Vorfälligkeitsentschädigung Wer ein Darlehen für das eigene Heim oder Betriebsgebäude vorzeitig abzahlt, muss der Bank eine Entschädigung zahlen. Oft kassieren die Institute aber zu viel.
Nachrechnen lohnt sich
Wer träumt nicht davon? Endlich den lästigen Kredit für die eigene Immobilie und das Betriebsgebäude abzulösen. Oder jetzt noch schnell umschulden, um sich das derzeit niedrige Zinsniveau auch für die nächsten Jahre zu sichern. In der Theorie können Handwerksunternehmer so vorgehen, leider ist das Ablösen eines Immobiliendarlehens vor dem vereinbarten Zeitpunkt in der Praxis ziemlich teuer.
Der Grund dafür: Wenn ein Kreditinstitut ein Darlehen für eine selbst genutzte Immobilie oder ein Betriebsgebäude vorzeitig zurücknimmt, lässt sie sich dafür eine sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“ zahlen. „Viele Institute kassieren überhöhte Ablösesummen - mitunter sind das einige tausend Euro zu viel“, stellen zum Beispiel die Experten der Verbraucherzentralen im Beratungsalltag immer wieder fest. Bei einer frühzeitigen Kündigung des Kredites verliert das Institut die Zinsen, die der Kunde in den nächsten Jahren für sein Darlehen gezahlt hätte, muss sich aber dabei an bestimmte BGH-Vorgaben halten.
Bank muss zustimmen
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist für die Banken also eine Art Schadenersatz. „Das gilt für private Baukredite genauso wie für gewerbliche Darlehen für das Betriebsgebäude von Handwerkern. Die Banken unterscheiden hier nicht“, sagt Max Herbst von der FMH Finanzberatung in Frankfurt. Wie viel die Kreditinstitute für eine vorzeitige Kündigung des Kredits berechnen dürfen, hängt davon ab, warum der Kunde sein Darlehen vorzeitig ablöst. Wer seinen Kredit kündigen möchte, um ein neues Darlehen zu besseren Konditionen abzuschließen, ist auf die Zustimmung seiner jeweiligen Bank angewiesen. „Handwerker haben in diesem Fall kein Recht auf die Kündigung ihres Kredits“, so Herbst. Daher lehnen viele Institute solche Anträge ab. Wenn die Hausbank zustimmt, darf sie diesen Vorgang in Rechnung stellen - und die Höhe dafür selbst bestimmen.
Ein anderer Grund für die Ablösung eines Immobiliendarlehens kann eine Erbschaft sein. Hier gilt für den Kunden das Gleiche wie bei einer Umschuldung. Auch bei einer Erbschaft hat der Kunde nicht das Recht, seinen Kredit vorzeitig abzuzahlen. Stimmt die Bank dem Antrag zu, kann sie die Kosten dafür weitgehend frei kalkulieren.
Anders sieht die Sache dagegen bei einem sogenannten „berechtigten Interesse“ des Kunden aus. Das liegt zum Beispiel vor, wenn der Kreditnehmer seine Immobilie verkaufen will oder
muss, weil er in finanzielle Schwierigkeiten geraten ist oder der Handwerksbetrieb umziehen muss. Dann hat der Kunde nach Definition des Gerichtes ein berechtigtes Interesse daran, sein Baudarlehen vorzeitig zurückzugeben.
BGH regelt die Entschädigung
In diesen Fällen muss die Bank dem Antrag des Kunden zwar zustimmen, sie darf aber die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht nach eigenem Ermessen festlegen. Bei der Berechnung muss sich das Kreditinstitut an bestimmte Regeln halten, die der Bundesgerichtshof (BGH) bereits in mehreren Urteilen festgelegt hat. „Der BGH gibt vor, dass der Kunde den Schaden der Bank erstatten muss. Aber die Richter haben für die Höhe der Entschädigung keine Obergrenzen festgeschrieben“, erklärt Baugeld-Experte Herbst. Als berechtigtes Interesse gilt auch, wenn der Handwerker neues Geld braucht - und das Darlehen erhöhen möchte, weil eine Sanierung der Immobilie notwendig wird. In diesem Fall dürfte der Handwerker vorzeitig aus seinem alten Vertrag aussteigen. Lehnt seine Hausbank die neue Finanzierung ab, kann er seinen Kredit auflösen und zu einer anderen Bank gehen. Das Kreditinstitut ist dann verpflichtet, die Entschädigung nach den BGH-Vorgaben zu kalkulieren. Verbraucherschützer warnen aber, dass viele Banken sich trotzdem nicht an diese Regeln halten (siehe Kasten links).
Für Normalkunden seien die Tricks der Kreditins-titute aber nicht immer zu durchschauen. Es sei daher sinnvoll, die Berechnung der Institute von einem unabhängigen Experten prüfen zu lassen, empfiehlt die Stiftung Warentest.
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