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Immobilien: Die eigenen vier Wände richtig finanzieren

Baugeld ist derzeit günstig wie nie. Die Zinsen werden in den nächsten zwei Jahren nur moderat steigen. Deshalb gilt: Zuerst die verschiedenen Finanzierungsmodelle genau prüfen, dann entscheiden.

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Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG, ist sich sicher: „Für Häuslebauer und Immobilienkäufer bleibt der Gang zur Bank eine positive Angelegenheit.“ Der größte Kreditvermittler für Immobilienfinanzierungen in Deutschland erstellt monatlich ein Bauzins-Trend-Barometer und befragt hierzu Finanzierungsexperten der großen deutschen Geldinstitute. Und die sind sich weitgehend einig: Kurzfristig werden die Zinsen, die im Januar sogar nachgegeben haben, nicht steigen. Doch so gut diese Prognose auch klingt. Experten wissen, viele potenzielle Immobilienbesitzer fühlen sich trotzdem unter Druck gesetzt. Denn erstens weiß niemand, wie lange dieser Zustand tatsächlich anhält. Und zweitens klettern gleichzeitig die Immobilienpreise. Schon in den vergangenen Jahren wurden Ein- und Zweifamilienhäuser jedes Jahr im Schnitt um 3,3 Prozent teurer. Und in den Großstädten und Ballungsgebieten lag der Anstieg sogar noch deutlich darüber. In München und Hamburg stiegen die Preise laut einer Studie von Gewos, Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung, allein im Jahr 2014 um 11,5 Prozent.

Doch Niedrigzins und galoppierende Preise, das weiß Martha Chlebowski, Fachberaterin für Baufinanzierung bei der Verbraucherzentrale Stuttgart, „verleiten nicht selten zu vorschnellen Entscheidungen“. Denn für ein Kauf- oder Bauprojekt in der Zukunft lassen sich die guten Konditionen nicht sichern – zumindest nicht mit klassischen Darlehen. Zwar gibt es Forward-Kredite, die künftige Kreditkonditionen festschreiben, diese sind jedoch für Anschlussfinanzierungen konzipiert (siehe Kasten rechts).

Vor allem zwei Fehler begegnen Immobilienprofis in diesem Zusammenhang immer wieder: überteuerte und überstürzte Käufe und schlecht gestrickte Finanzierungen. Doch schnell zuzuschlagen, weil die Zinsen gerade niedrig sind, davon rät auch die Interhyp dringend ab. Und dies umso mehr, als nicht nur das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer davon ausgeht, dass die Zinsen zwar mittelfristig steigen werden, aber sehr moderat. Diese Einschätzung wird derzeit fast in der gesamten Finanzwelt geteilt. „Basierend auf unseren Prognosen dürften auch am Jahresende 2017 noch Hypothekenkredite mit zehnjähriger Bindung für einen Zinssatz von knapp über zwei Prozent zu bekommen sein“, sagt Stefan Kipar, Economist bei der Bayerische Landesbank.

Hohe Tilgung einplanen

Anders ist die Situation für all diejenigen, die ihr Traumobjekt bereits gefunden haben. Wer derzeit eine Finanzierung aufsetzt, tut gut daran, sich die aktuell günstigen Konditionen möglichst lange zu sichern. Das heißt, genau hinzusehen und genau zu rechnen. Verbraucherschützerin Chlebowski erlebt oft, dass niedrige Zinsen für Kredite mit einer möglichst hohen Kreditsumme genutzt werden – und rät davon ab. „Viel sinnvoller“, erläutert auch Interhyp-Mitarbeiter Christian Kraus, ist es, die Zinsersparnis direkt in eine möglichst hohe Tilgung zu investieren. Wurde früher mit ein oder zwei Prozent gerechnet, sollten es heute eher drei Prozent und mehr sein.

