Betriebsteuern -

Steuern sparen und Fallstricke beachten So vermeiden Handwerker Fehler bei der Investition in Betriebsimmobilien

Alle Aufwendungen rund um Werkstatt, Büro oder Lager sind steuerlich absetzbar. Dennoch bestehen beim Bau, beim Kauf oder bei der Renovierung einer Betriebsimmobilie für Handwerksunternehmer viele Fallstricke. Mit der richtigen Planung lassen sie sich umschiffen.

Themenseiten: TS Grunderwerbsteuer, TS Mietrecht und TS Immobilien

Handwerksunternehmer Andreas Tenter freut sich schon darauf, ab Ende 2018 nicht mehr 50 Kilometer, sondern nur noch 25 Kilometer in seine Firma pendeln zu müssen. „Das bringt mir tatsächlich beim Verkehrschaos in Nordrhein-Westfalen jeden Tag rund eine Stunde Zeitersparnis“, sagt der Inhaber der Firma Schoof Sanitärtechnik in Tönisvorst. Die Tage am Standort bei Krefeld sind gezählt, im Oktober zieht die Firma Schoof Sanitärtechnik um. Dann sind die neuen Räumlichkeiten in Moers bezugsfertig. „Wir haben eine neue Lagerhalle sowie moderne Wohlfühl-Büroräume mit einer Fläche von 140 Quadratmetern gebaut“, sagt der Handwerkschef. Dabei arbeiten am neuen Standort täglich nur drei seiner sieben Mitarbeiter. Das bedingt das Geschäftskonzept: „Wir haben uns auf den Verkauf und die Wartung von wasserlosen Urinalen spezialisiert. Unsere Kunden kommen nicht zu uns, sondern wir zu ihnen. Deshalb reisen meine Mitarbeiter viel und sind selten vor Ort bei uns im Betrieb“, sagt Tenter.

Seinen neuen Standort konnte er deshalb so wählen, dass er vor allem den persönlichen Bedürfnissen näher kam. „Die Wirtschaftsförderung reservierte uns ein Grundstück in Moers. Innerhalb von nur drei Monaten hatten wir den Bau der neuen Betriebsimmobilie durchgeplant“, sagt Tenter. Ein Architekt kam ins Spiel, die Hausbank erstellte ein Finanzierungskonzept, der Steuerberater prüfte die Plausibilität des Businessplans. „Er war der erste Kontakt. Die gesamte Kalkulation haben wir gemeinsam diskutiert und natürlich in diesem Zusammenhang auch über die steuerlichen Rahmendaten gesprochen“, sagt Tenter.

Mietmodell öffnet finanzielle sowie steuerliche Spielräume

Am Ende wählte Tenter ein Mietmodell. Die Immobilie hält seine Ehefrau Michaela Tenter in ihrem Vermögen, sie vermietet das Gebäude an ihren Mann. „Das haben wir vor allem auch deshalb so gewählt, damit im Fall einer Nachfolge die Immobilie und das Grundstück nicht unbedingt mit übertragen oder verkauft werden müssen. Wir eröffnen uns damit finanzielle wie steuerliche Spielräume“, sagt Tenter. Die gesamten Kosten von rund 500.000 Euro für den Bau der Lagerhalle mit Büroräumen lassen sich steuerlich geltend machen – wenn auch nicht vom Unternehmer selbst, so von seiner Ehefrau als Vermieterin. „Indirekt fließen die Anschaffungskosten über unsere Mietzahlungen, die wir absetzen, wieder zurück“, erklärt Tenter.

Die NRW-Bank unterstützte das Projekt mit einem Mittelstandskredit bei der Finanzierung. „Das Prozedere und die Planung unterscheiden sich nicht von der Lösung, das Gebäude im Betriebsvermögen zu halten“, sagt Tenter.

Investition in Immobilie ist mit erhöhtem Kapitalbedarf verbunden

Das ist eine im Handwerk sehr häufig gewählte und übliche Lösung, wenn Firmenchefs sich für den Bau oder für den Kauf einer Betriebsimmobilie entscheiden. Die I nvestition in eine Immobilie ist regelmäßig mit einem erhöhten Kapitalbedarf verbunden. Wird sie im Vermögen des Ehepartners gehalten, belastet sie nicht die Bilanz des Betriebes. Außerdem bleibt sie in puncto Haftung außen vor. Das zeigt, welche komplexen steuerlichen Fragen sich beim Kauf oder beim Bau einer Betriebsimmobilie ergeben.

