Immobilien-Leasing: Aus der Werkstatt Kapital schlagen

Viele Handwerker halten das Firmengebäude im ­betrieblichen Vermögen. Beim Sale-and-Lease-back-Verfahren lässt sich die Immobilie liquidisieren und dennoch wie Eigentum nutzen.

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Ein klassischer Fall im Handwerk: Der Unternehmer hat vor vielen Jahren eine Betriebsimmobilie gekauft. Der Verkehrswert ist enorm gestiegen. Das Unternehmen wächst dynamisch. Der Firmenchef will investieren und braucht dafür liquide Mittel.

In solchen Situationen bieten die großen Leasinggesellschaften die Möglichkeit, die Immobilie zum Verkehrswert an sie zu verkaufen, sich damit liquide Mittel für Investitionen zu sichern und das Gebäude zurückzuleasen. Rund zwei Milliarden Euro Umsatz im Jahr erzielen die Leasingfirmen mit solchen Konzepten allein im Neugeschäft (siehe Grafik links).

Attraktive Finanzierung

Im Vergleich zum Mobilien-Leasing mit über
40 Milliarden Euro ist das zwar nicht viel. Dennoch hat sich diese Form der Finanzierung aufgrund verschiedener Vorteile etabliert. Das sollte Anlass genug für Firmenchefs sein, sich einen kurzen Überblick zu diesem Finanzierungsthema zu verschaffen.

Das Prinzip ist hier: Die Gesellschaften bewerten im ersten Schritt die Immobilie und kaufen sie zum aktuellen Verkehrs- oder Ertragswert vom Unternehmer. Um Grunderwerbsteuer zu vermeiden, wird die Immobilie dann in eine allein für die Immobilie gegründete Objektgesellschaft übertragen. Diese vermietet das Gebäude langfristig zum Beispiel über einen Zeitraum von 20 Jahren an den Unternehmer zurück.

Das Eigenkapital erhöhen

Die Vorteile für den Firmenchef liegen auf der Hand: Das Eigenkapital des Unternehmens erhöht sich aufgrund des erzielten Erlöses auf einen Schlag enorm. Denn der Buchwert des Objektes liegt in der Regel deutlich niedriger als der Verkehrswert. Schließlich schreiben Unternehmer ihre Betriebsgebäude über mehrere Jahre ab. Zudem lassen sich die Leasingraten vom Unternehmer größtenteils als Betriebsausgaben absetzen, wenn die Vorgaben vom Fiskus eingehalten werden. Wichtig deshalb: Clevere Unternehmer ziehen einen erfahrenen Steuerberater hinzu (siehe Kasten „Finanzierungsformen“, rechts).

Der Nachteil dieser Finanzierung: Das Modell empfiehlt sich erst ab einem Verkehrswert von mindestens 2,5 Millionen Euro. Denn es entstehen hohe Fixkosten allein für die Verwaltung und Durchführung des Vertrags. „Damit ist diese Finanzierungsvariante bei niedrigen Immobilienvermögen in der Regel nicht wirtschaftlich sinnvoll“, sagt Marc Betz, Experte der Gesellschaft Deutsche Anlagen-Leasing.

Gute Variante für Nachfolger

Das Sale-and-Lease-back Verfahren kann insbesondere auch bei einer Nachfolge interessant werden. Denn vielfach scheitern Übernahmen am hohen Kaufpreis einer Firma, wenn der Unternehmer eine betriebliche Immobilie im Vermögen hält. Die Lösung: Der Unternehmer verkauft das Gebäude an die Leasinggesellschaft. Der Nachfolger least sie zurück. Das bringt Vorteile für beide Seiten: Der Senior sichert mit dem Verkauf seine Altersvorsorge und kann über das erzielte Kapital frei verfügen. Der Junior reduziert seinen Kreditbedarf für die Übernahme. „Die Laufzeit für Immobiliendarlehen beträgt oftmals nur zehn Jahre. Entsprechend hohe Tilgungs- und Zinszahlungen sind zu leisten“, so Betz. Das lässt sich mit dem langfristig angelegten Sale-and-Lease-Modell vermeiden. Am Ende kauft der Junior zum niedrigen Restwert das Gebäude zurück.