Ein Geschäftspartner steigt aus, der Handwerker wird krank oder der Umsatz bricht ein – es gibt viele Gründe, aus dem Mietvertrag vorzeitig auszusteigen. Doch das geht nicht immer.
Welcher Handwerker kann schon über einen Zeitraum von zehn Jahren vorhersagen, wie sein Geschäft sich entwickelt, ob es weiter wächst oder stark zurückgeht? Dennoch fordern Vermieter von gewerblichen Immobilien häufig langfristige Zeitmietverträge, in der Regel zehn Jahre. „Zu den unausrottbaren Rechtsirrtümern gewerblicher wie privater Mieter gehört es, dass sie aus langfristigen Zeitmietverträgen vorzeitig herauszukommen glauben, indem sie dem Vermieter drei Nachmieter anbieten“, wundert sich Bastian Hirsch. Der Rechtsanwalt der Frankfurter Anwaltskanzlei HauckSchuchardt stellt klar, dass abwanderungswillige Mieter bei der vorzeitigen Aufhebung des Zeitmietvertrages auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen sind.
Provozierte Kündigung
Aus dem Mietvertrag kommen gewerbliche Mieter im Grunde genommen nur über einen Trick kurzfristig wieder raus. Verweigert der Vermieter die Untervermietung, ohne dafür einen triftigen Grund zu haben, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Mieter, die wissen, dass ihr Vermieter eine Untervermietung kategorisch ablehnt, können somit durch eine offizielle schriftliche Anfrage beim Vermieter und deren Ablehnung die Kündigungsvoraussetzungen selbst provozieren. Doch auf derlei Winkelzüge verzichten Handwerker bei Vertragsschluss besser. Sie sollten eher eine kurze Vertragslaufzeit von maximal fünf Jahren wählen und sich zugleich eine Verlängerungsoption einräumen lassen oder eine (teilweise) Untervermietung in Betracht ziehen.
„Weiß der Handwerker bereits bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen mit dem Vermieter, dass er die Immobilie später zum Beispiel an einen Partner oder eine Tochterfirma untervermieten möchte, sollte er sich die Zustimmung für diesen konkreten Untermieter im Mietvertrag direkt zusichern lassen“, rät Anwalt Hirsch zu einer vorausschauenden Vertragsgestaltung.
Verbot ist die Ausnahme
Aber auch dort, wo im Vertrag keine konkrete Regelung zur Untervermietung enthalten ist, kann der Vermieter diese nicht kategorisch ablehnen. Dafür braucht er vielmehr einen wichtigen Grund. Das kann zum Beispiel eine Konkurrenzschutzklausel sein, die der Vermieter einem anderen Mieter eines Gewerbeparks oder Einkaufszentrums eingeräumt hat, welche es dem Mieter beispielsweise verbietet, einer weiteren Schlosserei Gewerberäume unterzuvermieten. Ablehnen darf der Vermieter die Untervermietung auch aus Gründen, die in der Person des Untermieters liegen. Ist dieser etwa insolvent, darf der Vermieter abwinken. Auch aus gesetzlichen Gründen kann der Vermieter Nein sagen, wenn etwa die Bau- bzw. Nutzungsgenehmigung die Ausübung bestimmter Gewerbe verbietet oder der Untermieter Auflagen des Brand- und Umweltschutzes nicht einhalten kann. Auch Anforderungen an die Anzahl der erforderlichen Stellplätze gehören zu den zu beachtenden Vorgaben.
Derlei Probleme hat Schreinermeister Klaus Lange aus Köln nicht. Er mietete vor Jahren – ebenso wie weitere fünf selbständige Schreiner und ein Filmkulissenbauer – eine bestimmte Anzahl an Werkbänken in einer ehemaligen Produktionshalle für Fenster und Türen an. Der Vorteil: Jeder Handwerker ist für die Auslastung seiner Werkbank selbst verantwortlich. „Andererseits können wir uns bei Auftragsspitzen und Großaufträgen untereinander aushelfen. Für die erbrachten Leistungen stellen wir uns gegenseitig Rechnungen aus“, sagt Lange. Auch die Ausbildung der Lehrlinge teilen sich die Handwerker untereinander auf. „Wir sind so eine Art Kolchose“, bringt es Lange in typisch rheinländischer Manier auf den Punkt.
Womit der Mieter im Fall der Untervermietung auch leben muss, ist ein Untervermietungszuschlag, den sich der Vermieter in der Regel vertraglich zusichern lässt. Damit soll ein möglicher Gewinn beim Mieter abgeschöpft werden. Hat der Mieter eine Lagerhalle für 5000 Euro angemietet und für 10 000 Euro untervermietet, muss er sich wegen der vertraglich festgelegten Zuschlagsklausel den Gewinn in Höhe von 5000 Euro mit dem Vermieter teilen.
Ist nur eine Werkbank statt einer bestimmten Fläche untervermietet, stellt sich die Frage, für welche Nebenkosten der Untermieter aufkommen muss. Hier wirkt die Vereinbarung einer Pauschale streitvermeidend.