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Mietvertrag-Nebenkosten: Vorsicht vor der zweiten Miete

Steigende Energiepreise und hohe öffentliche Abgaben sind die Preistreiber bei den oft unterschätzten Mietnebenkosten von Büros, Werkstätten und Einzelhandelsläden. Die gute Nachricht: Mieter können sich wehren.

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55 000 US-Dollar zahlen Mieter für ein 1-Zimmer-Appartment pro Jahr im Burj Khalifa in Dubai, dem mit 828 Metern derzeit höchsten Gebäude der Welt. Obendrauf kommen dann jährlich weitere 25 000 US-Dollar Service-Fee. Diese Nebenkostenpauschale beinhaltet unter anderem die anteiligen Kosten für die Klimaanlage, den Lift oder auch den Besuch von Wellness- und Fitnessclubs.

Fast jede Abrechnung falsch

Derart hohe Mietnebenkosten gibt es auch in Deutschland – aber in der Regel nur im gewerblichen Bereich. Wer hierzulande Gewerbeflächen anmietet, muss mit hohen Nebenkosten rechnen. Dabei gehen Experten wie das Hamburger Sachverständigenbüro für Mietnebenkosten spring-Time davon aus, dass fast in jeder Abrechnung Fehler zulasten der Mieter zu finden sind. „Wir können durchschnittlich 10 bis 20 Prozent der in einer Abrechnung angesetzten Kosten durch eine entsprechende Prüfung für unsere Auftraggeber reduzieren“, verspricht das Unternehmen auf seiner Homepage. Für gewerbliche Mieter ist der Dienst kostenlos. Spring-Time arbeitet rein auf Erfolgsbasis.

Doch warum verrechnen sich Vermieter permanent zuungunsten ihrer Mieter? Mancher Vermieter gibt die Abrechnung in fremde Hände. Die sogenannten Facility-Manager rechnen durchaus schon mal Nebenkosten ab, ohne die zugrunde liegenden Mietverträge je gesehen zu haben. Und bestimmte Nebenkosten lassen sich über bestehende EDV-Systeme entweder gar nicht oder nur unzureichend ausrechnen.

Wirtschaftlichkeitsgebot beachten

„Ausgangspunkt für jede Betriebskosten- und/oder Nebenkostenabrechnung ist eine klare und eindeutige Vereinbarung im Mietvertrag. Denn nicht das Gesetz oder irgendeine untergesetzliche Verordnung bestimmen, welche Kosten die Parteien des Mietvertrages zu bezahlen haben, sondern die Parteien selbst“, erläutert Andreas Griebel, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Rödl & Partner in Nürnberg. Dabei reicht allerdings die Vereinbarung „Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb des Mietgegenstandes zusammenhängen, trägt die Mieterin und führt sie direkt ab. Es sind dies insbesondere ...“ nach einem Urteil des OLG Schleswig nicht aus, um eine entsprechende Verpflichtung zur Zahlung der nicht genannten Kostenarten des Mieters zu begründen (Az.: 4 U 7/11).

Darüber hinaus muss der Vermieter das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Dabei kann er schnell in die Falle laufen. Das zeigt ein vom Oberlandesgericht Düsseldorf entschiedener Fall (Az.: I-24 U 115/12). Die Richter sahen zwar die Festanstellung eines Hausmeisters mit einem Monatslohn von brutto 1800 Euro einschließlich der Arbeitgeberanteile aus den Sozialversicherungsbeiträgen für eine wöchentliche Arbeitszeit von 37 Stunden für Arbeiten in einem Objekt mit 3000 m² vermieteter Fläche nicht als überhöht an. Da aber dieselben Arbeiten vom bisherigen Hausmeister rund zwei Drittel günstiger durchgeführt wurden, wertete das Gericht dies als Indiz für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

„Dies bedeutet im Ergebnis, dass ein Vermieter, der im Sinne des Wirtschaftlichkeitsgebots günstigere Alternativen für den Betrieb des Mietobjekts findet, sich dem Vorwurf ausgesetzt sehen kann, er habe in den Vorjahren gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen. Da bei einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot der Vermieter den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen hat, hat der Vermieter in einem solchen Fall mit Rückforderungen zu rechnen“, erläutert Roland Maria Schäfer, Mietrechtsexperte von GTW Rechtsanwälte in Düsseldorf.

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