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Bautrend Re-Development Gewerbegebäude aus den 60ern sind heute wieder cool

Warenhäuser, Bürogebäude, Rechenzentren: Etwa 70 Prozent aller bestehenden Nichtwohngebäude in Deutschland sind älter als 40 Jahre – und viele von ihnen sind in ihrer ursprünglich angedachten Nutzung heute nicht mehr sinnvoll. Statt Abriss und Neubau ist aber auch das sogenannte Re-Development eine Alternative.

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Rund 70 Prozent der Nichtwohngebäude in Deutschland sind älter als 40 Jahre und heute nicht mehr zeitgemäß. Doch statt Abriss und Neubau bietet sich aus Umweltschutz und Kosteneinsparungen auch die Möglichkeit eines Re-Development an beziehungsweise einer kompletten Umnutzung. Das ist für Handwerksbetriebe interessant, wenn sie planen, ihr bestehendes Betriebsgebäude umzubauen oder neu zu bauen. Gleichzeitig eröffnet es Chancen für spezialisierte Bau- und Ausbaubetriebe, die mit Re-Development beauftragt werden.

Aus ökonomischen Gründen nicht neu bauen

„Viele Gebäude haben eine architektonische, zeithistorische oder städtebauliche Bedeutung. Nicht zuletzt spielen aber auch ein stärkeres Umweltbewusstsein sowie ökonomische Gründe oft eine große Rolle bei der Entscheidung gegen Abriss und Neubau“, nennt Reiner Nowak, Geschäftsführer der Modal M GmbH, die Gründe für das Umdenken. Modal M steuert als Berater und Generalplaner sämtliche baulichen und kommunikativen Prozesse für den Um-, Aus- oder Neubau von Immobilien im Gewerbebereich.

Beratungs- und Architekturunternehmen wie Modal M werden heute zunehmend für Projekte engagiert, bei denen die vorhandene Bausubstanz erhalten und fit für neue Nutzeranforderungen gemacht werden soll. „Neben der Projektentwicklung und dem klassischen Mieterausbau macht das Re-Development mittlerweile etwa ein Drittel unserer Auftragsleistungen aus – Tendenz steigend“, sagt Reiner Nowak.

Gebäude sind oft nicht mehr rentabel

Ein Großteil der gewerblichen Bestandsimmobilien in Deutschland – insbesondere aus der Nachkriegszeit bis in die 1990er Jahre – befinden sich heute im Immobilienzyklus in der sogenannten Change oder Critical Phase. Sie haben bezüglich der Rentabilität ihren Zenit überschritten, Mieten sinken und Leerstand breitet sich aus. In dieser Phase sind die Immobilien in der Regel energetisch nicht mehr zeitgemäß und eine Nachvermietung ist kaum möglich. Daher müssen sich Eigentümer die Frage stellen: abreißen oder erhalten?

Reiner Nowak sagt, „Re-Development ist hier in vielen Fällen sinnvoll“. Es koste nicht nur weniger als Neubau, es verbrauche auch weniger Energie. Am wichtigsten sei jedoch, dass Mieter ihre Flächen flexibel und zukunftssicher gestalten könnten.

Einsparpotenzial von mehreren Millionen Euro möglich

Zwar fallen nach den Worten des Re-Development-Experten bei Sanierung oder kompletter Umnutzung ebenso wie bei Abriss und Neubau Rückbaukosten an. Allerdings sparen sich Eigentümer durch die Erhaltung der Bausubstanz die kompletten Aushub- sowie Rohbaukosten. Und die machen laut Modal M gut 25 Prozent der Gesamtbaukosten aus. Je nach Objekt lassen sich da schnell mehrere Millionen Euro einsparen.

Auch ihren ökologischen Fußabdruck könnten Eigentümer älterer Gewerbeimmobilien kräftig reduzieren. Wer um- statt neu baut, spart durch den Wegfall des Betonierens einen großen Energiefresser ein: die CO2-intensive Zementgewinnung.

Bei der Beurteilung, ob ein Objekt für Re-Development geeignet ist, befürchten Eigentümer häufig, dass sie heutigen Nutzeranforderungen nicht mehr genügen könnten. Das aber sieht Reiner Nowak weniger. „Eine Fassade architektonisch interessant zu überholen und energetisch auf den neuesten Stand zu bringen, ist selten ein Problem.“ Auch sei er immer wieder erstaunt darüber, wie flexibel Gebäude in ihren Grundrissen sind und so an aktuelle Nutzerwünsche angepasst werden können. „Nicht umsonst sind beispielsweise Gebäude aus den 1960er Jahren heute wieder cool“, so Nowak. Gerade sie würden sich nach einer cleveren Umgestaltung häufig für offene, großflächige Bürostrukturen eignen.

Nachverdichtungen sind bei Bestandsgebäuden meist möglich

Auch mit Blick auf Bausubstanz und Statik scheitert das Re-Development nach den langjährigen Erfahrungen des Modal M-Experten selten. So lassen sich nicht zuletzt heutige Brandschutzbestimmungen in Folge der Entkernung und Neuinstallation problemlos realisieren.

Nachverdichtungen in die Horizontale wie auch in die Vertikale sind ebenfalls oft möglich. Denn um ein bis zwei Stockwerke kann laut Nowak nahezu jedes Gebäude nach oben erweitert werden – so es die Kommunen zulassen. Anbauten im seitlichen oder hinteren Gebäudebereich lassen sich ebenfalls recht häufig in Abhängigkeit von den lokalen Baurechtsbestimmungen realisieren.

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