Immobilien Die Reform der energetischen Sanierung ist in Berlin erneut gescheitert. Vermieter sollten nicht mehr länger warten, ihr Haus renovieren und die Mieter an den Kosten beteiligen.
Jetzt sanieren und Steuern sparen
Elvira Schneider aus dem rheinland-pfälzischen Merxheim wartet nicht mehr länger ab. In den nächsten Monaten plant sie, ein vermietetes Mehrfamilienhaus energetisch zu sanieren. „Wir haben den Bauantrag schon eingereicht“, so die Bauunternehmerin, die mit ihrem Partner Bruno Schneider und 160 Mitarbeitern 30 Millionen Euro im Jahr umsetzt. Bis vor kurzem hatte die Firmenchefin noch darauf spekuliert, dass der Bundesrat die geplante große Reform zur energetischen Sanierung verabschiedet.
Blockade der Länder
Die Landesvertreter haben das Vorhaben aber im Vermittlungsausschuss erneut blockiert.Für Elvira Schneider zu spät: Sie will jetzt investieren.
Wie die Unternehmerin planen derzeit zahlreiche Vermieter Maßnahmen zur energetischen Sanierung. Nach Zahlen des Instituts für Wohnen und Umwelt in Darmstadt wurde fast jedes zweite bereits isolierte Haus erst nachträglich gedämmt. Dabei müssen Vermieter - anders als Selbstnutzer - ihre Aufwendungen nicht komplett aus eigener Tasche zahlen. Zum einen können sie die Miete erhöhen (siehe Kasten „Kosten umlegen“ auf dieser Seite). Zum anderen beteiligt sich das Finanzamt durch lukrative Steuervorteile. Clevere Vermieter nutzen die Chancen.
Fiskus prüft genau
Das Finanzamt unterscheidet bei der energetischen Sanierung zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen (siehe Kasten „Renovierung möglichst sofort absetzen“). Falls das Haus oder die Wohnung nach der Modernisierung eine deutlich bessere Ausstattung aufweisen, handelt es sich um Herstellungskosten. Das ist nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. IX R 52/02) der Fall, wenn der Eigentümer mindestens drei grundlegende Renovierungen in den Bereichen Elektro-, Heizungs-, Sanitärinstallationen oder Austausch der Fenster in Auftrag gibt. „Solche Herstellungskosten sind wie das Gebäude selbst abzuschreiben“, erklärt Andreas Munk, Steuerberater und Leiter der Kanzlei Ecovis in Memmingen. Der Steuerspareffekt wirkt sich also nur langfristig über die Restlaufzeit der Abschreibung aus (siehe Kasten Seite 56).
Anders beim Erhaltungsaufwand: Darunter fallen die laufende Instandhaltung der Immobilie sowie einfache Modernisierungen - wie etwa der Austausch des Heizkessels. Auch Arbeiten an der Fassade, beispielsweise eine neue Dämmung, zählen dazu. Die Aufwendungen kann der Immobilieneigentümer in voller Höhe als Werbungskosten bei den Mieteinkünften geltend machen. Vermieter schalten damit den Turbo zu, der ihnen schon jetzt eine Steuererstattung beschert, während Berlin mit der Reform weiter zögert.
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Wie sich die energetische Sanierung im Beispiel lohnt und wie Sie mit Solarenergie sparen, lesen Sie hier
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