Ebenso gilt es, nicht nur die Zinshöhe im Blick zu haben, sondern vor allem auch die Laufzeit. Die derzeit günstigsten Kredite gibt es zwar schon für 1,1 bis 1,4 Prozent, aber nur für zehn Jahre. War es früher durchaus üblich, Finanzierungen mit Annuitätendarlehen dieser Lauflänge zu starten, raten Experten heute davon ab. Denn was dann kommt, weiß heute niemand. Vielleicht liegen die Bau-Zinsen in zehn Jahren wieder auf dem Niveau, auf dem sie vor zehn Jahren schon mal standen, nämlich zwischen sieben und acht Prozent. Das reicht dann schon, manch einen Traum vom Wohnen in den eigenen vier Wänden platzen zu lassen.

Wie sich das derzeitige Zinsniveau festschreiben lässt, dafür gibt es verschiedene Wege. Einer davon ist die Sofortfinanzierung in Kombination mit Bausparen. Konkret bedeutet dies, dass Käufer oder Bauherren ein Annuitätendarlehen aufnehmen und gleichzeitig einen Bausparvertrag abschließen. Dann wird der Kredit tilgungsfrei gestellt und zunächst nur in den Bausparvertrag eingezahlt. Ist dieser dann zuteilungsreif, wird die gesamte Bausparsumme (das Guthaben und das dadurch erworbene Darlehen) zur Ablösung des Kredites genutzt und von diesem Moment an wird dann nur noch das Bauspardarlehen getilgt.

Förderung berücksichtigen

Vorteil dieses Konstruktes ist es, dass so vom ersten bis zum letzten Tag der Finanzierung Zins und Raten feststehen, also auch 30 Jahre und mehr. Mit keinem anderen Finanzprodukt lassen sich die derzeitigen Niedrigzinsen so lange fixieren. Besonders attraktiv ist dieses Modell in Verbindung mit Riester und für Familien, weil hier zusätzlich noch hohe staatliche Förderungen abgeschöpft werden können. Bei Familien mit zwei nach 2008 geborenen Kindern bezuschusst der Staat das eigene Heim immerhin mit jährlich 908 Euro (siehe Kasten oben). Die Zeitschrift Finanztest publizierte in den vergangenen Jahren gleich mehrfach Finanzierungsvergleiche, in denen Kombi-Finanzierungen mit Riester Bestnoten bekamen, zuletzt im Dezember 2015.

Außerdem ist Bausparen in Deutschland seit jeher beliebt. Schon heute, hat der Bundesverband der privaten Bausparkassen ermittelt, gibt es in jedem zweiten Haushalt einen Bausparvertrag. Doch noch nie verzeichneten die Kassen einen solchen Boom. So konnte Franz Wirnhier, Vorstandsvorsitzender der LBS Bayern, für 2015 ein Rekord-Neugeschäft melden. Der Absatz belief sich auf 8,7 Milliarden Bausparsumme. Das Interesse an den Kombikrediten ist so hoch, dass einige Bausparkassen inzwischen selbst Annuitätendarlehen ausgeben und dies nicht mehr den Banken überlassen. Die LBS wird Mitte 2016 in das Geschäft einsteigen.

Sondertilgungen vereinbaren

Bausparen ist aber nicht die einzige Möglichkeit, die guten Zinsen zu sichern, betont Verbraucherschützerin Chlebowski. Wer keine Kinder hat, nicht riestern will oder kann, der kommt derzeit mit einem Annuitäten-Darlehen oft günstiger weg. Wichtig: auf Sicherheit setzen und Kredite mit längeren Laufzeiten wählen. Inzwischen gibt es immer mehr Angebote, die über 20 Jahre und länger laufen. Bei allen Modellen, auch bei Bauspar-Kombinationen, so die Expertin, ist es wichtig, die Verträge so zu wählen, dass Sondertilgungen und Tilgung-ungssatzwechsel möglich sind. Eine Option, durch die sich bei finanziellen Engpässen die Ratenhöhe reduzieren lässt. Und noch einen Tipp gibt die Expertin: auf jeden Fall auch die KfW-Förderung berücksichtigen.

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