Mietrecht in der Pandemie Vermieter und Corona: Wie Sie sich jetzt clever wappnen

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Corona bringt Geschäftsinhaber und private Mieter in Not und damit auch deren Vermieter. Mietausfall kann und will sich kaum jemand leisten. Was Handwerker mit Renditeobjekt jetzt wissen sollten.

Von Andrea Nasemann

Mietausfall in Corona-Zeiten, davon können die Brüder Holger und Sascha Linden ein Lied singen. Sie vermieten in Trier zwei Geschäfte, das eine an die Hörgeräteakustiker Geers, das andere an ein Reisebüro. Gleich zu Beginn der Corona-Krise erreichte sie das Schreiben eines Rechtsanwalts, der die Firma Geers vertrat und ankündigte, für drei Monate keine Miete zu zahlen und sie danach dauerhaft um 400 Euro zu senken. „Diese Forderungen trafen uns unvorbereitet und haben uns sehr verärgert“, berichtet Holger Linden. Grund: Der Hörgeräteakustiker Geers hatte sein Geschäft so gut wie durchgehend geöffnet, erzielte also Einnahmen und konnte zudem nach dem Lockdown mit Nachhol­effekten rechnen. Außerdem steckt hinter Geers der finanzstarke Schweizer Konzern Sonova . Die Linden-Brüder fühlten sich über den Tisch gezogen; auch andere Konzerne wie Adidas, C & A oder H & M hatten so agiert. Entnervt wandten sich die beiden Bäckermeister an die Frankfurter Allgemeine Zeitung. Deren Berichterstattung zeigte Wirkung: Geers beglich auf einen Schlag sämtliche Mietschulden. „Vermieter sollten bei einem solchen Geschäftsgebaren nie klein beigeben“, rät Holger Linden.

Anders lief es beim Reisebüro: Solange es wegen Corona geschlossen war, einigte man sich mit dem Mieter darauf, dass dieser nur noch 30 Prozent der Miete bezahlen musste. Den Rest – also immerhin 70 Prozent der Miete – wurde ihm erlassen. Dabei sind die beiden Bäckermeister selber stark von der Corona-Krise betroffen: Der Umsatz der Bäckerei Wildbadmühle mit ihren elf Bäckereifilialen und Bäckercafés brach ein, nachdem Angestellte, Handwerker und Schüler zu Hause geblieben waren. „Es hat uns doppelt erwischt, denn schließlich mussten wir selber noch unsere Kredite bedienen“, sagt Holger Linden.

Auch Kai Warnecke, Präsident von Haus & Grund Deutschland, musste feststellen, dass mit dem gesetzlichen Mietenmoratorium der Bundesregierung von März bis Ende Juni Missbrauch getrieben wurde. „Manche Firmen wie Kamps oder Geers haben mit diesem Instrument Kasse gemacht, indem sie die ihnen durchaus möglichen Mietzahlungen verweigerten“, weiß Warnecke.

Was rechtlich erlaubt ist

Grundsätzlich müssen Mieter ihre Miete bezahlen. Falls sie das nicht können, darf ihnen der Vermieter fristlos kündigen. Voraussetzung: Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist immer dann möglich, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist oder wenn er über einen längeren Zeitraum zwei volle Monatsmieten nicht bezahlt hat.

Anders in Corona-Zeiten: Das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ sah vor, dass Vermieter dann nicht kündigen konnten, wenn die Mieter zwischen dem 1. April und dem 30. Juni 2020 ihre Miete aufgrund des Corona-Virus nicht bezahlen konnten. „Mieter mussten gegenüber dem Vermieter allerdings glaubhaft machen, dass Corona der Grund für das Ausbleiben der Miete war“, erklärt Georg Hopfensperger, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in München. Sein Unvermögen zur Mietzahlung konnte der Mieter zum Beispiel mit einer Versicherung an Eides statt darlegen. Er konnte auch den Antrag, in dem er staatliche Leistungen beantragt hat, oder die Bescheinigung, dass ihm staatliche Leistungen gewährt werden, vorlegen. Ebenfalls hilfreich: eine Bescheinigung des Arbeitgebers oder andere Nachweise über den Verdienstausfall. „Verfügt der Mieter allerdings über andere liquide Mittel, muss er diese einsetzen“, weiß Fachanwalt Hopfensperger. Hat der Mieter keine Stundungsvereinbarung mit dem Vermieter geschlossen, kann der Vermieter die ausstehenden Mieten auch per Mahnbescheid einklagen. „Wer während des Lockdowns eine Kündigung aussprach, lief Gefahr, die Kündigung nicht durchsetzen zu können. Denn der Mieter konnte noch im Räumungsprozess geltend machen, dass er coronabedingt nicht zahlen konnte“, erklärt Hopfens­perger. Wegen dieses Prozessrisikos hätten sich die meisten Vermieter mit Kündigungen zurückgehalten.

Das deckt sich mit den Erfahrungen von Kai Warnecke. Wohnungsmieter hätten praktisch keine Zahlungsschwierigkeiten gehabt, weil Mieter bei knapper Kasse das ausgeweitete Wohngeld beantragen konnten. Probleme habe es dagegen bei Gewerbemietern gegeben. Zwar seien diese zunächst mit der staatlichen Soforthilfe über die Runden gekommen, aber erste Unternehmen seien bereits in die Insolvenz gegangen. „Wenn es schwierig ist, einen Nachmieter zu finden, kann es besser sein, auf Mieten zu verzichten als einen längeren Leerstand in Kauf zu nehmen“, so Warnecke. Dies hänge von der jeweiligen Immobilie und deren Lage ab.

