Einkommensteuern -

Anschaffung, Renovierung und Verkauf Immobilien: Mehr Rendite für Vermieter durch gesparte Steuern

Vermieter können ordentlich Steuern sparen: Bei Anschaffung und Renovierung – und sogar beim Verkauf. Doch ist es wichtig, neue Urteile mit im Blick zu haben. Denn hier lauern Fallstricke.

Themenseiten: TS Geldanlage und TS Immobilien

Investitionen in Immobilien haben Konjunktur. Die niedrigen Zinsen, die Wohnungsnot in vielen Regionen, die steigenden Preise: Alles gute Gründe, sein Geld in Immobilien anzulegen. Vor allem für Handwerksunternehmer, die im Zweifel ihr Objekt mit viel Liebe zumindest teilweise in Eigenregie bauen, liegt der Einstieg in diese Geldanlage nahe.

„Wir haben außer einer Gewerbeimmobilie, die betrieblich genutzt ist, noch zwei schöne Wohnungen, die wir vermieten“, sagt Handwerksunternehmer Uwe Altenburg. Der SHK-Meister, der einen Betrieb mit sechs Mitarbeitern in Pritzwalk führt, erzielt keine exorbitant hohen Vermietungsgewinne. Pritzwalk ist eine Kleinstadt mit 13.000 Einwohnern im Landkreis Prignitz im Nordwesten von Brandenburg. Die Mieten wie auch die Anschaffungspreise bewegen sich in dieser Region auf einem, im Vergleich zu den Ballungsräumen, recht niedrigen Niveau. „Aber auch bei uns sind in den vergangenen Jahren die Preise gestiegen. Falls eine unserer Wohnungen einmal verkauft werden soll, können wir die Gewinne steuerfrei realisieren“, nennt Altenburg ein wichtiges Motiv für diese Form der Geldanlage.

Aufwendungen steuerlich geltend machen

Die Immobilien hält seine Frau in ihrem Vermögen. Sie setzt die mit den Wohnungen verbundenen Aufwendungen ab. Im Gegenzug versteuert sie die Einnahmen. „Das läuft inzwischen mehr oder weniger automatisch. Wenn wir renovieren oder umbauen, sammeln wir Belege und machen die Aufwendungen dann steuerlich geltend“, sagt Altenburg.

Das Ehepaar zählt zu den etwa 3,9 Millionen Kleinvermietern in Deutschland. Rund neun Prozent der privaten Haushalte haben eine oder mehrere Mietobjekte in ihrem Portfolio, insgesamt bietet diese Gruppe etwa 15 Millionen Wohnungen an. Das geht aus einer aktuelle Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft im Auftrag der Eigentümerverbände Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1988 und Haus und Grund Düsseldorf hervor. Dabei ist die Zahl der Kleinvermieter in den vergangenen Jahren angesichts der guten Finanzierungsbedingungen gestiegen.

Vermieter-Vorteil gegenüber Selbstnutzern

Vermieter haben gegenüber Selbstnutzern den Vorteil, dass sie ihre Aufwendungen rund um ihr Betongold eben steuerlich geltend machen können – das gilt unabhängig davon, ob es sich um ein gewerbliches oder um ein privat genutztes Objekt handelt. Im Gegenzug aber versteuern sie ihre Einnahmen. „Da die Finanzierungszinsen auch absetzbar sind, haben viele Vermieter am Ende einen Steuervorteil“, sagt Katrin Grothe, Steuerberaterin, Partnerin und Leiterin der renommierten Kanzlei Ecovis in Pritzwalk.
Doch Vermieter können hier viele Fehler machen. Deshalb sollte man auf diverse Fallstricke achten – um mit Unterstützung des Fiskus den Renditeturbo der Mietimmobilie anzukurbeln. Wichtig ist es, hier auch die neuen Urteile im Blick zu haben.

Das ist bei Immobilien steuerlich absetzbar:

Bei Wohnobjekten ab Baujahr 1925 lassen sich jährlich zwei Prozent (davor 2,5 Prozent) des Kaufpreises abschreiben. Für Gewerbeimmobilien gelten seit dem Jahr 2000 drei Prozent. Schuldzinsen und laufende Ausgaben zählen zu den Werbungskosten, wenn als Privatmann vermietet wird. Dagegen handelt es sich um Betriebsausgaben bei Unternehmern. Sie verringern die steuerpflichtigen Einkünfte oder den Gewinn. „Allerdings darf nur jener Teil des Kaufpreises angesetzt werden, der auf das Gebäude entfällt“, sagt Katrin Grothe. Vermieter können überdies aber viele weitere Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend machen – etwa Versicherungen, Reinigung, Energieaufwendungen, Schornsteinfeger. „Die Grundsteuer dürfen sie umlegen, nicht jedoch die Verwaltungskosten“, erklärt Grothe. Die Provision für den Makler oder Notargebühren für die Grundschuldbestellung, Auslagen für Kopien bis hin zu Telefonkosten, die durch den Kauf entstanden sind, können als Werbungskosten bzw. als Betriebsausgaben abgesetzt oder abgeschrieben werden. Steuerlich relevant sind auch die Aufwendungen für einen Steuerberater oder die Installation eines Kabelanschlusses.