Dies beginnt bei der Grunderwerbsteuer: Sie variiert je nach Bundesland. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen oder Thüringen halten mit 6,5 Prozent vom Kaufpreis derzeit den Spitzenwert. Nur Bayern und Sachsen begnügen sich anhaltend mit den historischen 3,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro macht sich der Unterschied schon sehr bemerkbar. Nun orientiert sich kaum ein Firmenchef an der Höhe der Grunderwerbsteuer, wenn es um die Wahl des Standortes geht. Allenfalls in grenznahen Regionen erscheinen solche Überlegungen vielleicht noch sinnvoll. „Sicherlich bestehen bessere Möglichkeiten, bei der Grundsteuer zu sparen“, sagt Michael Krumwiede, Steuerberater und Partner der Kanzlei Theopark in Nürnberg.

Beispiel: Wer die untere Etage eines Mehrfamilienhauses als Ladenlokal oder Werkstatt kaufen will, kann die Reparatur-Rücklagen der Gemeinschaft getrennt vom Kaufpreis ausweisen. Die Guthaben unterliegen dann nämlich nicht der Grunderwerbsteuer. „Das gilt übrigens ebenso für die sogenannten Betriebsvorrichtungen“, erläutert Krumwiede. Der Hintergrund ist ein wenig knifflig. Dabei handelt es sich eigentlich um bewegliche Wirtschaftsgüter, die also nicht mit der Immobilie verbunden sind. Einen Lastenaufzug bewerten Juristen zwar als einen wesentlichen Bestandteil des Gebäudes, weil er ja nicht unabhängig von diesem nutzbar ist. Das stört den Fiskus offensichtlich nicht. Er klassifiziert ihn dennoch als Betriebsvorrichtung, da er unmittelbar der Firma dient. Unternehmer sollten ihn daher separat vom Kaufpreis deklarieren – und sparen damit Grunderwerbsteuer. Für fest verankerte Maschinen oder Lüftungsanlagen gilt das analog. Ein Personenaufzug dagegen zählt zum Gebäude. Er unterliegt der Grunderwerbsteuer. Solche Feinheiten müssen Firmenchefs erst einmal wissen. Im Zweifel weiß das der Steuerberater.

Abschreibungsfristen variieren

Die Abschreibungsfristen für die Betriebsvorrichtungen sind auch deutlich kürzer. Gebäude, die gewerblich genutzt sind, schreibt der Unternehmer in der Regel mit drei Prozent jährlich ab. So sieht dies jedenfalls bei Bauantrag nach 1985 aus. Bei Betriebsvorrichtungen rechnen Unternehmer je nach Gut mit acht, zehn oder 20 Jahren. Der besagte Lastenaufzug ist nach 15 Jahren steuerlich komplett geltend gemacht.

Ähnlich komplex sieht es bei den Besonderheiten der Umsatzsteuer aus. Klaus-Peter Reich, Steuerberater in Frankfurt und Mitglied des Vorstandes der Steuerberaterkammer Hessen, warnt: „Sicherlich gewährt der Fiskus wie üblich bei Anschaffung einer Betriebsimmobilie den regulären Vorsteuerabzug. Aber bei der späteren Nutzung heißt es aufpassen.“

Beispiel: Der Unternehmer baut ein Bürogebäude. Er kalkuliert die Fläche großzügig. Schließlich will er sich für den Fall absichern, dass er in späteren Jahren weiter expandiert und neue Mitarbeiter einstellt. Die noch nicht benötigte Etage vermietet die Firma – an eine Geschäftsbank, eine Versicherungsagentur oder an einen Arzt. Ein folgenschwerer Fehler: Denn diese Mieter erbringen oft fast nur umsatzsteuerfreie Leistungen, und für diese Mieter besteht keine Optionsmöglichkeit zur steuerpflichtigen Vermietung. Das Finanzamt behandelt das dann wie bei Privatpersonen – mit der Folge, dass der gewerbliche Vermieter die bereits gezogene Vorsteuer aus den Bauleistungen der Etage anteilig zurückzahlen muss. Will er das vermeiden, muss er die Räumlichkeiten über einen Zeitraum von zehn Jahren an Unternehmer vermieten, die so gut wie ausschließlich keine umsatzsteuerfreien Umsätze ausführen. „Alternativ preist der Vermieter den Verlust in den vorsteuerschädlichen Fällen in die Miete mit ein“, sagt Reich.

Vorsteuerabzug durch gewerbliche Vermietung gesichert

Beim Sanitärunternehmen Schoof in Moers besteht hier kein Problem. Die gewerbliche Vermietung ist gesichert. „Meine Frau kann die Vorsteuer geltend machen“, sagt Tenter. Die gesamten Anschaffungskosten schreibt Michaela Tenter langfristig ab. Die Mieteinnahmen versteuert sie. Im Gegenzug setzt sie die laufenden Aufwendungen für den Erhalt der Immobilie ab und auch die Zinsaufwendungen für die Finanzierung. „Wir haben dieses Modell nicht aus steuerlichen Gründen so gewählt, sondern eher aus haftungsrechtlichen und eben mit Blick auf die künftige Nachfolgeregelung“, sagt Tenter. Sollte die Immobilie irgendwann einmal verkauft werden, bleibt die Wertsteigerung steuerfrei. Das gilt zumindest, falls sie über die Spekulationsfrist von zehn Jahren hinaus der Ehefrau gehörte.

