen, vergehen wahrscheinlich noch mindestens fünf Jahre.“

handwerk magazin bleibt natürlich am Ball und wird intensiv beobachten , wie sich die Rechtsprechung zur Abgrenzung zwischen Werkvertrag , Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag weiter entwickelt.

Übersicht: Werkvertrag , Bauvertrag und Verbraucherbauvertrag

Bis 31. Dezember 2017 sah das BGB für sämtliche von Bauunternehmen geschlossene Verträge zur Erbringung einer Bauleistung als Vertragsart den „ Werkvertrag “ vor.

Ab dem 1. Januar 2018 wird es als Unterarten des Werkvertrag s zusätzlich den „ Bauvertrag“ und den „ Verbraucherbauvertrag“ geben. Die Abgrenzung wird laut Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) über die Art und den Umfang der auszuführenden Leistung getroffen:

• Werkvertrag : „Ein Werkvertrag kann immer nur dann vorliegen, wenn es sich um untergeordnete, nicht in die Substanz eingreifende Arbeiten handelt.“
• Bauvertrag (§ 650a BGB): „Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.“
• Verbraucherbauvertrag (§ 650i BGB): „Verbraucherbauverträge sind Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.“

Die sieben wichtigsten Regelungen des Verbraucherbauvertrags:

Vom neuen Verbraucherbauvertrag sind Bauunternehmen betroffen, die Gebäude gemäß BGB oder VOB neu errichten oder Umbaumaßnahmen in vergleichbar großem Umfang durchführen. Ist das der Fall, gelten seit dem 1. Januar 2018 folgende Regelungen:

1. Abschlagsvergütungsanspruch. Maximal 90 Prozent der vereinbarten Vergütung darf der Auftragnehmer als Abschläge in
   Rechnung stellen (§ 650m Abs. 1 BGB).
2. Baubeschreibung. Der Bauunternehmer muss dem Verbraucher eine detaillierte Baubeschreibung vorlegen. Dieser kann der Auftraggeber alle auszuführenden Arbeiten entnehmen (§ 650j BGB). Die Beschreibung wird zur Vertragsgrundlage, insofern nichts anderes ausdrücklich vereinbart wurde (§ 650k BGB). Ausnahme davon ist, wenn die Planungsleistungen von einem Architekten erbracht werden.
3. Unklarheiten. Gibt es Unklarheiten in der Baubeschreibung, muss der Auftragnehmer dafür geradestehen (§ 650k Abs. 2 BGB).
4. Planungsunterlagen. Der Auftragnehmer muss für den Verbraucher Planungsunterlagen erstellen, die er als Nachweise gegenüber Behörden und Banken verwenden kann (§ 650n Abs. 1 und 2 BGB).
5. Vergütungsanspruchsabsicherung. Der Unternehmer kann von dem Verbraucher für die Einhaltung der Zahlungsverpflichtungen lediglich eine Sicherheit in Höhe von maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung verlangen.
6. Fertigstellungssicherheit. Der Bauunternehmer muss, wie auch schon nach der alten Rechtslage, eine Vertragserfüllungssicherheit für die rechtzeitige, mängelfreie Fertigstellung des Werks von fünf Prozent der Gesamtvergütung leisten (§ 650m Abs. 2 BGB).
7. Widerrufsrecht. Gemäß § 355 BGB hat der Verbraucher ein Widerrufsrecht, mit dem er Aufträge grundsätzlich innerhalb von 14 Tagen ohne Begründung widerrufen
   kann (§ 650l BGB).