Mietrecht
Niedriger Zinssatz und steigende Wohnungsnachfrage treiben in Großstädten die Immobilienpreise auch älterer Wohnimmobilien. Weil das deutsche Mietrecht Vermietern nicht erlaubt, alle Sanierungskosten auf die Mieter umzulegen, drückt das die Margen des Immobilienerwerbs.
Die steigende Nachfrage nach Wohnungsimmobilien hat auch ihre Kehrseite: In Wachstumsmetropolen führt die hohe Nachfrage nach Immobilieninvestments dazu, dass auch der transaktionsübliche Kaufpreismultiplikator weit über die 20-fache Jahreskaltmiete steigt. Wegen der dadurch steigenden Finanzierungskosten liegen die Konsequenzen für Bestandsimmobilien auf der Hand. Zusammen mit begrenzten Mieterhöhungsspielräumen lassen sich nämlich die zwingend erforderlichen Substanzerhaltungsrücklagen nicht mehr erwirtschaften. Entweder unterbleibt die angemessene Sanierung oder sie fällt als zusätzliche Investition an, so dass der ohnehin marginale Renditevorsprung gegenüber dem Wohnungsneubau abschmilzt.
Renditen zwischen Bestands- und Neubauobjekten nahezu gleich
Der Immobilienmakler Wulff Aengevelt rät deshalb Kaufinteressenten, Wohninvestments im Bestand vor dem Erwerb mit einem unabhängigen Immobilienexperten sorgfältig zu prüfen. Die Verzinsungen für Bestandsobjekte seien ohnehin kaum höher als für Neubauobjekte, teilweise sogar geringer. Beispiel München: Wohninvestments im Bestand erzielen hier laut Aengevelt eine Spitzenrendite von 3,5%, im Neubau sind es 4%. In Köln und Stuttgart stellen sich Bestand und Neubau identisch auf 4% bzw. 4,5% und in Düsseldorf sind Bestandsobjekte im Top-Segment mit 5,2% gerade einmal 0,2 Prozentpunkte rentierlicher als Wohnungsneubau.
Bestandsimmobilien häufig 30 +
Häufig wird dabei indessen unterschätzt, dass die Mehrzahl der Bestandsimmobilien 30 Jahre und älter ist: In Düsseldorf wurden beispielsweise über 80 Prozent des Wohnungsbestandes von gut 340.000 Einheiten vor 1977 errichtet. Entsprechend besteht laut Immobilienmakler Aengevelt für viele dieser Objekte zeitnaher kostenintensiver Sanierungsbedarf. Die dabei anfallenden Kosten lassen sich indes nicht alle auf die Mieter umlegen. Nur für Modernisierungsmaßnahmen wie z.B. Fassaden-, Dach- und Keller-Dämmung besteht die Möglichkeit, die anfallenden Kosten auf die Mieten umzulegen. Dagegen muss der Eigentümer die Kosten für ein neues Dach, den Anstrich von Fassaden, Treppenhäusern, Fenster- und Türrahmen oder andere substanzerhaltene Maßnahmen meist aus eigener Tasche bezahlen.