Mietkauf, Leibrente Die Kunden mit Raten locken

Nicht eben in Mode, trotzdem als gute Alternative zum klassischen Verkauf erwägens-wert sind sowohl das Modell Mietkauf als auch eine Veräußerung auf Rentenbasis mit Wohnrecht. Rechtsanwalt Jörn Steike in Dachau gibt die wichtigsten Praxistipps dazu.

Von Mietkauf, Leibrente

Die Kunden mit Raten locken

Mietkauf

Modell. Mit dem Interessenten schließt der Handwerksunternehmer beim Notar einen Mietvertrag, inklusive einer Kaufoption oder Kaufverpflichtung. Der Mietkauf ist ein sogenanntes verbundenes Recht, weil es sich im eigentlichen Sinne um zwei Verträge handelt.

Miete. Verkäufer und Kaufinteressent vereinbaren eine höhere Miete, die auf den späteren Kaufpreis angerechnet wird. Eigentlich ist der Mietkauf eine Finanzierungshilfe, weshalb ein Zins auf die Miete anzugeben ist. Reparaturen gehen weiter auf das Konto des Verkäufers.

Rentenbasis

Modell. Beim Verkauf auf Rentenbasis wird monatlich eine Rate überwiesen, statt in einer Summe der Kaufpreis gezahlt. Das läuft entweder als Rente auf eine fest vereinbarte Zeit, oder als sogenannte Leibrente, die bis zum Lebensende des Verkäufers fällig wird.

Vertrag. Wichtig ist, dass neben der Rentenschuld eine Ablösesumme vereinbart und im Grundbuch eingetragen wird, mit der die Rentenschuld auf einmal getilgt werden kann. Sonst ist die Vereinbarung nichtig und wird von Amts wegen gelöscht.

Zustifterrente

Modell. In Meckenbeuren am Bodensee sitzt die Stiftung Liebenau. Sie verrentet Immobilien. Die bisherigen Eigentümer bewohnen ihre Immobilie weiter, erhalten eine Zusatzrente und unterstützen soziale Arbeit (www.zustifterrente.de). Die Höhe der Rente richtet sich nach dem Wert der Immobilie, dem Alter, Geschlecht und Familienstand des Verkäufers, der Kapitalisierung des Wohnrechts sowie einem Risikoabschlag und bestehenden Darlehensschulden. Diese Kalkulation macht das Modell für Stiftung und Ältere interessant.

Musterrechnung. Eine 73-jährige Witwe gibt ihr Einfamilienhaus im Wert von 340000 Euro, den ein Gutachter ermittelt hat, bei der Stiftung Liebenau „in Rente“. Die Dame hat das Haus an die Stiftung verkauft. Anstatt den Kaufpreis bekommt sie 15 Jahre lang eine Monatsrente von 780 Euro. Sie hat lebenslang ein im Grundbuch gesichertes Wohnrecht, das sie später gegen ein gleichwertiges Wohnrecht in einer altengerechten Wohnung der Stiftung tauschen kann. Verzichtet sie darauf oder stirbt sie, so erhalten ihre Erben jährlich sinkende Rückzahlungswerte.

Immobilienwert 340000 Euro

Monatsrente 780 Euro

Jahresrente 9360 Euro

steuerpflichtig 16 Prozent 1498 Euro

fiktive Monatsmiete 840 Euro

fiktive Jahresmiete 10080 Euro

Jahresrente + fiktive Jahresmiete x 15 291600 Euro