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Kapitalanlage Offene Immobilienfonds – Betongold im Depot

Die Kaufpreise von Immobilien sind hoch, da die Mieten aber auch gestiegen sind, verdienen gut geführte offene Immobilienfonds immer noch ihr Geld. Ein Investment für alle Handwerksunternehmer, die einen Teil ihres Kapitals am Immobilienmarkt anlegen wollen, ohne Direkteigentum zu erwerben.

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Ein Eigenheim zu kaufen war schon immer teuer – heute ist es in den begehrten Lagen von großen und mittleren Städten kaum noch bezahlbar. Wer trotzdem an steigenden Mieten und Werten von Immobilien teilhaben möchte, kann dies mit Offenen Immobilienfonds realisieren. „Die Fonds legen das von den Anlegern investierte Geld überwiegend in gewerblich genutzte Immobilien an - vor allem im Bereich Büro, Handel und Gewerbe“, erklärt Frank Bock, Sprecher des Fonds­verbands BVI. Nur selten investieren sie dagegen in Wohn­immobilien. Sie erzielen Mieterträge und derzeit sehr gute Verkaufserlöse, wenn sie sich von einer Immobilie trennen. Die durchschnittliche Rendite der Fonds lag 2017 nach Abzug von Steuern und Kosten bei rund 2,7 Prozent, wie die Ratingagentur Scope errechnete. Diese Zahl schwankt seit Jahren kaum. Die Zahlen des Fondsverbands BVI weisen höhere Renditen aus, was daran liegt, dass der BVI alle Offenen Immobilienfonds als Berechnungsbasis heranzieht – Scope hingegen nur jene, die von Privatanlegern gekauft werden können.

Über verschiedene Anlageklassen streuen

Jede Kapitalanlage birgt auch ein Risiko. Sinnvoll ist es deshalb, Kapital in verschiedene Anlagearten zu investieren und nicht „alle Eier in einen Korb“ zu legen: Offene Immobilienfonds eignen sich gut für die Risikostreuung, da sich Anleger schon mit kleinen Beträgen ab 50 Euro beteiligen können und diese Anlageart nur gering auf mögliche Börsenturbulenzen reagiert. Die Chance, mit kleinem Geld am großen Immobilienmarkt teilzuhaben, nutzen Anleger intensiv: 2017 erreichte das Fonds­vermögen einen neuen Höch­ststand. Und bis Ende Oktober 2018 investierten Anleger in Deutschland laut Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) rund 5,9 Milliarden Euro in offene Immobilien­fonds. Nach den Mischfonds waren sie damit in dem Zeitraum die beliebteste Anlage­klasse innerhalb aller Fonds.

Liquides Investment in einem illiquiden Markt

Da die Offenen Immobilienfonds an der Börse gelistet sind, können Anleger schnell aussteigen, wenn sie ihr Kapital benötigen. Der Gesetzgeber hat jedoch zum Schutz der Fonds Fristen vorgeschrieben. So gilt eine Haltefrist von zwei Jahren und eine Kündigungsfrist von einem Jahr. Der Grund: Das stabilisiert die Fonds gegen unruhige Anlegerhände. Denn es gab auch schon Zeiten, in denen Immobilien­fonds wegen zu hoher Mittelabflüsse geschlossen und aufgelöst werden mussten. Kauf und Verkauf von Immobilien brauchen Zeit, mit täglicher Verfügbarkeit können sie ihrem Wesen nach nicht dienen. Damit die Fondsgesellschaften diese Liquidität dennoch gewährleisten können, halten sie relativ hohe Bargeldreserven. Diese werden auch für Käufe und Investitionen vorgehalten. Wer Fondsanteile erwerben möchte, sollte sich Geld- und Briefkurse der Fonds ansehen. Wer einsteigen will, zahlt den (teureren) Briefkurs, wer verkaufen möchte, bekommt nur den (geringeren) Geldkurs.

Verluste sind nicht ausgeschlossen

Derzeit profitieren die Fonds vor allem von der Wert­steigerung der Immobilien. Objekte, die bereits längere Zeit im Fonds sind, wurden in der Regel zu deutlich günstigeren Kaufpreisen erworben als sie heute am Markt zu erzielen sind. In den Büchern der Fonds sind sie aber vorsichtig bewertet, so dass die Fonds einen Kaufpreisrückgang am Immobilienmarkt verkraften könnten. Dennoch: Ein Konjunktureinbruch kann zu Leerstand am Büromarkt führen. Dann sinken die Mieterträge, was die Wertentwicklung im Fonds negativ beeinflussen würde. Ein Fondsinvestment hat immer eine langfristige Perspektive – was auch an den Kaufkosten für den Fonds liegt. Denn oftmals werden fünf Prozent Ausgabeaufschlag verlangt – das ist Geld, das der Anleger einmalig bezahlen muss, ohne dass es Erträge bringt. Umso länger der Kapitalanleger den Fonds hält, desto geringer wirkt sich der Ausgabeaufschlag allerdings auf die Rendite aus. Hinzukommen jedoch Verwaltungsgebühren für den Fonds, die meist bei rund einem Prozent liegen.

Günstige Alternative beim Anteilskauf

Wer nicht so viel Geld für Kauf und Verwaltung ausgeben mag, kann Anteile an einem passiv gemanagten Fonds kaufen und einen Online-Fonds­vermittler nutzen. Stiftung Warentest listet 26 Fondsvermittler auf, bei denen Tausende Fonds, unter ihnen auch Offene Immobilienfonds, ohne Ausgabeaufschlag gehandelt werden können.

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