Fahrtkosten zur Immobilie

Wie kompliziert es werden kann, zeigt ein Fall des Bundesfinanzhofs (Az.: IX R 18/15). „ Grundsätzlich sind auch die Fahrtkosten zum Objekt mit 30 Cent je gefahrenem Kilometer für die Hin- und die Rückfahrten absetzbar“, erklärt Marc Waßmuth, Steuerberater in Wolfenbüttel. Der Experte veröffentlicht zum Thema Vermietung in diversen anerkannten Publikationen. Er erklärt dazu weiter: „Das gilt aber nur dann, wenn ein Vermieter das Objekt nicht arbeitstäglich, sondern nur zu Kontrollzwecken oder zum Zählerablesen besucht“, so Waßmuth. Hintergrund: In dem vom obersten Finanzgericht entschiedenen Fall war ein Vermieter etwa 160 Tage in einem Jahr auf einer Baustelle, weil er sein Objekt umfassend sanieren ließ. „Da die Fahrten zum Mietobjekt aufgrund der hohen Anzahl gleichzusetzen sind mit Fahrten zu einer regulären Tätigkeitsstätte, stand die fortdauernd wiederkehrende Anwesenheit im Vordergrund“, so Waßmuth. Damit akzeptierten die Richter nur die Entfernungspauschale für die einfache Strecke als Werbungskosten.

Bei möblierten Wohnungen wird die Einrichtung mit abgeschrieben. Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil mit dem Aktenzeichen IX R 14/15 klargestellt, dass die Aufwendungen für die komplette Erneuerung einer Einbauküche – Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte – in einem vermieteten Immobilienobjekt nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Die einzelnen Teile müssen über einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschrieben werden.

Risiko Herstellungsaufwand

Aufpassen sollte auch, wer seine Immobilie im großen Stil nach dem Erwerb renoviert oder umbaut. Betragen die Kosten innerhalb der ersten drei Jahre ohne Umsatzsteuer bis zu 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, also ohne Grund und Boden, sind die Erhaltungsaufwendungen sofort abzugsfähig. Wer mehr investiert, muss die Renovierung langfristig abschreiben.

Das kommt teuer – kann aber notwendig sein. Denn um die Immobilie stetig vermieten zu können, sollte bei Bestandsbauten eine sinnvolle oder notwendige energetische Sanierung geprüft werden. Solche Wohnungen und Häuser liegen angesichts der stetig steigenden Nebenkosten im Trend. Leerstände bei Mietobjekten gehen beim Vermieter schnell ins Geld, drücken die Rendite. Auch das Finanzamt zeigt sich kritisch: Vermieter, deren Objekt über einen längeren Zeitraum – also mehrere Monate oder sogar Jahre – keine Einnahmen bringt, tragen ein hohes Risiko.

Wenn die Wohnung leer steht

Die Beamten gehen schnell von Liebhaberei aus. „Der Eigentümer sollte entsprechende Belege bringen, dass er sich redlich – etwa durch Schaltung von Anzeigen – um eine Vermietung bemüht hat“, rät Grothe. Kriterium für den Fiskus ist es, dass die Einnahmen auf Dauer angelegt sind. Vorsicht ist zum Beispiel geboten, falls nach einer Selbstnutzung der Wohnung parallel sowohl Mieter gesucht werden als auch ein potenzieller Käufer. Gleiches gilt, wenn das Objekt sehr günstig angeboten wird.

Besonderheiten gelten bei Mietverträgen unter Verwandten. Diese müssen wie unter Fremden üblich vereinbart werden. Kritisch zeigt sich das Finanzamt, falls der monatliche Obolus weniger als 66 Prozent des am Markt Üblichen beträgt. „Das sollte die Mindesthöhe der Miete sein. Denn sonst erkennt das Finanzamt den Werbungskosten- oder den Betriebsausgabenabzug nicht voll an“, warnt Grothe. Relevant ist die ortsübliche Marktmiete, also jene, die auch in den offiziellen Mietspiegeln ausgewiesen wird. Verglichen wird die Kaltmiete plus Umlagen. Das Finanzgericht Düsseldorf (Az.: 11 K 3115/14 E) kommt in einem neueren Urteil zu dem Schluss, dass bei möblierten Wohnungen noch ein Zuschlag für die Einbauküche, die Waschmaschine oder den Trockner mit einkalkuliert werden muss – es sei denn, dieser ist bereits im Mietspiegel berücksichtigt. In der Regel wird er in Höhe der monatlichen AfA auf den Kaufpreis plus Gewinnaufschlag von vier Prozent im Jahr berechnet.

