Baumängel
So behalten Sie die Risiken im Griff
Bleiben Sie bei gemeldeten Mängelrügen ruhig und gelassen. Wischen Sie diese aber auch nicht einfach vom Tisch. Hier sind die wichtigsten Schritte für Ihren Betrieb.
1. Schritt: Richtig vorbeugen. Eine klare und vollständige Leistungsbeschreibung zum Beispiel hilft Probleme zu vermeiden. Arbeiten, die nicht der Leistungsbeschreibung entsprechen, sind mangelhaft. Trotzdem sind Lücken oder Unklarheiten an der Tagesordnung, die häufigste Quelle für Mängelstreit.
Abschlagszahlungen in kurzen Abständen mindern das Ausfallrisiko und senken die Erpressbarkeit durch angebliche Mängel. Sie sind jetzt auch beim BGB-Vertrag zulässig, bei VOB schon immer. Allerdings kann der Bauherr nach BGB bei „wesentlichen Mängeln“ die Abschlagszahlungen ablehnen. Ein solcher Mangel liegt bei nennenswerten Funktionsbeeinträchtigungen vor, besonders wenn diese sicherheitsrelevant sind, ohne dass es dann auf die Beseitigungskosten ankommt. Der VOB-Auftraggeber kann in diesen Fällen nur einen Einbehalt machen.
2. Schritt: Mängelrüge entgegennehmen. Ein guter Vertrag benennt klar bei beiden Parteien die Ansprechpartner für Gewährleistungsfragen. Nach VOB muss die Mängelrüge schriftlich erfolgen, nach BGB reicht es mündlich. Es genügt, wenn der Bauherr die Symptome genau beschreibt, die auf einen Mangel schließen lassen, er braucht den Mangel selbst nicht zu beweisen. Er muss auch nicht entscheiden, wer verantwortlich ist, wenn mehrere Gewerke infrage kommen.
Der Bauherr kann Mängel in eigener Regie, auf Kosten des Bauunternehmers, beseitigen lassen, wenn er diesem erfolglos eine Frist zur Nachbesserung gesetzt hat oder wenn dieser die Mängelbeseitigung endgültig ablehnt auch indem er den Mangel einfach bestreitet. Nach VOB kann Nachbesserung während des Baus verlangt werden, nach BGB erst ab Abnahme. Die Frist für die Nachbesserung läuft nicht, solange der Bauunternehmer die Leistung verweigern darf, weil seine Forderung nach Sicherheit nicht erfüllt ist.
3. Schritt: Zahlungsstopp einkalkulieren. Bei einem angeblichen Mangel kann der Auftraggeber von den fälligen Abschlagszahlungen das Doppelte der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einbehalten. Diese liegen über den Kosten, die beim Bauunternehmen entstehen würden, da ein Drittunternehmen auch Gewinn einkalkuliert. Die Höhe ermittelt der Bauherr meist durch Kostenvoranschlag, er darf aber auch schätzen.
4. Schritt: Mangel prüfen und beseitigen. Ein Mangel ist jede Abweichung von der Leistungsbeschreibung oder der üblichen Beschaffenheit. Es ist Sache des Bauunternehmers, zu prüfen, ob der behauptete Mangel besteht, wie groß er tatsächlich ist und ob er zu seinem Gewerk gehört. Bestätigt er den Mangel und beseitigt ihn, entzieht er dem Zahlungsstopp die Grundlage.
5. Schritt: Auf Zahlung klagen. Ist die Mängelrüge unberechtigt und will der Bauunternehmer die Zahlung durchsetzen, weil nach seiner Meinung die Mängel nicht oder nicht im behaupteten Umfang bestehen, kann er den Bauherren verklagen. Dann wird im Prozess geklärt, was es mit den angeblichen Mängeln auf sich hat (mehr dazu Seite 42).
6. Schritt: Sicherheit verlangen. Der Bauunternehmer kann auch für Zahlungen, die der Bauherr wegen angeblicher oder tatsächlicher Mängel zurückhält, von gewerblichen Kunden Sicherheit verlangen und dafür eine Frist setzen. Bekommt er sie dann nicht, kann er seine eigenen Leistungen einschließlich Mängelbeseitigung zurückbehalten.
7. Schritt: Sicherungshypothek fordern.
Der Unternehmer kann auch vom privaten Auftraggeber für die erbrachten Leistungen eine Sicherungshypothek verlangen, die im Grundbuch auf dessen Grundstück eingetragen wird. Er darf allerdings nicht seine eigene Leistung stoppen, bis der Auftraggeber dieser Forderung nachkommt.