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Gewerbemietrecht Verwertungskündigung schwerer durchsetzbar

Gerichte müssen laut Bundesgerichtshof Gründe für eine Verwertungskündigung von Mietern jetzt noch sorgfältiger prüfen. Die gewerbliche Immobiliennutzung wird so unter anderem auch für Handwerksbetriebe erschwert.

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Der Fall

Eine Kommanditgesellschaft (KG) kündigte 2015 allen Mietern in einem Haus, das abgerissen werden sollte. Auf dem Grundstück plante das Unternehmen stattdessen einen Erweiterungsbau für das benachbarte Modehaus. Der Vermieter-KG gehörten beide Häuser, das abzureißende Haus hat sie allerdings erst 2015 gekauft. Aus dem abzureißenden Haus sollte unter anderem eine Familie ausziehen, die eine Sieben-Zimmer-Wohnung mit 190 Quadratmetern für 850 Euro pro Monat gemietet hatte. Die Familie wehrte sich gegen die Kündigung. Daraufhin klagte die Vermieter-KG auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sie berief sich nicht auf Eigenbedarf, sondern auf eine andere Kündigungsmöglichkeit, die das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bietet: die sogenannte Verwertungskündigung. Ein Vermieter kann demnach seinem Mieter kündigen, wenn ihn die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ des Grundstückes hindert. Dazu müssen dem Vermieter laut Gesetz ohne die Kündigung „erhebliche Nachteile“ drohen.

Die Richter der Vorinstanzen hatten keine Zweifel, dass der Neubau des Hauses mit Vermietung an das Modehaus eine sinnvolle wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes ist. Umstritten war aber, ob der Vermieter-KG ein „erheblicher Nachteil“ drohte, wenn sie auf dieses Geschäft hätte verzichten müssen.

Das Urteil

Der Bundesgerichtshof erklärte die Kündigung für unwirksam, denn im Kündigungsschreiben seien keine „erheblichen Nachteile“ aufgeführt worden (Az.: VIII ZR 243/16). Zudem könnten auch nur solche Nachteile berücksichtigt werden, die dem Vermieter selbst entstünden. Die das Modehaus betreibende KG sei aber eine von der klagenden Kommanditistin als Vermieterin zu trennende Personengesellschaft.

Die Praxisfolgen

Mit dem ergangenen BGH-Urteil wurden laut Experten der ARAG Versicherung die gerichtlichen Vorinstanzen (das Amtsgericht St. Blasien und das Landgericht Waldshut-
Tiengen) gerüffelt, die aus Sicht des höchsten deutschen Zivilgerichts die Umstände der Mietvertragskündigung nicht gründlich genug geprüft hatten. Das Landgericht muss den Fall nun erneut prüfen.

Der Tipp

Mit dem Urteil definierte der BGH einen Rahmen, wann „erhebliche Nachteile“ für eine Verwertungskündigung vorliegen können. Demnach kann ein Vermieter seinen Mietern nicht nur kündigen, wenn ihm ansonsten wirtschaftlich existenzielle Gefahr droht. Andererseits genügt es aber noch nicht, dass der Vermieter durch die Verwertungskündigung größtmögliche wirtschaftliche Vorteile erzielen möchte: „Vermieter haben keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung“, so die Richter des Bundesgerichtshofs.

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