Vertragsrecht -

Interview mit Mietexperte Michael Aßmann Spielräume für Mieter und Vermieter: "Gewerbemietverträge können Risiken bergen"

Viele Mieter und Vermieter von Gewerbeflächen nutzen ihren Spielraum nicht aus, sagt der Fachanwalt für Bau- und Mietrecht Michael Aßmann. Denn bei gewerblicher Vermietung entscheidet in erster Linie der Vertrag. Doch nur, wenn er richtig gemacht ist.

Topic channels: TS Mietrecht, TS Immobilien und TS Gewerbebau

Wir treffen uns in der Lobby des Gastwerk in Hamburg-Altona. Fachanwalt Michael Aßmann war in den frühen 90er-Jahren für den Projektentwickler tätig, der vor dem späteren Eigentümer hier beruflich aktiv war. Seitdem ist er mit dem Komplex, der sich von einer Industriebrache zu einem Designhotel entwickelt hat, verbunden.

Was unterscheidet gewerbliches von privatem oder Wohnraummietrecht?

Michael Aßmann: Es gibt zwei wesentliche Punkte: Zum einen die inhaltliche Ausgestaltung des Mietvertrags. Denn das gewerbliche Mietrecht ist vom Gesetzgeber wesentlich weniger reguliert als das private Mietrecht. Und zum andeen die Schriftform. Es kann im gewerblichen Mietrecht Verträge geben, die schriftlich dokumentiert sind, aber trotzdem nicht der Schriftform entsprechen.

Das müssen Sie bitte erklären.

Im gewerblichen Bereich haben die Vertragsparteien eigentlich immer das Interesse, die Verträge befristet abzuschließen. Befristet bedeutet meist, dass der Vertrag eine Mindestlaufzeit von mehr als einem Jahr hat. Doch die gilt nur dann, wenn der Mietvertrag der Schriftform entspricht. Ist das nicht der Fall, gilt der Mietvertrag als unbefristet, was aber wiederum bedeutet, dass er jederzeit gekündigt werden kann. Und das kann nicht selten zu existenziellen Problemen für eine der Vertragsparteien führen.

Nicht jeder schriftliche Mietvertrag entspricht also der Schriftform. Wann entspricht der Vertrag denn nicht der Schriftform?

Wenn der Vertrag etwa einer Loseblattsammlung gleicht, die einzelnen Blätter nicht körperlich miteinander verbunden sind und auch nicht unbedingt deutlich wird, dass die einzelnen Blätter auch wirklich zusammengehören, aber insgesamt den Vertrag ausmachen. Bei gewerblichen Objekten brauchen Sie nicht nur ein paar Blätter, da umfasst ein Vertrag oft ganze Aktenordner.

Hilft es, wenn die Parteien jedes Blatt paraphieren, also unterschreiben?

Das wäre eine Möglichkeit. Die andere Möglichkeit wäre, den Vertrag als ein in sich geschlossenes Exemplar zu binden oder zu ösen, ähnlich wie das bei notariellen Verträgen auch geschieht.

Welche Nachteile hätte demgegenüber eine Loseblattsammlung?

Wenn der Vertrag nicht der Schriftform entspricht, fällt er auf gesetzliche Regelungen zurück, wird damit als unbefristet eingestuft und kann somit jederzeit im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Die Mietzeitvereinbarung, die getroffen wurde, ist also nicht die, die auf dem Papier steht. Und die jederzeitige Kündbarkeit schafft für beide Seiten unkalkulierbare Risiken.

Gilt dieses Prinzip auch für andere Bereiche oder Klauseln eines Mietvertrages?

Ja, etwa im Bereich der Schönheitsreparaturen. Da treffen viele Parteien wunderschöne Regelungen, die aber nach der Einschätzung des Bundesgerichtshofs unwirksam sind, mit der Folge, dass sie zurückfallen auf gesetzliche Regelungen, und die sehen ganz anders aus, als das, was im Vertrag beabsichtigt war.

Können solche Klauseln etwa auch den gesamten Vertrag unwirksam werden lassen?

Den kompletten Vertrag eher selten, aber das, was in diesem Zusammenhang geregelt wird. Im Wohnraummietverhältnis betrifft das aktuell in erster Linie die Schönheitsreparaturen, die ein Mieter heute nicht mehr in den früheren Umfängen leisten muss.

Welche Entwicklungen sehen Sie im Bereich Gewerbemietverträge noch?

Heute werden lang laufende Gewerbemietverträge immer seltener vereinbart. Früher hat man fest fünf, zehn oder 15 Jahre vereinbart. Das ist heute anders geworden.

In vielen Fällen zählt der entsprechende Gewerbemietvertrag zum Asset der Firma, also zum Vermögen. Das könnte zum Beispiel hier in diesem Designhotel der Fall sein. Was kann ich tun, wenn ich nicht wirksame Klauseln in meinem Vertrag entdecke?

Für ein laufendes Mietverhältnis kann man eine Nachtragsvereinbarung treffen. Doch auch darüber müssen sich die Parteien einig werden. Häufig ist es auch so, dass nicht der Vertragschließende darüber nachdenkt, sondern ein Rechtsnachfolger – etwa nach einem Verkauf.

Was sind die Klassiker, die im Gewerbemietrecht häufig zum Streit führen?

Das sind etwa die jährlich wiederkehrenden Betriebskosten. Die Beträge dafür sind in den letzten Jahren ja stetig gestiegen. Gewerbliche Vermieter versuchen häufig auch bestimmte Kostenarten zu überlasten, wie etwa Verwaltungskosten. Das kennt man aus dem Wohnraummietrecht nicht, wo es die Betriebskostenverordnung gibt. Im gewerblichen Bereich ist das Verhandlungssache. Auch um Instandsetzungsaufwendungen wird oft gestritten.

Wie gehen solche Verfahren meist aus?

Das kann man nicht so sagen. Da aber im gewerblichen Bereich der gesetzliche Rahmen viel weiter gesteckt ist, hat der Vertrag eine viel größere Bedeutung als im Wohnmietrecht.

Also hängt vieles von einem guten und zu Ende gedachten Vertrag ab?

Genau, darauf kommt es an.

Wie schätzen Sie die weitere Preisentwicklung bei Gewerbeimmobilien ein?

In den besten Lagen werden die Preise weiter steigen. Das gilt vor allem für die Innenstädte der großen Metropolen und deren Speckgürtel. In kleineren und weniger attraktiven Städten sehen wir in den Innenstädten bei Ladenimmobilien auch rückläufige Tendenzen. Die Gentrifizierung sorgt aber auch für Strukturwandel in den Mischgebieten, neue und anspruchsvollere Bewohner ziehen ein, haben andere Vorstellungen von ihrem Wohnumfeld und machen alteingesessenen Betrieben mitunter das Leben schwer.

Vita Michael Aßmann

Rechtsanwalt in Hamburg mit den Schwerpunkten

  • Immobilienrecht,
  • Miet- und Wohneigentumsrecht,
  • Bau- und Architektenrecht.

Vortragserfahrungen bei norddeutschen Industrie- und Handelskammern seit 2004 (Hamburg, Lüneburg, Stade, Kiel, Flensburg) und in Unternehmen inhouse. Seit 2017 tritt er bei handwerk magazin regelmäßig als Autor in Erscheinung.

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