Ferienwohnung zu vermieten

Einfacher sieht es bei der Vermietung an Touristen aus. Nach einer Studie des Instituts Bitkom Research werden immer mehr Privatwohnungen für Reisende frei gehalten. Jeder achte Befragte offeriert seine vier Wände beispielsweise in den einschlägigen Portalen wie airbnb. Wer maximal 520 Euro Einnahmen erzielt, wer also nur gelegentlich vermietet, braucht nichts zu versteuern. Das gilt aber nur dann, wenn es sich um ein eigentlich selbst genutztes Quartier handelt – also falls das eigene Einfamilienhaus oder die Privatwohnung angeboten werden sowie wenn Mieter untervermieten. In anderen Fällen sind die Einnahmen wie immer steuerpflichtig. „Die Finanzämter stellen hier Gruppenanfragen an die Vermietungsportale. Diese müssen dann die Namen und die Adressen der Vermieter nennen. Wer also solche Einnahmen nicht angibt, hinterzieht Steuern“, warnt Grothe.

Handwerksunternehmer Uwe Altenburg beschränkt sich auf die klassische Vermietung seiner beiden Wohnungen. „Wir haben für beide langjährige Bewohner gefunden. Das läuft alles reibungslos – auch mit dem Finanzamt“, sagt Altenburg.

So veräußern Sie Ihre Immobilien steuerfrei

Egal ob Verkauf an Verwandte oder die Beschränkung auf höchstens drei Verkäufe in fünf Jahren – wer die Eigentumswohnung oder ein Haus veräußert, kann den Gewinn oftmals steuerfrei einstreichen. Dabei gilt es jedoch einige Feinheiten zu beachten:

  • Verkauf an Verwandte: Eine selbst genutzte Immobilie oder das Haus etwa an Tochter, Sohn oder andere Verwandte zu verkaufen ist an sich einfach. Bei einem solchen privaten Veräußerungsgeschäft streicht der bisherige Eigentümer den Kaufpreis steuerfrei ein, der Verwandte bezahlt ihn aus seinem Vermögen – für beide ohne steuerliche Relevanz also. Lediglich wenn der Käufer mit dem Verkäufer nicht in gerader Linie verwandt, mit ihm verheiratet oder verpartnert ist, fällt Grunderwerbsteuer an. Kosten des Notars und des Amtsgerichts für den Grundbucheintrag übernimmt der Käufer.
  • Spekulationssteuer: Anders verhält es sich, wenn der Eigentümer eine bisher vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf oder der Fertigstellung verkauft. Hier ist der Gewinn zusammen mit den anderen Einkünften steuerpflichtig. Die Gründe für den Verkauf sind egal. Das Kaufdatum ist der Tag der notariellen Beurkundung, die Fertigstellung der Tag, an dem Wohnung oder Haus bezogen werden können. Wichtig: Es müssen zehn Jahre und ein Tag verstrichen sein, um steuerfrei zu kassieren. Und wer das Mietobjekt im Verkaufsjahr sowie in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat, umgeht die Steuer.
  • Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Wohnungen, Häuser, Grundstücke oder andere Immobilien kauft und wieder verkauft, muss für den Gewinn ebenfalls an den Fiskus Geld überweisen. Einkommensteuer und Gewerbesteuer werden fällig. Ehepaare oder Lebenspartner dürfen je drei Objekte steuerfrei kaufen und verkaufen.

Steuer-Tipp: Mit Denkmalschutz Steuern sparen

Für viele braucht es für das Wohnen in einem Altbau gar keinen steuerlichen Anreiz. Den Charme einer historischen Immobilie erhalten die Eigentümer gerne. Trotzdem werden die Maßnahmen natürlich mitunter sehr teuer. Der Fiskus honoriert das:

  • Abschreibung: Neben der normalen AfA können bei Denkmalobjekten in den ersten acht Jahren neun Prozent und in den darauf folgenden vier Jahren sieben Prozent abgesetzt werden. Hierfür braucht das Finanzamt eine Bescheinigung der Behörde. Wer das Haus selbst bewohnt, kann zehn Jahre lang je neun Prozent abschreiben.
  • Renovierung: Die behutsame und doch grundlegende Renovierung eines denkmalgeschützten Hauses muss sich an den Vorgaben der Denkmalschutzbehörde orientieren. Achtung: Entsteht hinter der Fassade ein neues Gebäude, gewährt der Fiskus die höhere Abschreibung nicht.
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