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Hypothekendarlehen Vorfälligkeitsentschädigung: So berechnen Unternehmer die Kosten selbst

Handwerksunternehmer, die ihre Hypothekendarlehen vorzeitig kündigen wollen, können mit dem Vorfälligkeitsrechner die Kosten dafür ausrechnen. Liegt die Kalkulation einer Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank vor, können Unternehmer mithilfe des Rechners überprüfen, ob die angegebene Summe stimmt. Und es gibt einen weiteren Vorteil, den der Rechner für Unternehmer bietet.

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Wer sein Darlehen unplanmäßig während der Zinsfestschreibungszeit zurückzahlen möchte, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) zahlen. Gleiches gilt, wenn ein vertraglich vereinbartes Darlehen noch nicht ausgezahlt und nicht abgenommen wurde. Dann heißt die Gebühr Nichtabnahmeentschädigung. Die Regeln sind für beide Formen die gleichen. Da die Summen, die zur Entschädigung der Banken gezahlt werden müssen, erheblich - aber nicht immer richtig sind, sollten Handwerker nachrechnen.

Warum die Strafgebühr existiert

Ein Kredit verpflichtet den Kreditnehmer zur Zahlung der Raten, die aus Rückzahlung und Zins bestehen. Ein Kredit verpflichtet aber auch die Bank, das Geld zur Verfügung zu stellen. Im Zinsangebot der Bank oder Versicherung sind die Refinanzierungskosten, die Gewinn-Marge, Verwaltungskosten und das Kapitalverlustrisiko enthalten. Will der Kreditnehmer nun seinen Kredit vor Ende der Laufzeit zurückzahlen, entgeht der Bank ein Teil der Marge, der ihr vertraglich garantiert wurde. Da Verträge Sicherheit für alle Vertragsparteien schaffen sollen, darf der Bank kein Nachteil entstehen, falls eine Seite den Vertrag frühzeitig kündigt. Das haben verschiedene BGH-Urteile seit 1997 festgelegt. Weil die Bank ab der Kündigung keine Verwaltungskosten und auch keine Verlustrisiken mehr hat, muss der Geldgeber hier dem Kunden Beträge gutschreiben. Auch hier gibt es Mindestvorgaben der Urteile. Sind im Darlehensvertrag Sondertilgungen vereinbart, müssen diese ab Vertragskündigung jährlich eingearbeitet werden – auch wenn bisher keine Sonderzahlungen geleistet wurden. Die BGH-Urteile beruhen einfach ausgedrückt darauf, dass die Bank den Verkauf oder die Handhabung der Immobilie nicht einschränken oder behindern darf. Daher gelten die Urteile nur bei einem Objektverkauf oder einer Kreditaufstockung, die nur möglich ist, wenn die bisherigen Darlehen abgelöst werden. Dies alles gilt nicht, wenn man vielleicht nur von den niedrigen Zinsen profitieren möchte. Dann kann die Bank die vorzeitige Vertragsauflösung ablehnen oder bis zu 100 Prozent mehr Entschädigung verlangen, als dies bei einem Verkauf der Fall wäre.

Gebühren sparen

Die FMH Finanzberatung in Frankfurt hat einen Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner programmiert. Handwerk magazin stellt diesen hier kostenfrei zur Verfügung. Handwerksunternehmer, die ihn nutzen, können sich so die Gebühr von 70 Euro und mehr sparen, die beispielsweise Verbraucherschutzzentralen für diese Berechnung erheben. Zudem erhalten sie die Information in wenigen Sekunden anstatt wochenlang auf die Auskunft der Bank zu warten. Die Ergebnisse des Rechners sind unabhängig, objektiv und auch vor Gericht verwendbar. Im letzten Fall wäre eine Ausarbeitung der FMH-Finanzberatung (75 Euro) von Vorteil, damit auch keine Fehler sich eingeschlichen haben.

Keine Entschädigung zahlen

Die Bank darf keine Strafgebühr kassieren, wenn der Handwerker ordentlich kündigen kann. Das ist immer dann der Fall, wenn die Bank einen Fehler beim Vertragsschluss begangen hat. Oder wenn sie wegen Zahlungsverzug vorzeitig gekündigt hat (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 103/15). Ein Fehler im Vertragsschluss ist beispielsweise eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Informiert eine Bank ihren Kunden nichtrechtskonform über sein Widerrufsrecht, um den Vertrag rückgängig zu machen, ist der gesamte Vertrag unwirksam. Das gilt teilweise auch noch für alte Verträge. Dann darf keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden.

Variabel verzinste Kredite können von Haus aus mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Und zwar kostenfrei. Wer eine Zinsbindung von über zehn Jahren vereinbart hat, kann dennoch ein außerordentliches Kündigungsrecht nach zehn Jahren und sechs Monaten (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) wahrnehmen.

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist unter anderem die Art des Kredits verantwortlich. Bei Ratenkrediten darf sie seit 11. Juni 2010 ein Prozent der Restschuld nicht übersteigen. Die Vorfälligkeitsentschädigungen für Baufinanzierungen (eingetragen im Grundbuch) können unter Umständen mehrere Tausend Euro betragen. Der Grund sind hohe Kreditsummen. Zudem hat der Gesetzgeber hier noch keine Deckelung beschlossen. Wichtige Faktoren für die Höhe der Entschädigung sind Restschuld, verbleibende Darlehenslaufzeit, vereinbarte Hypothekenzinsen, Tilgungshöhe, Optionen zu Sondertilgung und Tilgungsveränderung und vor allem der Zinssatz, zu dem die Bank das zurückgezahlte Geld laut BGH-Vorgaben anlegen kann. Diese Berechnung, inklusiv den jeweils aktuellen Anlagezinsen fließen in den Rechner mit ein. Die Höhe der Anlagezinsen ist oft entscheidender als die Restlaufzeit des Darlehens. Der Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner berücksichtigt natürlich alle bisherigen BGH-Urteile und liefert den Nutzern einen genauen Berechnungsablauf.

Nach zehn Jahren Zinsbindung können Handwerker ihre Baufinanzierungen immer ohne Entschädigung kündigen.

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