Vertragsrecht -

Urteil des Monats Pauschalkosten in Gewerberaum-Mietverträgen oft unwirksam

Bestimmte pauschale Kostenpunkte in einem Gewerberaummietvertrag sind unwirksam. Das entschied das Oberlandesgericht Hamm. Es lohnt sich also, Mietverträge genauer unter die Lupe zu nehmen.

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Der Fall

In einem gewerblichen Mietvertrag waren neben der Grundmiete Mietnebenkostenvorauszahlungen vereinbart. Zu den abzurechnenden Nebenkosten sollten Kostenarten gehören, die in einer Anlage zum Mietvertrag dargestellt wurden. Die Anlage wurde ebenso wie der Vertrag vom Vermieter ohne individuelle Verhandlungen dem Mieter gestellt. In der Anlage fanden sich Kostenpositionen wie „pauschale Verwalterkosten“ und „pauschale Instandhaltungskosten“. In der erteilten Nebenkostenabrechnung fanden sich diese pauschalen Kosten mit einem direkt rechnerisch ermittelten, pauschalen Kostenansatz wieder.

Das Urteil

Das Oberlandesgericht Hamm erkannte, dass der Gewerberaummieter keine Verpflichtung zur Bezahlung der „pauschalen Verwalterkosten“ und „pauschalen Instandhaltungskosten“ hatte (Az.: I 18 U 9/17). Die Klauseln bewerteten die Richter nach § 305 Buchst. c Abs. 1 BGB als objektiv ungewöhnlich. Die Folge: Beide Kostenpunkte wurden zu einem nicht wirksamen Vertragsbestandteil. Der Mieter werde mit den Klauseln überrascht, da ihm mit einer Pauschalierung nicht die Möglichkeit gewährt wird, die Einhaltung des Gebots der Wirtschaftlichkeit einzufordern und nicht erforderliche oder nicht angemessene Kosten abzuwehren oder zurückzufordern. Der Vermieter habe somit keine Berechtigung, erhebliche Kosten gegenüber dem Mieter geltend zu machen.

Die Praxisfolgen

Die Vereinbarung von Pauschalen als Teil der Betriebskosten sind in der Praxis häufig genutzte Vertragsgestaltungen von Gewerberaumvermietern. Die Relevanz des Urteils ist daher groß und die Summen, um die es geht, sind oftmals hoch. Mit dieser Entscheidung werden weitere Dimensionen für Gewerberaummieter bei der Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen eröffnet. Kommt es nicht zu Nachtragsvereinbarungen zwischen den Vertragsparteien, gehen dem Vermieter nicht unerhebliche Abrechnungsmöglichkeiten verloren. Vermieter sind gut beraten, unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Az.: XII ZR 109/08) abrechenbare Positionen vorzusehen, die allerdings auch eventuell notwendige Kostenkappungen (Az.: XII ZR 158/01) berücksichtigen.

Der Tipp

Bei der Neukonzeption von Gewerberaummietverträgen ergeben sich jetzt als Folge des Urteils mehrere Gestaltungsmöglichkeiten: Entweder wird eine weitere (dritte) Miete als Nebenkostenpauschale geschaffen, oder es werden Kosten unter Berücksichtigung von Kappungsgrenzen oder Höchstbeträgen als Vorauszahlungen umgelegt. In laufenden Gewerberaummietverträgen besteht ebenfalls Handlungsbedarf. Hier durch Abschluss von Nachträgen, wobei sorgfältig die Schriftform (§ 550 BGB) zu wahren ist.

Michael Aßmann ist Fachanwalt für Immobilienrecht in Hamburg sowie handwerk-magazin-Experte für Immobilienrecht, Miet- und Wohneigentumsrecht und Bau- und Architektenrecht.

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