Immobilien, Mietrecht und Winter
Es kann im Winter ziemlich ungemütlich für Mieter werden, wenn die Zentralheizung noch nicht angestellt ist oder es durch morsche Fenster und Türen zieht. handwerk magazin und die ARAG Versicherung informieren über Pflichten des Vermieters während der kalten Jahreszeit.
Bei Kälte, Regen und Sturm gibt es kaum etwas Schöneres als eine kuschelig warme Wohnung – sofern sie denn kuschelig und warm ist. Dafür hat in den meisten Fällen der Vermieter geradezustehen. Experten der ARAG Versicherung klären auf, was Vermieter im Winter zu beachten haben:
Bei defekter Heizung muss der Vermieter sofort handeln
Fröstelnd dreht der Mieter die Heizung auf – und nichts tut sich! In so einem Fall ist die Sache klar: Wenn die Heizung komplett ihren Dienst versagt, muss der Vermieter sofort handeln. Falls ein Vermieter nicht erreichbar ist, dürfen Mieter sogar zur Selbsthilfe greifen und auf Kosten des Vermieters einen Handwerker bestellen. Einschränkend weisen die Experten der ARAG Versicherung allerdings darauf hin, dass dies nur geschehen darf, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist und die Mängelbeseitigung nicht warten kann. Außerdem darf der Heizungsausfall nicht durch eigenes Verschulden entstanden sein.
Heizperiode geht von Oktober bis April
Wann eine Zentralheizung in Betrieb sein muss, ist meistens im Mietvertrag geregelt. Falls nicht, gilt laut der Rechtsprechung allgemein der Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode. Doch auch außerhalb dieser Monate muss der Eigentümer bei einem Kälteeinbruch für wohlige Wärme sorgen: Es sollte in Wohnräumen stets eine Temperatur von zumindest 20 Grad Celsius möglich sein, in Bädern (je nach Gericht) 21 bis 23 Grad. Diese Mindesttemperaturen muss der Vermieter allerdings nicht rund um die Uhr gewährleisten, sondern in der Regel nur zwischen 6.00 und 23.00 Uhr. Doch auch nachts sollte die Zimmertemperatur laut Landgericht Berlin immerhin noch ungefähr 18 Grad betragen (Az.: 64 S 266/97).
Manche Mietverträge geben niedrigere Mindestwerte an. Aber auch hier müssen die Mieter nicht zähneklappernd die Eisblumen von den Fenstern kratzen. Solche Klauseln schränken die Rechte der Mieter unzulässig ein und sind deshalb nichtig. Können die Wohnräume also trotz aufgedrehter Heizung nur unzureichend beheizt werden, muss der Vermieter Abhilfe schaffen.
Wann ist eine Mietminderung wegen Kälte möglich?
Wenn der Vermieter die angegebenen Richtwerte deutlich und dauerhaft unterschreitet, kann das ein Grund sein, die Miete zu mindern. Vorher sollte der Vermieter allerdings erst einmal Gelegenheit geben, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Bei den meisten Mängeln der Mietsache gilt eine Frist von zwei Wochen als angemessen. Bei einem schwerwiegenden Grund wie dem totalen Heizungsausfall im Winter kann die Frist jedoch wesentlich kürzer gesetzt werden.
Wenn der Vermieter auf die Mängelanzeige nicht reagiert, sind für Mieter nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt bis zu 15 Prozent Minderung drin, wenn man die Zentralheizung in einer Wohnung maximal bis 18 Grad aufdrehen kann (Az.: 2/17 S 315/99). Damit der Haussegen nicht dauerhaft schief hängt, ist es allerdings für die Mieter meistens ratsam, vor einer Mietminderung eine einvernehmliche Lösung zu suchen. Beide Seiten ersparen sich dadurch viel Mühe und Ärger. Und etwas menschliche Wärme im täglichen Miteinander ist auch nicht unwichtig.