Finanzen -

Privatvorsorge Hauskauf in Gefahr

Die Bundesregierung verschärfte die Bedingungen für Baukredite. Gerade für junge Familien, Handwerker und Senioren könnte der Immobilienkauf jetzt schwieriger werden.

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Eigentlich könnten die Zeichen für Häuslebauer kaum besser stehen: historisch günstige Zinsen, sehr gutes Konjunkturklima, freundlich gestimmte Kreditinstitute, die gerne Baufinanzierungen vergeben. Eigentlich. Wenn die Bundesregierung die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU im März 2016 nicht besonders streng in nationales Recht umgesetzt hätte. Denn das änderte schlagartig die Spielregeln.

Haftung schreckt Banken

Die Folgen sind jetzt deutlich zu spüren. Hintergrund: Banken und Versicherungen müssen seit März nachweisen, dass sie die Bonität des Kunden genau geprüft haben. Konkret heißt das, dass der Kunde seinen Kredit innerhalb der festgesetzten Laufzeit auch zurückzahlen kann. Bisher achteten die Kreditinstitute eher darauf, dass die Immobilie künftig an Wert zulegt und nicht an Wert verliert.
Dann konnten die Banken im Ernstfall, wenn der Kunde seinen Kredit nicht mehr bedienen konnte, die Immobilie ohne Verluste verkaufen. „Sicherheiten werden in der Baufinanzierung jetzt unwichtiger, während die Bewertung der Bonität an Bedeutung gewinnt“, fasst Max Herbst, Baufinanzierungsexperte bei der renommierten FMH-Finanzberatung in Frankfurt, zusammen. Ignoriert die Bank diese Vorgabe, der Kunde wird zahlungsunfähig und klagt wegen Fehlberatung, haftet das Kreditinstitut.
Und dieses Risiko der Haftung lässt die Banken deutlich vorsichtiger werden. „Denn die Finanzhäuser haben gerade ein ähnliches Fiasko mit den Widerrufsklauseln erlebt“, so Herbst. Immobilienbesitzer konnten sich vor Kurzem aus ihren teuren Baukrediten herausklagen, weil Formfehler in der Widerrufsklausel der Kreditverträge diese noch Jahre später angreifbar machten. Und das soll sich jetzt mit der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie keinesfalls wiederholen.

Blick in die Zukunft ist schwierig

Knackpunkt bei der neuen Richtlinie bleibt für die Banken aber die Einschätzung der langfristigen Bonität des Kunden. Der Blick in die wirtschaftliche Zukunft des Häuslebauers fällt den Bankberatern nicht leicht. Die Ablehnungsquoten der Finanzhäuser sind in den ersten Monaten bereits gestiegen, wie Marktbeobachter übereinstimmend feststellen. „Besonders betroffen von der rigiden Kreditvergabe sind junge Familien, Arbeitnehmer in Risikobranchen, selbstständige und angestellte Handwerker aufgrund von eventuellen Konjunkturschwankungen sowie ältere Kreditnehmer, die vielleicht ihr Eigenheim altersgerecht umbauen möchten und dafür eine Finanzierung brauchen“, erklärt Baufinanzierungsexperte Herbst.

Eine andere Kundengruppe fällt ebenfalls durchs Raster der Kreditinstitute: Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen und finanzieren will, sein Einkommen aber in einer Fremdwährung wie Schweizer Franken oder Dänischen Kronen bezieht. Nach den neuen Vorgaben müssten die Finanzinstitute den Wechselkurs ständig überwachen und den Darlehensnehmer bei Abweichungen von mehr als 20 Prozent darüber zeitnah informieren. Das tun sich die Kreditgeber nicht an.

Hürden für Selbstständige

Aber auch für Interessenten, die ihr Gehalt in Euro beziehen, gibt es durchaus Hürden, wie von Herbst oben angesprochen: das Alter oder die unternehmerische Selbstständigkeit. Im Gesetz selbst gibt es zwar keine Vorgaben zum Alter eines Kreditnehmers oder ob er fest angestellt sein muss. Aber in der Praxis scheinen sich Bankberater schwer damit zu tun, die Kreditwürdigkeit von älteren oder eben selbstständigen Handwerkern zu bewerten.

Wie viele Kunden aufgrund der neuen Vorgaben keinen Baufinanzierungskredit bekommen haben, weiß keiner genau. Man müsse Erfahrungswerte sammeln, dann wisse man auch, wie sich das Gesetz konkret auswirke, heißt es bei den Verbraucherschützern. „Die Regierung will mit den neuen Vorgaben die Bürger vor Risikofinanzierungen schützen. Aber gleichzeitig verbaut sie ihnen damit auch die Möglichkeit, von den historisch günstigen Zinsen zu profitieren und Vermögen für die Altersvorsorge aufzubauen“, kritisiert Herbst.

Verschiedene Angebote prüfen

Dennoch sollten Handwerker, die eine Baufinanzierung anstreben, jetzt nicht den Kopf in den Sand stecken. „Die Banken sammelten erst mal Erfahrungen, haben beobachtet, wie der Wettbewerb reagiert und waren deutlich vorsichtiger. Kunden mit Währungsrisiken sind immer noch fast ausgeschlossen. Jetzt wird das Standardgeschäft aber zu 90 Prozent wieder aufgenommen“, beobachtet Herbst. Kreditvermittler wie Dr. Klein bestätigen diese Einschätzung.

Hinzu kommt, dass die Banken eigentlich gerne Baufinanzierungen an Privatkunden vergeben. Denn die Institute haben in der Nullzinsphase Probleme, Geld sicher und mit guter Rendite am Kapitalmarkt anzulegen. Gewinner dieser Entwicklung könnten am Ende die großen Vermittlungsgesellschaften sein, glaubt Herbst. Begründung: Diese Unternehmen haben einen guten Marktüberblick, was die Kreditbedingungen und Vergabemodalitäten der verschiedenen Banken angeht.

Daher auch Herbsts Rat an selbstständige Handwerksunternehmer: „Zuerst mit einem der großen Vermittler über eine anstehende Baufinanzierung sprechen. Dieses Angebot sollte der Unternehmer dann auf jeden Fall seiner Hausbank vorlegen. Gerade für Selbstständige ist und bleibt die Hausbank ein sehr wichtiger Anspechpartner, wenn es um Finanzierungen geht“, empfiehlt der Experte. Gibt es dann noch Probleme mit der anstehenden Baufinanzierung, sollte man über einen Mit-Darlehensnehmer wie beispielsweise die Eltern nachdenken.

Deutsche vertrauen auf Immobilien

Selbstgenutzte Immobilie 54 %
Fremdgenutzte Immobilie 28 %
Bausparvertrag 24 %
Aktien, Fonds 24 %
Lebensversicherungen 23 %

Quelle: DSGV Vermögensbarometer 2015

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