Mieter, die zwischen April und Ende Juni ihre Miete nicht bezahlen konnten, haben nun spätestens bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden auszugleichen. Die Kündigung des Mietverhältnisses für Mietschulden April bis Juni 2020 ist bis dahin ausgeschlossen. Werden die Mieten nicht in dieser Zeit nachbezahlt, droht Mietern ab Juli 2022 die Kündigung.

Wie geht es weiter?

Auch in den nächsten Monaten könnten gewerbliche und private Mieter corona­bedingt in Zahlungsschwierigkeiten kommen. Möglicherweise kann der Mieter zumindest einen Teil seiner Miete bezahlen. Ist das Mietobjekt noch nicht abgezahlt und muss der Handwerker noch Hypothekenzahlungen leisten, sollte er mit der Bank sprechen. Im Rahmen des Corona-Sonderprogramms sind die Zinsen für kleine und mittlere Unternehmen gesenkt worden. Auch über Stundungen, Aussetzungen und Verschiebungen der Raten lassen Banken derzeit mit sich reden.

Fallen durch die Corona-Situation Mietzahlungen aus, kann der Vermieter eine Herabsetzung der Vorauszahlungen für die Einkommensteuer in Erwägung ziehen. Auch wäre es dann sinnvoll, bis zum 31. Dezember 2021 die zinslose Stundung der Einkommensteuer beim Finanzamt zu beantragen. Bei einer rückwirkenden Fristverlängerung sollte man dafür sorgen, dass festgesetzte Verspätungszuschläge erlassen werden. Außerdem ist es für Vermieter sinnvoll, beim Steueramt ihrer Kommune um die Stundung der Grundsteuer zu bitten. Einige Gemeinden haben bereits ein Entgegenkommen angekündigt. Stichtag ist der 31. März des Folgejahres. Wurde die Miete nicht bezahlt, lässt sich sogar die Erstattung eines Teils bereits bezahlter Grundsteuer erwirken (§ 33 Grundsteuergesetz). Allerdings muss der Mietausfall mindestens 50 Prozent der Jahresmiete betragen; der Vermieter erhält dann ein Viertel der Grundsteuer zurück. Wenn der Mieter das ganze Jahr über keine Miete bezahlt hat, werden 50 Prozent der Grundsteuer erlassen. Auch hier erfolgt der Antrag bis 31. März des Folgejahres.

Und wenn der Mieter in die Insolvenz rutscht? Je eher der Vermieter davon erfährt, desto wahrscheinlicher kommt er an sein Geld. Hat der Mieter den Insolvenz­antrag noch nicht gestellt, bietet sich eine Ratenzahlungsvereinbarung an. Ist die Insolvenz angemeldet , kann der Vermieter nicht mehr fristlos kündigen: Die rückständigen Mieten verwandeln sich in Insolvenzforderungen. Ist das Insolvenzverfahren eröffnet, tritt der Insolvenzverwalter an die Stelle des Mieters. Der Vermieter kann dann weder kündigen noch auf die Kaution zugreifen.

Mietausfall: So verfahren vermietende Handwerker

Ob Gewerbemieter oder privater Mieter: Bewahren Sie Ruhe, signalisieren Gesprächs­bereitschaft und suchen gemeinsam mit dem Mieter nach Lösungen. Eine Stundung der Miete oder eine Mietreduzierung halten Sie in einem Nachtrag zum Mietvertrag schriftlich fest.

1. Weisen Sie den privaten Mieter darauf hin, dass er bei der Wohngeldstelle am Wohnort einen Zuschuss für die Miete beantragen kann. Das Wohngeld muss nicht zurückgezahlt werden.
2. Leben Kinder unter 25 Jahren im Haushalt, bekommt der Mieter unter Umständen einen Notfall-Kinderzuschlag in Höhe von 185 Euro pro Kind und Monat, der nicht zurückgezahlt werden muss.
3. Prüfen Sie, ob Sie bei einer Bank oder Sparkasse einen Antrag auf einen Kredit aus dem KfW-Sonderprogramm stellen können. Im Rahmen des Corona-Sonderprogramms sind die Zinsen für kleine und mittlere Unternehmen auf zwischen 1 und 1,46 Prozent pro Jahr gesenkt worden.
4. Ob Gewerbe-Mieter oder privater Mieter: Suchen Sie eine schriftliche Einigung, nach der die Mietzahlungen zeitlich befristet gesenkt und/oder gestundet werden. Sie wird dem Mietvertrag beigefügt.
5. Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt, erwirken Sie bei Ihrer Bank eine Stundung der Darlehensraten, um Ihre Ausfälle zu überbrücken.
6. Sprechen Sie bei coronabedingten Einkommensverlusten mit Ihrem Steuerberater, damit er unter Umständen steuerliche Erleichterungen bei Einkommen­steuer und Umsatzsteuer geltend macht. Auch die Grundsteuer kann gestundet werden.
7. Geht Ihr Mieter in die Insolvenz, fordern Sie Akteneinsicht beim Insolvenzgericht und lassen Sie durch einen Anwalt prüfen, ob es sich lohnt, Forderungen in ein Insolvenzverfahren einzubringen. Auch melden Sie in diesem Fall Ihre Mietforderungen zur Insolvenztabelle an. Dafür empfiehlt es sich, anwaltlichen Beistand hinzuzuziehen.
   

Nachtrag: Die Regelungen, die im Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht festgelegt wurden, sind zum 1. Juli 2020 ausgelaufen und wurden nicht verlängert. Es habe sich gezeigt - so ist es auf der Page der Bundesregierung nachzulesen - dass sich Mieter und Vermieter in vielen Fällen auf privater Basis einigen konnten. Für Kleinunternehmen und Soloselbstständige gebe es Sofort- und Überbrückungshilfen, mit denen gerade Betriebskosten, wie Miete oder Pacht, ausgeglichen werden können.