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Gewerberaummiete: Nebenkosten verhageln das Betriebsergebnis

Fast jede Nebenkostenabrechnung ist falsch. Deshalb lohnt es sich für Handwerker, einen externen Dienstleister mit der Prüfung der einzelnen Positionen zu beauftragen.

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Der Teufel steckt im Detail“, weiß Frank Klangwald aus jahrelanger beruflicher Erfahrung. Der geschäftsführende Gesellschafter des Hamburger Sachverständigenbüros für Mietnebenkosten Spring-Time i-services KG bietet Unternehmen bei Mietnebenkosten ab 20 000 Euro jährlich an, die Abrechnungen auf Erfolgshonorarbasis für den Kunden zu überprüfen. Doch auch für Betriebe, die unterhalb des Schwellenwerts liegen, übernimmt Spring-Time für pauschal 290 Euro den Nebenkostencheck. Gut investiertes Geld, wie die nachfolgende exemplarische Auflistung möglicher Fehlerquellen zeigt. Betroffene Handwerker sollten schnell mit ihrem Vermieter reden.

Vermieter missachtet Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Vermieter muss sämtliche Nebenkosten zu wirtschaftlich vernünftigen Konditionen einkaufen. Maßgeblich ist ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis. Die Beweislast dafür, dass der Vermieter einzelne Kostenarten nicht wirtschaftlich vernünftig abgerechnet hat, trägt der Mieter. Er muss Gegenangebote etwa zu Versicherungsverträgen einholen. Bisweilen beauftragen Vermieter eigene Subunternehmen mit der Reinigung der Immobilie zu extrem hohen Kosten. Hier besteht die Gefahr einer Interessenkollision, wodurch sich die Beweislast umkehrt.↓

Mietvertragliche Verein- barung nicht eingehalten

Häufig werden Nebenkosten abgerechnet, die mietvertraglich nicht vereinbart waren. Enthält der Mietvertrag die Regelung, dass der Vermieter eine Verwaltungskostenpauschale erheben kann, darf er weitere Verwaltungskosten nicht in anderen Kostenarten verstecken. Schaltet er einen Facility Management Service für die Immobilie ein, beinhaltet diese Dienstleistung regelmäßig auch Hausmeister- und damit Verwaltungstätigkeiten.

Vorsicht bei Fassadenanstrichen und Fachmärkten

Bisweilen legen Vermieter die Kosten für den Fassadenanstrich auf die Mieter um. Nach der Rechtsprechung ist das aber nicht erlaubt, weil die Außenwand des Ge­bäudes mangels Begehbarkeit nicht zu den ­Allgemeinflächen gehört. Mieter von Fachmärkten müssen dagegen weitere Nebenkosten für Pförtner oder Centermanager tragen, die nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind.

Schädlingsbekämpfung kann teuer werden

Viele Vermieter kümmern sich jahrelang nicht um ihre Immobilie. Doch der Aufschrei ist groß, wenn sich plötzlich Kakerlaken oder anderes Ungeziefer breit machen. Die üppige Rechnung der Kammerjäger legt der Vermieter dreist auf die Mieter um. Doch die einmalige Schädlingsbekämpfung ist nicht umlagefähig. Anders ist es, wenn der Vermieter die Immobilie regelmäßig auf Schädlingsbefall kontrollieren lässt. Dann sind die Kosten von den Mietern zu tragen.

Leistungsnachweise verlangen

Für Dienstleister, die der Vermieter einschaltet und deren Kosten er ansetzt, muss er auf Verlangen der Mieter Leistungsnachweise vorlegen. In der Hektik des Alltags kommt es aber vor, dass die Hausverwalter oder Facility-Management-Unternehmen ebenfalls nach Pauschalen bezahlt werden und keine Leistungsnachweise in Form von Stundenzetteln führen. Dann kann der Mieter die Zahlung verweigern. Da das aber das Mietverhältnis auf Dauer belastet, sollte der Mieter oder ein Beauftragter ein Vergleichsangebot unterbreiten, beispielsweise einen 20 bis 40-prozentigen Abschlag bei der entsprechenden Kostenart.

Die Tücken mit  den Instandsetzungskosten

Lahmt die alte Liftanlage, beauftragt der Vermieter Handwerker mit der Reparatur. Diese Kosten kann er den Mietern aufbürden. Ist der Lift dagegen nicht mehr reparabel, sind die Kosten für die Ersatzbeschaffung eines neuen Aufzugs nur dann auf die Mieter abwälzbar, wenn dies ausdrücklich mietvertraglich vereinbart wurde.

Stromkosten müssen aufgeschlüsselt werden

Ärger in gewerblichen Mietverhältnissen gibt es auch immer wieder wegen der angefallenen Stromkosten. Nach der einschlägigen Betriebskostenverordnung fällt unter die Allgemeinstromkosten aber nur die Beleuchtung. Strom für Klimaanlage oder Lift müssen gesondert ausgewiesen werden, sofern im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt ist, dass die entsprechenden Stromkostenanteile vom Mieter zu tragen sind.

Stromverträge überprüfen

Vermieter erzählen Mietern gern, dass sie mit einem bundesweit tätigen Stromversorger einen günstigen Sammelvertrag ausgehandelt haben. Ob das tatsächlich stimmt, zeigt nur ein Preisvergleich mit den regionalen Stromanbietern. Sind diese preiswerter, hat der Vermieter wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ein Problem.

An Rabatt für die Heizkosten denken

Rechnet der Vermieter die angefallenen Heizkosten nach Quadratmetern ab, hat der Mieter nach der Heizkostenabrechnungsverordnung ein Abzugsrecht in Höhe von 15 Prozent. Dieses Recht ist auch mietvertraglich nicht abdingbar.

Nur Transparenz schafft Vertrauen

Was genau verbirgt sich hinter Begriffen wie „Haustechnikdienste“ oder „Sonstige Kosten“? Drückt sich der Vermieter in der Abrechnung nicht klar aus oder redet er in einem mündlichen Gespräch um den heißen Brei herum, sollte der Mieter wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot die Übernahme der Kosten ablehnen.

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