Für Einzelunternehmer ist die gewählte Lösung optimal. Wobei sich der Firmenchef natürlich auch darüber im Klaren sein muss, dass bei einer Scheidung die Immobilie eben seiner Frau gehört. Deshalb sollten sich die Partner schon vertrauen.

Kapitalgesellschafter-Geschäftsführer sind dagegen öfters mit einem Spezialmodell konfrontiert, das sich Betriebsaufspaltung nennt. Es handelt sich um ein steuerlich gefährliches Konstrukt. Dabei spaltet der Unternehmer als beherrschender Gesellschafter seine Handwerksfirma in zwei Teile. Die eine beschäftigt sich mit dem laufenden Geschäft. In der anderen hält er die Immobilie – um sie haftungsrechtlich vom Betrieb zu trennen. Die Betriebsaufspaltung entsteht, wenn beide Unternehmen von derselben Person gehalten werden. „Hohe Steuerzahlungen allerdings sind zu erwarten, falls das Modell ungeplant auseinanderfällt, zum Beispiel falls der Unternehmer verstirbt“, warnt Michael Krumwiede .

Fallanalyse: Was bei Betriebsaufspaltung wichtig ist

Handwerksunternehmer teilen ihre Firma oft auf, wenn sie sich eine Immobilie kaufen oder bauen. Steuerlich ist das Konstrukt der Betriebsaufspaltung mit hohen Risiken verbunden.
  • Die Idee: Die Immobilie wird isoliert – und belastet in der Finanzierung nicht die Bilanz. Gleichzeitig haben Gläubiger keinen Zugriff auf das Objekt, weil dieses in einer extra Gesellschaft gehalten wird. Dies nennt sich Betriebsaufspaltung. Das sogenannte Betriebsunternehmen führt das laufende Geschäft. Das Besitzunternehmen verwaltet die Immobilie und vermietet oder verpachtet sie an die GmbH. Bei der Betriebsaufspaltung hält der Unternehmer als beherrschender Gesellschafter beide Firmen.
  • Das Risiko: Falls das Konstrukt plötzlich und ungeplant aufgelöst wird, drohen hohe Steuerzahlungen. Beispiel: Angenommen der Unternehmer kauft heute ein Betriebsgebäude für 100.000 Euro. Er gründet eine Besitzgesellschaft, in der das Objekt bilanziert ist. Er übergibt in zehn Jahren die Immobilie an einen Nachfolger. Die Immobilie steigt vermutlich bis dahin weiter an Wert. Das Finanzamt kassiert ab. Automatisch werden die stillen Reserven – also die versteckte Wertsteigerung – aufgedeckt und damit steuerpflichtig.
  • Der Ausweg: In das Besitzunternehmen, in dem die Immobilie gehalten wird, nimmt der Handwerksunternehmer einen Gesellschafter auf, der nicht gleichzeitig am Betriebsunternehmen – also seiner Handwerksfirma – beteiligt ist. Das kann beispielsweise die Ehefrau sein. Tipp: Solche Lösungen sind höchst kompliziert und komplex. In jedem Fall sollte rechtzeitig vor dem Kauf ein erfahrener Steuerberater hinzugezogen werden.

Sonderregeln: Was Sie beim Verkauf wissen müssen

Immobilien bringen beim Verkauf momentan viel Geld. Das hat den Nachteil, dass der Erlös den Gewinn der Firma deutlich erhöht – und damit steigt die Steuer. Mit einer Ausnahme: der sogenannten „6-b-Rücklage“.

Um beim Verkauf einer Immobilie die Besteuerung zu vermeiden, können Handwerksunternehmer die sogenannte „6-b-Rücklage“ bilden. Dieser spezielle Trick zum Steuernsparen funktioniert so:
  • Die Rücklage: Es geht um die Paragrafen 6 b EStG für Bilanzierer und 6 c EStG für Einnahmen-Überschuss-Rechner. Gebildet wird im Jahr des Verkaufs eine Rücklage in Höhe des Verkaufsgewinns.
  • Der Effekt: Der Unternehmer kauft innerhalb der nächsten vier Jahre ein neues Objekt. Er kann auch selbst bauen, innerhalb einer Frist von sechs Jahren. Die Rücklage wird vom Kaufpreis bzw. von den Herstellungskosten abgezogen.
  • Das Risiko: Falls der Firmenchef keine neue Immobilie anschafft, wird die Rücklage spätestens nach sechs Jahren voll steuerpflichtig. Das ist auch deshalb bitter, weil nicht nur die Steuer zu bezahlen ist, sondern jetzt auch darauf entfallende Zinsen.




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